ساخت‌وساز 50 درصد افت کرد

تازه‌ترین گزارش‌ آماری از دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران نشان می‌دهد: تقاضا از طرف بسازوبفروش‌ها برای احداث آپارتمان طی دو ماه اول سال93 به ترتیب 42 درصد و 56 درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال92 کاهش پیدا کرده و تیراژ ماهانه ساخت‌وساز از 34 هزار واحد مسکونی در ماه‌های اوج رونق بازار هم‌اکنون به حداکثر 15 هزار واحد رسیده است. ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران برای اولین‌بار در سال90 اوج بی‌سابقه‌ گرفت و با رشد 56 درصدی نسبت به سال قبل، منجر به احداث 233 هزار واحد مسکونی در مناطق 22 گانه شد. آن زمان تبلیغات شهرداری درباره اجرای قریب‌الوقوع طرح تفصیلی جدید و کنجکاوی‌‌ بسازوبفروش‌ها نسبت به محدودیت‌ها و موانع احتمالی موجود در این طرح باعث شد برای اولین‌بار تیراژ ساخت مسکن در پایتخت از مرز 200 هزار واحد مسکونی در سال عبور کند و تا 1.5 برابر سال‌های قبل و حدود دو برابر نیاز طبیعی بازار مسکن، افزایش یابد. در سال91 نیز با اوج‌گیری رونق در معاملات مسکن و درنتیجه صعود قیمت‌ها، انگیزه بسازوبفروش‌ها دوباره تشدید شد؛ طوری‌که این‌بار اثر تحریکی «رشد قیمت مسکن» قوی‌تر از «نگرانی بابت اجرای طرح تفصیلی» ظاهر شد و حتی با مشخص شدن امتیازهای استثنایی در طرح تفصیلی جدید همچون «اضافه‌ تراکم و تغییر کاربری»، فضا برای بسازوبفروش‌ها بازتر شد و رشد 10 درصدی در ساخت‌وسازهای شهر تهران به‌وجود آمد. در آن سال تعداد واحدهای مسکونی جدید از 233 هزار واحد در سال90 به 254 هزار واحد افزایش یافت. اما گزارشی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران طی سال 92 منتشر کرده، حکایت از پایان تشنج در این بازار و شروع دوره‌ای از رکود در فعالیت‌های ساختمانی دارد. همان‌طور که «دنیای‌اقتصاد» اردیبهشت سال گذشته با بررسی مدل‌ها و دوره‌های چندین ساله فعالیت‌های ساختمانی، پیش‌بینی کرده بود «ساخت‌وساز در سال92 افت می‌کند»، هم‌اکنون نتایج آنچه در یکسال گذشته در شهر تهران ساخته شده است، این برآورد را تایید می‌کند. مطابق آمارهای رسمی، در یکسال92 معادل 239 هزار و 734 واحد مسکونی جدید در شهر تهران احداث شد که 5 درصد نسبت به سال91 کاهش پیدا کرده است. در ماه‌های سال91 - به‌عنوان سالی که تیراژ ساخت مسکن در آن به بیشترین حد رسیده بود- حجم احداث در اکثر ماه‌ها بین 25 هزار تا 35 هزار واحد در نوسان بود؛ اما در سال گذشته، متوسط تیراژ ماهانه 15 هزار تا 20 هزار واحد بوده است. کارشناسان اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه رخداد پدیده «مازاد عرضه» در بازار مسکن تهران به‌عنوان یکی از عوامل اصلی در انصراف بسازوبفروش‌ها از ساخت‌وساز بیشتر می‌تواند مطرح باشد، تاکید می‌کنند: سقوط پلکانی تیراژ ماهانه ساخت‌‌وساز در سال92 و تداوم آن با شیب تندتر در ماه‌های گذشته از سال93، بیانگر واکنشی است که سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران به وضعیت قیمت‌ها و شرایط معاملات از خود نشان داده‌اند. تحلیل ماهانه فعالیت‌های ساختمانی در تهران نشان می‌دهد، در اردیبهشت سال گذشته که قیمت مسکن با رشد 71 درصدی به اوج رسید و حجم خرید و فروش آپارتمان در بالاترین سطح بود، تقاضای اخذ مجوز ساخت از طرف بسازوبفروش‌ها نیز حداکثری شد و در آن ماه شهرداری تهران برای ساخت 34 هزار و 899 واحد مسکونی پروانه صادر کرد؛ اما در ماه‌های بعد و به‌خصوص در نیمه دوم سال92 که شتاب نرخ رشد قیمت مسکن کُند شد و رکود در معاملات ملک افزایش یافت، میل بسازوبفروش‌ها به احداث ساختمان جدید نیز کم شد. به این ترتیب، آن بیماری قدیمی در بازار سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی که باعث می‌شود سازنده‌ها در زمان رشد قیمت، ساخت‌وساز کنند و در زمان رکود و کاهش قیمت‌ها، دست از کار بکشند، همچنان وجود دارد و تداوم آن، شرایط خرید را در دوره‌های رونق سخت‌تر و زمان رکود را شدیدتر می‌کند. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: شیوه کارآمد ساخت‌وساز، استفاده بهینه سازنده‌ها از زمان‌های رکود است طوری‌که اگر هنگام آرامش بازار و افت قیمت‌ها، ساخت‌وساز افزایش یابد، ساختمان‌های نوساز در دوره رونق و افزایش قیمت‌، آماده عرضه به بازار مصرف می‌شود و درنتیجه هم طرف تقاضا به دلیل فراوانی عرضه به جهش قیمت برخورد نمی‌کند و هم طرف عرضه از شروع زودرس رکود در امان است. در حال‌ حاضر به دلیل آنکه ساخت‌وساز در زمان‌های رونق افزایش پیدا می‌کند، پروسه تکمیل ساختمان‌ها و عرضه آنها به ابتدای زمان رکود برخورد می‌‌کند و چون در آن زمان، قیمت‌ها به اوج رسیده و توان خرید وجود ندارد، فروش‌نرفتن واحدها، دوره رکود را عمیق‌تر و سود سازند‌ه‌ها را کمتر می‌کند. رکود بیشتر می‌شود؟ در ماه‌های گذشته از سال93، نرخ افت ساخت‌وساز از سال92 نیز شدیدتر شده است. یک علت این وضعیت می‌تواند قرار گرفتن بازار مسکن در سال دوم رکود باشد. همان‌طور که پیش‌تر عنوان شده بود، سطح رشد قیمت مسکن در سال93 از میزان افزایش آن در سال92 کمتر خواهد بود، بنابراین احتمال می‌رود در ماه‌های آینده، حجم ساخت‌وسازهای مسکونی نیز از ماه‌های مشابه سال قبل کمتر باشد. این پیش‌بینی در دو ماه اول امسال اتفاق افتاد طوری‌که در فروردین امسال 7هزار و 800 واحد مسکونی در تهران ساخته شد که نسبت به 12 هزار فقره پروانه‌ای که فروردین سال گذشته صادر شده بود 42 درصد کاهش از خود نشان می‌دهد. در اردیبهشت امسال نیز 15 هزار واحد مسکونی جدید در تهران احداث شد که در مقایسه با 34 هزار و 899 واحدی که در اردیبهشت92 ساخته شد 56 درصد کاهش از خود نشان می‌دهد.