پیش‌فروشنده‌های بازار فعلی مسکن چه کسانی هستند؟
بازار آتی مسکن هم از «تحولات دو ماه اخیر بازارها در پی کاهش شدید انتظارات تورمی» تاثیر گرفت. معادله جدید حاکم بر پیش‌فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد شکل تعیین قیمت از سوی پیش‌فروشنده‌ها تغییر محسوس پیدا کرده است.
همزمان با بروز علائم ورود به دوره پساجهش بازار مسکن، تغییرات در بازار پیش‌فروش آپارتمان نمایان شد. تغییرات خفیفی که از افزایش تمایل سازندگان برند و مطرح برای عرضه آپارتمان‌های در حال ساخت حکایت دارد. در شرایطی که در مقطع پساجهش قیمتی مسکن قرار داریم و به‌تعبیری نشانه‌های پایان دوره جهشی قیمت در بازار مسکن مشاهده می‌شود، نبض بازار دوم معاملات ملکی یا وضعیت خرید و فروش واحدهای در حال ساخت نشانه‌هایی از تمایل نسبی و گرایش پیش‌فروشنده‌ها و سازنده‌ها برای عرضه پیش‌فروش قابل مشاهده است. نتیجه تحقیقات میدانی از بازار پیش‌خرید و پیش‌فروش مسکن حکایت از آن دارد که تغییرات خفیفی برای پیش‌فروش آپارتمان رخ داده است، در مقابل این تغییرات در سمت پیش‌خریداران (متقاضیان خرید آپارتمان‌های در حال ساخت) محسوس نیست. اما تغییرات خفیف در بازار پیش‌فروش آپارتمان چیست؟ تا قبل از آبان ماه و ورود به دوره پساجهش قیمت مسکن که همزمان با کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و تحولات سیاسی بین‌المللی آغاز شده است، تقریبا تمایلی برای پیش‌فروش ساختمان از سوی فروشندگان و سازنده‌ها وجود نداشت چراکه جهش قیمتی مسکن انتظارات را برای رشد بیشتر بالا برده و در این شرایط فروش آپارتمان تکمیل‌شده برای سازندگان توجیه اقتصادی بیشتری نسبت به پیش‌فروش داشت؛ همین موضوع باعث شد تا در موارد محدود پیش‌فروش نیز، قیمت‌های پیشنهادی از سوی سازندگان حتی بالاتر از آپارتمان‌های نوساز باشد. ضمن اینکه پیش‌فروشنده‌های دوره قبل از پساجهش(پیش از آبان ماه) تا ۷۰ درصد قیمت برآوردی ارزش آپارتمان نوساز را از پیش خریداران دریافت می‌کردند.
ترغیب برای جذب پیش‌خریدار
اما همزمان با ورود به دور پساجهشی قیمت طی حدود دو ماه گذشته با چند علامت خفیف از ترغیب برخی سازندگان برای جذب پیش‌خریدار مواجه شدیم. یکی از این علائم در قیمت محدود واحدهایی که از سوی برخی پیش‌فروشندگان عرضه می‌شود، بروز کرده است؛ به این ترتیب که بخش قابل‌توجهی از سازندگانی که در این بازار قصد پیش‌فروش آپارتمان خود را دارند، قیمت ملک خود را هم‌تراز با آپارتمان‌های نوساز پیشنهاد می‌دهند. نکته دیگر اینکه این گروه از سازندگان در حال‌حاضر به‌جای ۷۰ درصد، ۵۰ درصد از قیمت برآوردی ارزش آپارتمان نوساز را دریافت می‌کنند. هر دوی این علائم یک پیام مهم دارد و آن‌هم از تمایل برخی از سازندگان به پیش‌فروش نسبت به دو ماه پیش یعنی دوره جهشی قیمت مسکن حکایت دارد.
شرایط غالب فعلی در بازار دوم معاملات مسکن در حالی است که فرمول متعارف قیمت‌گذاری آپارتمان‌های در حال ساخت، پیش‌فروش با قیمتی ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از ارزش آپارتمان‌های نوساز است اما از ابتدای سال ۹۷ و همزمان با ورود به دوران جهش قیمت مسکن، بازار دوم معاملات هم تحت‌تاثیر بازار اول با قیمت‌های خارج از عرف همراه شد به این ترتیب که در دوره جهش بعضا شاهد پیش‌فروش املاک در حال ساخت با قیمت‌هایی بالاتر از آپارتمان نوساز بودیم که اکنون در دوره پساجهش (حدود۲ ماه گذشته) قیمت‌های پیشنهادی برای جذب پیش‌خریدار با قیمت آپارتمان‌های نوساز برابری می‌کند. بنابراین در بسیاری از موارد فرمول متعارف قیمت‌گذاری پیش‌فروش آپارتمان از سوی برخی سازندگان رعایت نمی‌شود اما سازندگانی که در بازار فعلی قصد پیش‌فروش ملک خود را دارند، برای جذب پیش‌خریدار قیمت‌هایی برابر با قیمت آپارتمان‌های نوساز پیشنهاد داده‌اند.
نتیجه تحقیقات میدانی از وضعیت بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد عمده افرادی که برای پیش‌فروش ملک در بازار فعلی اقدام به عرضه واحدهای در حال ساخت می‌کنند سازندگان برند و به اصطلاح مطرح منطقه هستند و سایر سازندگان غالبا در یک حالت بینابینی قرار دارند و در مرحله پایانی ساخت (نزدیک تحویل) نسبت به فروش آپارتمان خود اقدام می‌کنند. برآیند وضعیت پیش‌فروش نشان می‌دهد هر چند که بازار دوم معاملات مسکن در دوره جهشی قیمت مسکن نسبت به قبل از آن با افت تمایل هم از سوی سازندگان و هم از سوی پیش‌خریداران حکایت دارد، اما طی حدود دو ماه گذشته که علائم ورود به دوره پساجهشی مشاهده شده، حجم پیش‌فروش آپارتمان رشد نسبی داشته است که غالب آنها نیز سازندگان برند هستند.
دو راهی در بازار دوم مسکن
در حال‌حاضر سازندگان در یک دوراهی قرار دارند و با یک علامت سوال برای زمان پیش‌فروش ساختمان در حال ساخت خود مواجه هستند؛ به این ترتیب که ملک خود را در پایان سال ۹۹ پیش‌فروش کنند یا در سال ۱۴۰۰. اینکه کدام از این دو مقطع زمانی گزینه مطلوبی برای پیش‌فروش است، دوراهی این روزهای پیش‌فروشندگان آپارتمان است. تحقیقات میدانی از سازنده‌های برند حاکی از آن است که این گروه از سازندگان به دو علت «پیش‌فروش در سال ۹۹» را گزینه مناسب‌تری عنوان می‌کنند. علت نخست پیش‌فروش برای تامین نقدینگی است. اما علت دوم که بسیار مهم تلقی می‌شود این است که این گروه از سازندگان احتمال زیادی را برای تداوم کاهش قیمت مسکن پیش بینی می‌کنند. با توجه به اینکه حباب مسکن باید هر‌چه زودتر تخلیه شود، بنابراین بسیاری از پیش‌فروشندگان با افزایش احتمال تخلیه این حباب، ترجیح می‌دهند در این دوراهی، سال‌جاری را برای پیش‌فروش انتخاب کنند.
به هر ترتیب هر‌چند پیش‌فروش ملک طی حدود۲ ماه گذشته افزایش یافته، اما نسبت به دوره پیش‌رونق (نیمه دوم سال ۹۶ و پیش از ورود به دوره جهش قیمتی) کاهش پیدا کرده است که یکی از دلایل مهم آن را باید در تورم مصالح ساختمانی جست‌وجو کرد. عدم پیش‌بینی‌پذیری و همچنین بدبینی به کاهش تورم مصالح ساختمانی از سوی سازندگان باعث شده تا سهم پیش‌فروش آپارتمان در بازار مسکن کاهش یابد. یک سناریوی دیگر برای علت کاهش پیش‌فروش مطرح است؛ اینکه بسیاری از سازندگان با امید به کاهش قیمت زمین تمایلی برای خرید ندارند و به دنبال کاهش تورم انتظاری، خرید زمین برای ساخت را به بعد موکول می‌کنند. این در حالی است که بررسی‌های آماری و برآیند تجربیات گذشته از بازار زمین و ساختمان نشان می‌دهد احتمال تثبیت قیمت زمین بیشتر از کاهش قیمت است. در سمت پیش خریداران نیز عامل کاهش انگیزه برای ورود به این بازار انتظار برای تداوم کاهش قیمت مسکن از یک‌سو و بی‌اعتمادی به بازار دوم معاملات (پیش‌فروش) بیش از سایر عوامل است. اما ریشه بی‌اعتمادی بسیاری از پیش‌خریداران به پیش‌فروشندگان چیست؟ ریشه این بی‌اعتمادی را باید در سال ۹۷ جست‌وجو کرد. در سال ۹۷ تحت‌تاثیر اثر شوک ارزی بر مصالح ساختمانی، بسیاری از سازندگان نتوانستند پروژ‌ه‌های خود را در موعد مقرر تکمیل کنند. این تاخیر در تکمیل پروژه‌ها باعث شد تا برخی از پیش‌خریداران این واحدهای مسکونی، سیگنال بی‌اعتمادی را به سایر پیش‌خریداران منتقل کنند، بنابراین بخشی از همین بی‌اعتمادی به ماجرای تلخ اتفاقات دو سال گذشته و شوک ارزی به نهاده‌های ساختمانی برمی‌گردد که موجب شد سازنده‌ها در تکمیل پروژه خود ناتوان بمانند. در همین شرایط افرادی که قصد دارند واحد مسکونی پیش‌خرید کنند، می‌توانند در همین بازار پرریسک هم واحدهای کم‌ریسک برای پیش‌خرید جست‌وجو کنند که البته سه‌گام مهم را باید مدنظر داشته باشند. شناسایی سازندگان برند و مطرح، جست‌وجوی واحدهای در حال پیش‌فروش و تحقیق از خریدارانی که واحدهای مسکونی مشابه را در همان منطقه یا پروژه پیش‌خرید کرد‌ه‌اند، سه گام مهم برای پیش‌خرید کم‌ریسک در بازار دوم معاملات مسکن است.
