ریزش و رویش قیمت مسکن در بازار
شیفت دست‌کم ۵ ماهه خریداران مسکن در تهران به سمت پایین شهر باعث شد اختلاف چشمگیر در سرعت رشد قیمت بین شمال و جنوب پایتخت، کاهش قابل‌توجهی پیدا کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، در فاصله ابتدای ۹۶ - سال پایانی رکود قبلی - تا تیر ۹۸ یعنی ماهی که روند رشد قیمت مسکن در شهر تهران متوقف شد، تورم ملکی مناطق شمالی ۳۳ واحد درصد بیشتر از مناطق جنوبی رقم خورد. اما این شکاف (اختلاف سرعت تورم) از تابستان پارسال تا کنون به ۸ واحد درصد کاهش یافته که ناشی از رشد سهم مناطق جنوبی در فروش آپارتمان است.
ریزش معاملات در مناطق شمالی و رویش جنس جدید معاملات در مناطق جنوبی پایتخت، ماه میانه فصل تابستان را به یک دوره خاص معاملات در بازار مسکن تبدیل کرده است. بررسی جزئیات آمار رسمی از تحولات بازار مسکن پایتخت در مردادماه امسال نشان می‌دهد: برخلاف کاهش معنادار حجم معاملات در مناطق شمال شهر تهران، معاملات خرید و فروش ثبت شده در برخی مناطق جنوبی پایتخت رشد مثبت داشته‌اند. به طوریکه وزن مناطق نیمه جنوبی پایتخت در مجموع معاملات منعقده افزایش پیدا کرده است.
تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در نیمه تابستان امسال حاکی از آن است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق ۲۲گانه به ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه ابتدایی فصل تابستان معادل ۵/ ۱۰ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل ۷۵ درصد رشد را ثبت کرده است.
برخلاف تداوم روند صعودی تورم ماهانه و نقطه‌ای بازار مسکن، طی یک ماه مرداد حجم معاملات در مسیری متفاوت حرکت کرده است. به طوریکه با وجود ثبت بیش از ۱۰ هزار معامله ماهانه از ابتدای سال جاری تاکنون و نهایتا صعود حجم معاملات به بیش از ۱۲ هزار واحد مسکونی در تیرماه امسال، اما در مردادماه حجم معاملات خرید و فروش روندی معکوس را طی کرد و به حدود ۹ هزار واحد رسید. به این ترتیب تغییرات ماهانه معاملات بیش از ۲۵ درصد انقباض و قرارگیری مجدد در شرایط رکودی را نشان می‌دهد.
هرچند مقایسه وضعیت معاملاتی مردادماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیانگر رشد سه برابری(مردادماه سال گذشته حجم معاملات ماهانه به کمتر از ۳ هزار فقره رسیده بود) است اما در مدت مشابه سال گذشته بازار مسکن در یک وضعیت کاملا غیرعادی قرار داشت و به دلیل جهش قیمتی ابتدای سال گذشته، تقریبا در یک وضعیت تعطیل قرار گرفته بود. نکته قابل توجه در خصوص تفاوت وضعیت مرداد امسال با مرداد سال گذشته که معاملات حدود ۶ هزار فقره رشد کرده است، مربوط به حضور جنس جدیدی از تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن است. تحلیلگران بازار مسکن معتقدند رشد کنونی حجم معاملات نسبت به مردادماه سال گذشته مربوط به حضور دسته جدیدی از متقاضیان سرمایه‌ای در بازار است که به طور مقطعی در این بخش فعال شده‌اند و از آنجاکه این معاملات به دلیل حضور متقاضیان مصرفی در بازار نیست بنابراین نمی‌توان رشد نقطه‌ای حجم معاملات را به بازگشت رونق تعبیر کرد. حضور همین گروه جدید از متقاضیان، بخشی از تغییرات قیمتی بازار مسکن در مردادماه را شکل داده است.
به طوریکه بررسی‌ها نشان می‌دهد همزمان با تغییرات گسترده در سایر بازارهای دارایی، در ماه مرداد شیب تورم ماهانه مسکن مثبت شد. به این معنا که تورم ماهانه قیمت مسکن از ۱۰ درصد در ابتدای تابستان به ۵/ ۱۰ درصد در مردادماه رسیده است. در این ماه دسته جدیدی از متقاضیان که دارای نقدینگی قابل توجه (قدرت خرید مناسب داشتند) بودند در بازار معاملاتی حاضر و بخش عمده‌ای از خریدهای این ماه را رقم زدند.
نکته قابل توجه در خصوص وضعیت کنونی بازار مسکن، بررسی اطلاعات معاملاتی و نبض قیمت در دو مقطع زمانی در مناطق ۲۲گانه است که اطلاعات معناداری را نشان می‌دهد.
در این میان ابتدا بررسی روند تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در فاصله تیر تا مردادماه امسال قابل توجه است. جزئیات آماری نبض قیمت مسکن در ۲۲ منطقه شهر تهران در این فاصله زمانی نشان می‌دهد: تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی بیش از مناطق جنوبی پایتخت بوده است.
به طوریکه تورم ماهانه مسکن در مناطق ۱ تا ۵ معادل ۱۴ درصد و تورم ماهانه مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ معادل ۱۰ درصد ثبت شده است. این آمار بیانگر دو نکته مهم است: سرعت رشد قیمت طی یک ماه مرداد، در شمال شهر به شکل قابل توجه نسبت به جنوب شهر افزایش یافته اما بین سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر و قیمت میانگین شهر اختلاف زیادی وجود ندارد. قیمت میانگین مسکن در کل شهر طی مرداد ماه معادل ۵/ ۱۰ درصد و در مناطق جنوبی معادل ۱۰ درصد افزایش داشته است.
این در حالی است که بررسی این دو فاکتور در مقاطع زمانی دیگر، وضعیت متفاوتی را نشان می‌دهد. به طوریکه در سال ۹۷ و نیمه نخست سال ۹۸، اولا اختلاف سرعت تورم ماهانه مسکن بین شمال و جنوب شهر قابل توجه بوده و در عین حال، سرعت رشد قیمت در جنوب کمتر از میانگین شهر بوده است.
اما از ابتدای سال جاری از یکسو، اختلاف سرعت رشد قیمت مسکن بین مناطق شمال و جنوب، رو به کم شدن گذاشت و از سوی دیگر، اختلاف بین قیمت میانگین شهر و مناطق جنوبی تقریبا برطرف شده بود. هر چند در مردادماه همچنان اختلاف بین میانگین قیمت مسکن در شهر و مناطق جنوبی برطرف شده اما روند کم شدن سرعت رشد قیمت مسکن بین مناطق شمال و جنوب شهر کند شده است.
این وضعیت در بررسی تورم ماهانه قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی پایتخت کاملا قابل مشاهده است.
آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد: میانگین قیمت مسکن در مردادماه نسبت به تیر در منطقه ۴ معادل ۲۰ درصد، در منطقه ۵ معادل ۵/ ۱۰ درصد، در منطقه یک معادل ۱۷ درصد و در منطقه ۱۰ معادل ۱۲ درصد رشد داشته‌اند اما در دو منطقه جنوب شهر، وضعیت تورم ماهانه مسکن متفاوت بوده است. به این معنا که نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق ۱۸ و ۱۹ در مردادماه نسبت به تیر، کمتر از ۵ درصد بوده همین روند نیز باعث شده سرعت رشد قیمت در نیمه جنوبی، در میانه تابستان کم شده است.
در تحقیقات میدانی در خصوص تفاوت در تغییر روند ماهانه قیمتی مسکن در مناطق جنوبی شهر طی یک ماه مرداد، ردپای دو علت ظهور می‌کند.
اول آنکه، شدت کمبود عرضه در جنوب شهر در برخی مناطق کمتر از مناطق شمالی شهر است اما آنچه مسلم است در حال حاضر تقاضای خرید در جنوب شهر بیش از شمال شهر است. دوم آنکه، حساسیت خریداران مسکن در جنوب شهر به دلیل حضور پررنگ‌تر خریداران مصرفی، بیش از سایر مناطق شهر است. در این مناطق خریداران به دلیل محدودیت در قدرت خرید، از چانه‌زنی بیشتر استفاده می‌کنند.
در حوزه تحولات معاملاتی نیز، وضعیت مناطق جنوبی شهر متفاوت از شمال شهر بوده است. اگرچه حجم معاملات در میانه تابستان نسبت به ماه ابتدایی این فصل در شهر تهران بیش از ۲۵ درصد کاهش داشته است اما این رکود معاملاتی در مناطق جنوبی شهر با شدت کمتر و در شمال شهر با شدت بیشتر اتفاق افتاده است.
آمارهای رسمی حاکی از آن است که حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه‌های املاک در مناطق جنوبی شهر طی یک‌ماه مرداد نسبت به تیر معادل ۱۴ درصد و در مناطق شمالی شهر معادل ۳۰ درصد کاهش داشته است. نکته قابل‌توجه در خصوص وضعیت معاملاتی مناطق جنوبی طی این ماه آن است که حجم معاملات در فاصله تیر تا مرداد نه تنها کاهش نداشته‌اند بلکه رشد مثبت نیز ثبت کرده‌اند. به عنوان مثال حجم معاملات در منطقه ۹ در مرداد نسبت به تیر معادل ۱۶ درصد و در منطقه ۲۰ معادل ۵/ ۲ درصد افزایش داشته‌اند. همین‌طور کاهش معاملات در مناطق ۱۶ و ۱۸ نیز در سطح محدود به ترتیب معادل ۳ و ۴ درصد بوده است. این در حالی است که در تمامی مناطق یک تا ۵ در شمال شهر تهران، حجم معاملات طی یک ماه گذشته نسبت به تابستان، به طور کلی منفی بوده است.
از این رو ماه میانه تابستان، شاهد ریزش معاملات مسکن در شمال شهر و رویش معاملات در جنوب شهر بوده است. البته این ریزش و رویش نه تنها در حجم معاملات بلکه در وزن معاملات هم قابل مشاهده است.
علاوه بر بررسی تغییرات ماهانه قیمت و معاملات مسکن در مرداد نسبت به تیرماه، بررسی روند تحولاتی بازار مسکن پایتخت در سه مقطع شامل «ابتدای سال ۹۶ تا تیر۹۸»، «از ابتدای تیرماه ۹۸ تا مرداد ۹۹» و همچنین «ابتدای امسال تا پایان مرداد ۹۹» تغییر وضعیت سرعت رشد قیمت مسکن در شمال و جنوب شهر را به خوبی به تصویر می‌کشد.
به طوریکه میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵، از ابتدای سال ۹۶ تا تیرماه ۹۸ معادل ۲۲۵ درصد، از تیرماه ۹۸ تا مردادماه امسال معادل ۷۶ درصد و از ابتدای امسال تا پایان مرداد ۹۹ معادل ۵۵ درصد رشد داشته است. این در حالی است که در همین مقاطع زمانی میانگین قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ به ترتیب معادل ۱۹۲ درصد، ۶۸ درصد و ۴۲ درصد بوده است.
به این ترتیب تفاوت سرعت رشد قیمت مسکن میان شمال و جنوب پایتخت، در بازه ابتدای سال ۹۶ تا تیر۹۸ معادل ۳۳ واحد درصد، در تیر ۹۸ تا مرداد ۹۹ معادل ۸ واحد درصد و از ابتدای امسال تا مردادماه معادل ۷ واحد درصد بوده است. بررسی تفاوت سرعت قیمت مسکن میان مناطق شمال و جنوب در این سه دوره زمانی نشان می‌دهد هر زمان به جلو حرکت کرده، اختلاف سرعت رشد کم شده است.
علت بالابودن این اختلاف سرعت در دوره ابتدایی و سپس کم شدن آن به روند تحولاتی بازار مسکن بازمی‌گردد. به طوریکه از ابتدای سال ۹۶ تا تیرماه سال ۹۸، روند رشد قیمت مسکن متوقف و حتی در تابستان سال گذشته، کاهش منفی قیمت مسکن آغاز شد.
اما پس از گذشت چندماه به دلیل شکل‌گیری مجدد انتظارات تورمی تحت تاثیر تحولات سایر حوزه‌های اقتصادی و همچنین تحولات سیاسی، توقف رشد قیمت مسکن پایان یافت و دوباره قیمت در مسیر صعودی قرارگرفت. در این ماه رابطه از دست رفته قیمت مسکن در شمال و جنوب پایتخت شروع به احیا می‌کند و سرعت رشد قیمت مسکن در جنوب شهر بالا می‌رود.
از تیرماه سال گذشته، رفتار معاملاتی خریداران تغییر می‌کند. به این معناکه خریداران با این برداشت که رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر دشوار است به سمت نواحی جنوبی شهر(غیرمصرفی) شیفت می‌کنند. به همین دلیل نیز رکود معاملاتی بیشتری در شمال شهر شکل گرفت.
در این میان نسبت میانگین قیمت در منطقه یک به منطقه ۵، در ابتدای سال ۹۶ معادل ۷/ ۱ برابر، در تیر۹۸ معادل ۹۲/ ۱ برابر و در مرداد ۹۹ معادل ۸/ ۱ برابر بوده که نشان‌دهنده احیای رابطه قیمتی مناطق است. این در حالی است که نسبت میانگین قیمت در منطقه ۵ به منطقه ۱۲ در ابتدای ۹۶ معادل ۵/ ۱ برابر، در تیرماه ۹۸ معادل ۱/ ۲ برابر و در مردادماه امسال معادل ۲ برابر شده است. این نسبت بین نیمه شمالی و جنوبی شهر نشان می‌دهد هنوز زمان برای احیای رابطه میان نسبت قیمت در شمال و جنوب نیاز است.
حضور گروه جدیدی از متقاضیان در مناطق جنوبی طی یک ماه گذشته نیز سبب شده وزن این مناطق در مجموع معاملات شهر افزایش پیدا کند. به‌طوری‌که بررسی آمارهای رسمی نشان می‌دهد سهم مناطق یک تا ۵ از مجموع معاملات ماهانه شهر از ۴۵ درصد در دی ماه سال ۹۶ به ۴۰ درصد در حال حاضر رسیده است، این در حالی است که سهم مناطق جنوبی در همین بازه زمانی از ۳۶ درصد به ۴۱ درصد افزایش پیدا کرده است.
