زمین، متهم ردیف اول گرانی مسکن

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، اثرپذیری قیمت مسکن از قیمت زمین یکی از واقعیت‌های بازار مسکن به‌ویژه در کلانشهرهاست؛ اما حالا این اثرپذیری به حدی افزایش پیدا کرده که عملا هیچ تناسبی میان قیمت فروش و قیمت تولید مسکن وجود ندارد و این مسئله حتی ساخت‌وساز در مناطق ارزان‌قیمت شهر را بی‌صرفه کرده است.

آمارهای رسمی، قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را حدود 27میلیون تومان برآورد می‌کند. در مقابل آمارهای مربوط به هزینه ساخت‌وساز مسکونی نیز از میانگین 4 تا 5.5میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی حکایت دارد؛ یعنی میانگین اثرگذاری زمین در قیمت نهایی مسکن در شهر تهران به 80درصد رسیده است. موضوعی که از نظر معاون وزیر راه و شهرسازی باید با سیاستگذاری جامع برطرف شود.

شکست رکورد اثرگذاری زمین بر قیمت مسکن

متهمان بازار آشفته مسکن در اقتصاد ایران بسیارند؛ از زد و بند در بازار زمین، دلالی و سوداگری در حوزه مصالح ساختمانی، تخلیه تورم انتظاری و دورنمای افت ارزش ریال در بازار و... همگی به‌نحوی بر مناسبات بازار مسکن اثرگذار هستند؛ اما در شرایط فعلی از میان همه این متهمان، این قیمت زمین است که بیشترین سهم از تنش‌زایی در بازار مسکن را به ‌خود اختصاص داده است. 

زمین شهری در اقتصاد ایران یک کالای سرمایه‌ای بسیار پرطرفدار است و به‌تبع آن، مسکن نیز در جایگاه کالای سرمایه‌ای مقبولی قرار گرفته که هم از ارزش دارایی ریالی در مقابل تورم حفاظت می‌کند و هم می‌تواند از محل اجاره، درآمد خوبی برای سرمایه‌گذار داشته باشد؛ در این فرآیند رشد قیمت مسکن از یک‌سو به تحولات قیمت زمین گره خورده و با هرگونه زد و بند و سفته‌بازی گسترده در بازار زمین، قیمت مسکن نیز تغییر می‌کند و از سوی دیگر، هزینه تولید مسکن (بهای نهاده‌های ساختمانی) نیز عاملی اثرگذار بر قیمت این کالا محسوب می‌شود که به‌نوعی در قالب تخلیه تورم موجود در اقتصاد در قیمت کالای نهایی تخلیه می‌شود. حالا اما، روایت آمارها از ترکیب قیمت فروش مسکن پرده از تحولی قابل‌تأمل در بازار مسکن برمی‌دارد و از رکوردشکنی تأثیر قیمت زمین بر بهای مسکن خبر می‌دهد. آمارهای رسمی، قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را حدود 27میلیون تومان برآورد می‌کند. در مقابل آمارهای مربوط به هزینه ساخت‌وساز نیز از میانگین 4 تا 5.5میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حکایت دارد؛ این یعنی میانگین اثرگذاری قیمت زمین در قیمت نهایی فروش مسکن در شهر تهران به 80درصد رسیده که در مقایسه با دوره‌های قبل بسیار بالاست. 

پیش ‌از این، کارشناسان و فعالان بازار مسکن، میانگین تأثیر قیمت زمین بر بهای مسکن شهر تهران را 40 تا 50درصد عنوان می‌کردند که البته در برخی از مناطق خاص شهر تهران تا 80درصد نیز افزایش پیدا می‌کرد اما حالا میانگین شهر به 80درصد رسیده است.

تبدیل زمین به عنصر قطعی در قیمت مسکن

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه زمین همواره عامل تعیین‌کننده‌ای در قیمت مسکن شهر بوده است، می‌گوید: در شرایط فعلی به‌قدری قیمت مسکن افزایش پیدا کرده که دیگربا نسبت‌های قبلی قیمت زمین و قیمت تمام‌شده مسکن همخوانی ندارد. او که پیش ‌از این نیز در گفت‌وگو با رسانه‌ها، فاصله 500درصدی هزینه تولید مسکن با قیمت فروش مسکن را مطرح کرده بود، می‌افزاید: در گذشته نسبت اثرگذاری 30 تا 70درصدی هزینه زمین در قیمت مسکن مناطق مختلف وجود داشت؛ اما اکنون اتفاقاتی در قیمت زمین رخ داده است که دیگر مناسبات بازار با این نسبت‌های قابل توجه نیز جور در نمی‌آید و قیمت زمین از یک عنصر اثرگذار بر قیمت مسکن به یک عنصر قطعی در تعیین قیمت مسکن تبدیل شده است.