بازار به تولید ۲.۲میلیون مسکن در هر سال نیاز دارد

به گزارش اقتصادآنلاین نقل از فارس، روز یکشنبه مورخ 30 شهریورماه سال جاری، بررسی جزئیات طرح 2 فوریتی تحت عنوان جهش تولید و تامین مسکن در مجلس شورای اسلامی پیگیری می‌شود. مطابق تبصره 1 ماده 1 از فصل اول این طرح، دولت موظف است در 4 سال نخست اجرای این طرح به نحوی برنامه‌ریزی و اقدام نماید تا سالانه حداقل 1 میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری و روستایی کشور تولید و عرضه گردد.

پس از مطرح شدن این طرح توسط کمیسیون عمران مجلس، انتقاداتی از سوی کارشناسان حوزه مسکن و برخی از نمایندگان مجلس سوی آن روانه شد. یکی از مهم‌ترین انتقادات، بحث تعداد واحدهای مسکونی در نظر گرفته شده برای 4 سال ابتدایی این طرح است. به راستی تعداد 1 میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته شده برای این طرح از چه منبعی استفاده کرده است.

*ساخت 1 میلیون واحد مسکونی در طرح مجلس از کجا می‌آید؟

بر اساس این گزارش، بررسی‌های انجام شده در این حوزه مشخص کننده این امر است که تعداد 1 میلیون واحد مسکونی مورد اشاره در طرح جهش تولید و تامین از طرح جامع مسکن می‌آید که سال 92 در دولت تدبیر و امید نوشته شده است. این موضوع به دفعات در صحبت‌های وزیر راه و شهرسازی تحت عنوان تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز کشور تکرار شده است. 

در این گزارش سعی شده با استفاده از داده های حاصل از سرشماری نفوس و مسکن سال‌ 95 و با هدف رسیدن به نقطه مطلوب تا سال 1405 نسبت به محاسبه نیاز به مسکن اقدام شود.

به استناد بررسی‌های انجام شده در بازار مسکن، نیاز به تولید واحد مسکونی در کشور را می‌توان ناشی از 4 دسته عامل به حساب آورد. جبران کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور، نیاز ناشی از تقاضاهای جدید بازار مسکن که عمدتا ناشی از ازدواج هستند، نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت های فرسوده شهری و روستایی و سایر موارد از جمله ذخیره طبیعی مسکن جزء این 4 دسته تلقی می‌شوند.

جبران کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور

همانطور که در بند قبلی به این موضوع اشاره شد، اولین منبع نیاز به ساخت مسکن، مسئله جبران کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور است. مطابق آخرین سرشماری نفوس و مسکن انجام شده، در حالی که تعداد خانوارهای کشور 24 میلیون و 196 هزار خانوار گزارش شده اما تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه کشور 22 میلیون و 825 هزار خانه بوده است.

یعنی در شرایط فعلی بعضی از خانوارهای کشور به صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند و یا به محل زندگی آن ها نمی توان مسکن اطلاق کرد. پس برای اینکه هر خانوار 1 واحد مسکونی برای سکونت داشته باشد، بازار مسکن کشور با کمبود 1 میلیون و 371 هزار  سرپناه مواجه است.

تقاضاهای جدید وزوج‌های جوان نیاز به مسکن دارند

مورد دوم منابع نیاز به مسکن، مسئله تقاضاهای جدید بازار مسکن است. در همین راستا بسیار از متولیان حوزه مسکن به استناد به یک محاسبه غلط، آمار تعداد ازدواج سال‌های پیشین را به تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز برای پاسخ به تقاضای جدید مرتبط می‌سازند، در حالیکه با بهبود شرایط مسکن، آمار ازدواج نیز بهبود می‌یابد و بیشتر خواهد شد.

برای اطلاع یافتن از آمار تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز برای پاسخگویی به نیاز جدید به سراغ ابوالفضل نوروزی کارشناس حوزه مسکن رفتیم. این کارشناس مسکن، ضمن اشاره به اینکه، بازار مسکن همواره با تقاضاهای جدیدی مواجه است که عمده ترین این تقاضاها ناشی از ازدواج است، گفت:« برای برآورد این نیاز می توان دو مسیر را انتخاب کرد. یکی از این روش ها با استفاده از تعداد ازدواج های صورت گرفته در سال های اخیر و بدست آوردن برآوردی با استفاده از این داده هاست. بر این اساس، از آنجایی که در ده سال اخیر، به صورت میانگین 783 هزار ازدواج رخ داده است، می توان گفت بازار مسکن باید پاسخگوی این تعداد تقاضای جدید باشد.»

نوروزی با تشریح این نکته که میزان ازدواج در کشور به شرایط اقتصادی خانواده‌ها وابستگی بسیاری دارد و در این بین تامین مسکن نقش بسیار اساسی دارد؛ یعنی اگر تامین مسکن به سهولت و با هزینه های کمتری ممکن شود، بی شک آمار ازدواج در کشور با رشد قابل توجهی رو به رو خواهد شد، تصریح کرد:« یک روش دیگر به منظور محاسبه مسکن مورد نیاز برای عرضه به تقاضاهای ناشی از ازدواج، در نظر گرفتن تعداد ازدواج‌های ممکن در کشور است. بر همین اساس مطابق با سرشماری 95، با احتساب آمار مرگ و میر، حدود 12 میلیون نفر مرد هرگز ازدواج نکرده در بازه سنی 10 سال و بیشتر در کشور وجود دارد که تا سال 1405 به سن بالای 20 سال خواهند رسید. تبعا برای تشکیل خانواده و نیاز به مسکن این 12 میلیون نفر، می‌بایست پیش بینی‌های لازم صورت پذیرد و ساخت 12 میلیون واحد مسکونی تا پایان سال 1405 در دستور کار قرار گیرد.»

بافت فرسوده؛ تهدیدی همه جانبه علیه خانوارهای کشور

منبع سوم تعیین نیاز به واحد مسکونی به بحث نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده باز می‌گردد. بر همین اساس، مطابق با بررسی های انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی در سال 1392 برای بازنگری در طرح جامع مسکن، در حال حاضر در ایران بیش از 11.2 میلیون نفر در 76.4 هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می‌کنند.

در حقیقت می‌توان گفت به صورت میانگین 21 درصد از واحدهای مسکونی کشور در بافت فرسوده قرار دارند که با توجه به مشکلات متعدد بافت‌های فرسوده، خصوصاً زلزله‌خیز بودن پهنه زمین‌شناسی کشور، این مسئله تبدیل به تهدیدی انسانی، اجتماعی و اقتصادی برای شهرها و کلان‌شهرها شده است. مراجعه به آمار موجود مشخص می‌کند با یک برآورد حداقلی 5 میلیون واحد مسکونی فرسوده شهری نیاز به بازسازی دارند.

گذشته از بر بافت‌های فرسوده شهری، در روستاهای کشور نیز سهم واحدهای مسکونی غیر مقاوم نگران‌کننده‌تر است. مردادماه سال 96 عزیزالله مهدیان، معاون بازسازی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در مصاحبه‌ای عنوان کرد:« هم اکنون بیش از 3 میلیون و 200 هزار واحد روستایی غیر مقاوم در کشور وجود دارد.»

در نتیجه با توجه به آمار بیان شده مجموعا 8 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که تا سال 1405 نیاز به بازسازی دارند.

واحدهای مسکونی ذخیره طبیعی برای تنظیم بازار مسکن ساخته شود

آخرین منبع مورد توجه برای برآورد نیاز به مسکن کشور، بحث مواردی از جمله ذخیره طبیعی مسکن است. در همین راستا، بسیاری از کشورهای جهان به منظور تنظیم بازار عرضه و تقاضا همواره باید تعدادی واحد مسکونی خالی از سکنه و غیر مسکونی را پیش‌بینی کنند تا بدین وسیله ضعف‌های ناشی از توزیع نامتناسب واحدهای مسکونی و همچنین نیاز به واحدهای اداری و تجاری را پاسخگو باشند. لذا به نظر می‌رسد که حدود 600 هزار واحد نیز باید به عنوان ذخیره بازار، در 10 سال برنامه ریزی شده و ساخته شود.

البته شاید مطرح شود که می‌توان واحدهای مسکونی خالی که هم اکنون در کشور به تعداد قابل توجهی وجود دارد را به عنوان ذخیره بازار در نظر گرفت. حال آنکه بخش عمده‌ای از واحدهای خالی به دلیل لوکس بودن یا  واقع شدن در مناطق گردشگری قابل سکونت برای عموم جامعه نیست. در واقع بخش عمده‌ای از این واحدها چنانچه قابل عرضه به بازار بودند، هم اکنون خالی باقی نمی‌ماندند.

بررسی آمار مرتبط با منابع نیاز به ساخت واحد مسکونی نشان می‌دهد که برای حل مشکل عرضه مسکن کشور تا سال 1405، لازم است از سال 95 و ظرف مدت 10 سال، مجموعا 22 میلیون واحد مسکونی در کشور تولید و به بازار عرضه شود. بنابراین میزان نیاز واقعی کشور تولید 2.2 میلیون واحد در سال است و ساخت 1 میلیون خانه در سال نیز نمی‌تواند مشکل بازار مسکن را به طور کلی حل کند.