افزایش سهم نوسازها در فروش زمستانی آپارتمان

نتیجه بررسی‌های آماری و میدانی توامان نشان می‌دهد تقاضای واحدهای مسکونی نوساز در دورانی که بازار مسکن با حجم پایین معاملات به واسطه قرار گرفتن در دوران ابررکود مواجه است، به‌صورت خفیف در دی‌ماه و هفته‌های اخیر نسبت به پاییز رشد کرده است. رشد کمتر از ۲ درصدی قیمت مسکن طی ماه گذشته پس از ثبت تورم منفی در آذرماه، منجر شد تا بسیاری از سفته‌بازان با سودای «پایان ثبات مقطعی قیمت مسکن» بر طبل ورود دوباره این بازار به دوران «جهش قیمتی» بکوبند؛ موضوعی که با بررسی آمارهای رسمی و میدانی یکی از ریشه‌های آن را در خزش تقاضا به سمت نوسازها می‌داند.

رفتار تقاضای خرید در بازار مسکن از یک تغییر رویکرد خفیف حکایت دارد؛ به این ترتیب که تقاضا برای خرید «آپارتمان‌های با عمر بنای کمتر» یا حتی نوسازها تا حدودی افزایش یافته است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران نشان می‌دهد، تقاضای خرید نسبت به پاییز به سمت واحدهای نوساز خزش کرده است، هر چند این تغییر رویکرد خیلی محسوس نیست اما بعد از مدت‌ها در بازار مسکن به واسطه تخلیه انتظارات تورمی در سه ماه گذشته و امید به توقف جهش قیمتی در این بازار، خریدار واحدهای نوساز افزایش یافته است.

طی دو ماه گذشته به واسطه کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و ریزش بازارهای اقتصادی، بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت و جهش قیمتی در این بازار پس از دو سال و نیم متوقف شد. میانگین تورم ماهانه مسکن که طی هفت ماه امسال ۸ درصد بود، در آبان ماه به یکباره با افت شدید به کمتر از ۲ درصد رسید. پیام کاهش ریسک‌های غیراقتصادی برای بازار مسکن در آذرماه خود را با ثبت «تورم منفی» نشان داد، به این ترتیب که رشد قیمت مسکن پس از مدت‌ها «منفی» شد. هر چند این کاهش به استناد آمار بانک مرکزی منفی ۱/ ۱ بود اما این موضوع در کنار افزایش معاملات در ماه گذشته نشان می‌دهد این بازار که مدت‌ها با ضعف تقاضا مواجه بود، با ورود به دوره پساجهش، با تغییر نسبی حجم تقاضای بالقوه مواجه شده است.

در عین حال مشاهده‌های میدانی و نتیجه تحقیقات از مناطق مصرفی پایتخت حاکی از آن است که رشد قیمت واحدهای تازه‌ساز کمتر از واحدهای میانسال و آپارتمان‌های با عمر بنای بالا بوده است. به عبارتی غالبا واحدهای تازه ساز یا با عمربنای کمتر، رشد قیمت کمتری را نسبت به سایر آپارتمان‌ها تجربه کردند.

سبقت قیمتی آپارتمان‌های با عمر بالا از آپارتمان‌های نوساز

بررسی عوامل سبقت قیمتی‌ آپارتمان‌های با عمر بنای بالاتر نسبت به آپارتمان‌های نوساز یا دارای عمر بنای کمتر از ۵ سال، حاکی از آن است که مالکان واحدهای نوساز غالبا از جنس سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند، به همین دلیل برای جذب هر چه سریع‌تر نقدینگی و سرمایه‌گذاری جدید در شرایط ابررکود حاکم بر بازار مسکن آن هم در پایان سال که مزیت اخذ پروانه‌های ساختمانی به دلیل افزایش عوارض در سال جدید بالاست، تمایل بیشتری برای عرضه ملک خود دارند. همین موضوع منجر به ارائه تخفیف‌­های قابل توجه و نرمش در برابر قیمت‌های پیشنهادی اولیه شده است. طوری‌که بخشی از خریداران تمایل به خرید آپارتمان‌های کم‌سن را پیدا کرده‌اند. در مقابل مالکان متقاضی فروش واحدهای با عمربنای بالا که عمدتا با هدف «تبدیل به احسن»، ملک خود را برای فروش عرضه می‌کنند، بیشتر تحت تاثیر جهش قیمتی مسکن قرار می‌گیرند؛ از این جهت رشد قیمتی در بسیاری از واحدهای نوساز، کمتر از واحدهای با عمر بنای بالا بوده است.

نکته دیگری که طی حدود سه ماه گذشته همزمان با ورود به دوره پساجهشی قیمت مسکن و ریزش قیمتی در این بازار شاهد آن بودیم، تغییر معادله در دو طرف عرضه و تقاضا است؛ آنچه در دوره جهش قیمتی یعنی حدود دو سال و نیم گذشته و از ابتدای سال ۹۷ با آن مواجه بودیم، افزایش خریداران سرمایه‌ای بود به‌طوری‌که حتی تا نیمه پاییز به واسطه اوج‌گیری تورم ماهانه، تقاضا همچنان برای خرید در بازار بیش از سمت عرضه (فروش آپارتمان) بود، به عبارتی در این مدت همواره غالبا خریدار بیش از فروشنده در بازار وجود داشت.

طی حدود سه ماه گذشته که بازار مسکن، دوره جهش قیمتی را پشت سر گذاشت و پس از دو سال و نیم، وارد دوره پساجهش شد، این معادله تغییر کرد و فروشندگان در بازار مسکن «فروشنده‌تر» شدند؛ در همین مدت نیز بسیاری از خریداران مصرفی بازار مسکن به واسطه تداوم ریزش قیمت‌ها در این بازار، خرید خود را به تعویق انداختند و در جست‌وجوی کف جدید قیمتی هستند.

رشد «قیمت میانگین» در بازار مسکن چگونه رقم خورد؟

در عین حال بازار مسکن پس از اینکه در آبان‌ماه پس از توقف جهش قیمتی، رشد کمتر از ۲ درصدی را تجربه کرد، در آذرماه تورم منفی را به ثبت رساند، اما در دی ماه میانگین قیمت مسکن دوباره به سطح رشد قیمتی آبان ماه رسید و کمتر از ۲ درصد رشد کرد.

هر چند نتیجه تحقیقات میدانی، پیش از اعلام آمار رسمی، از افت شدید قیمت‌ها در دی ماه در مناطق مصرفی حکایت می‌کرد اما آمار رسمی رشد ۸/ ۱ درصدی «میانگین قیمت» در این ماه را روایت می‌کند. نتیجه بررسی‌های آمار رسمی در کنار تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد، رشد «قیمت میانگین» در بازار مسکن، به معنای بازگشت دوباره این بازار به دوران افزایش قیمت‌ها نیست بلکه آنچه منجر به رشد «قیمت میانگین» شده افزایش سهم «آپارتمان‌های نوساز» از کل «معاملات در شهر تهران» است.

آمار رسمی از وضعیت معاملات مسکن به تفکیک سن بنا حاکی از آن است که در دی‌ماه نسبت به پاییز سهم آپارتمان‌های نوساز و با عمر بنای کمتر از ۵ سال، از کل معاملات قطعی آپارتمان بیش از یک واحد درصد افزایش یافته است. ضمن اینکه نتیجه بررسی‌های میدانی نیز این موضوع را تایید می‌کند به این ترتیب که به گفته بسیاری از واسطه‌های ملکی در مناطق مصرفی پایتخت که سهم حدود ۲۵ درصدی از کل معاملات پایتخت را در اختیار دارند، تقاضا برای واحدهای با عمر بنای کمتر با یک رشد خفیف مواجه بوده و دلیل آن نیز رشد قیمتی محدود این آپارتمان‌ها نسبت به واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر بوده است.

بنابراین سفته‌بازانی که در دوران پساجهش قیمتی مسکن سودای «موقتی بودن ثبات و کاهش قیمت» را در سر دارند، نباید «رشد میانگین قیمت» در دی‌ماه را به منزله توقف روند کاهشی قیمت‌ها بدانند، بلکه این موضوع ریشه در خزش تقاضا به سمت «نوساز»ها در حجم پایین معاملات مسکن دارد.

در عین حال بسیاری از کارشناسان معتقدند با ایجاد ثبات نسبی در بازارهای اقتصادی، بازار مسکن نیز تحت تاثیر این بازارها به ثبات می‌رسد و برعکس، چنانچه جو روزهای اخیر در بازار ارز-ابهام نسبت به سرنوشت مذاکرات احتمالی بر سر برجام- ادامه پیدا کند، شکل‌گیری دوباره نااطمینانی‌ها می‌تواند مسیر بازار مسکن را تغییر دهد.