آشتی رونق با مسکن پایتخت

رکوردشکنی حجم و قیمت

تازه‌ترین داده‌هایی که وزارت راه و شهرسازی از تحولات بازار مسکن در بهمن‌ماه امسال منتشر کرده است، نشان می‌دهد در این‌ماه تعداد معاملات قابل‌قبول ثبت شده در دفاتر مشاوران املاک شهر تهران به 12هزار و 14فقره رسیده که نسبت به ‌ماه قبل 24.3درصد و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل 48.3درصد افزایش دارد. بازخوانی وضعیت معاملات مسکن تهران در 2سال اخیر حاکی از این است که تعداد معاملات بهمن‌ماه امسال در 20‌ماه گذشته بی‌سابقه بوده و بعد از اردیبهشت‌ماه‌97 که تعداد معاملات قابل قبول آن به 17هزار و 736فقره رسیده بود، در جایگاه دوم پرمعامله‌ترین‌ماه قرار گرفته است. از سوی دیگر میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز با 3.77درصد رشد نسبت به‌ماه قبل، قله 14میلیون و 405هزار تومانی را فتح کرده که بالاترین قیمت در تاریخ بازار مسکن تهران محسوب می‌شود. میانگین قیمت مسکن تهران در بهمن امسال، در مقایسه با ‌ماه مشابه سال قبل (تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن) نیز از افزایش 43.1درصدی برخوردار بوده؛ آن‌هم در شرایطی که طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در بهمن امسال از 25درصد فراتر نرفته است. به‌عبارت‌دیگر، شیب تورم بخش مسکن در بهمن امسال در مقایسه با تورم عمومی 72.4واحد درصد بیشتر بوده است.

نقشه معاملات مسکن پایتخت به تفکیک مناطق

در بهمن امسال، طبق سنت معمول بازار مسکن تهران، منطقه‌5 پایتخت پرچمدار بازار بوده و با 2هزار و 161فقره قرارداد ثبت‌شده، بیشترین حجم معاملات را به‌خود اختصاص داده است. این تعداد معامله در مقایسه با ‌ماه قبل از افزایش 30درصدی برخوردار بوده و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل نیز 83.3درصد رشد داشته است. در این میان کمترین تعداد معاملات هم به منطقه‌19 اختصاص پیدا کرده که با ثبت 81مورد قرارداد با رشد 12.5درصدی نسبت به‌ ماه قبل و افزایش 35درصدی نسبت به بهمن پارسال مواجه بوده است.

از منظر قیمتی نیز، طبق معمول، منطقه یک تهران رکورددار بالاترین میانگین قیمت مسکن در میان مناطق 22گانه تهران بوده؛ اما نکته جالب اینجاست که در بهمن‌ماه امسال فقط میانگین قیمت مسکن در این منطقه کاهشی بوده و نسبت به دی‌ماه 2.6درصد افت کرده است. البته بخشی از این افت ناشی از رشد 23.5درصدی میانگین قیمت مسکن این منطقه در آذرماه است که باعث شده در هر 2‌ماه دی و بهمن، روند قیمتی این منطقه با شیبی ملایم متمایل به کاهش باشد.

    هشدار نسبت به قیمت‌های حبابی در بازار مسکن

براساس شاخص نسبت قیمت مسکن به قیمت اجاره (P/R)، در شرایط فعلی قیمت مسکن در شهر تهران به‌شدت بالاتر از حد معمول است. براساس تعاریف قراردادی در تحلیل این شاخص، درصورتی‌که نسبت قیمت مسکن‌(P) به قیمت اجاره‌(R) رقمی کمتر از 15باشد، صرفه خرید مسکن از اجاره‌کردن آن بیشتر است و ازاین‌رو انتظار می‌رود به‌علت ارزندگی مسکن، تقاضای بیشتری وارد مسکن شود. در مقابل هر‌چه رقم این شاخص از 15بالاتر برود، صرفه خرید مسکن نسبت به اجاره‌کردن آن کمتر می‌شود و طبیعتا باید تقاضای کمتری وارد بازار مسکن شود. محاسبات انجام‌شده برای شاخص نسبت قیمت مسکن به قیمت اجاره (P/R) در 28سال اخیر نشان می‌دهد میانگین این شاخص در این دوره 28ساله معادل 17.4بوده اما در دی‌ماه امسال به 29رسیده که 11.5درصد از میانگین این شاخص بیشتر است. این در حالی است که در سال‌92 و پس از اتمام دوره رونق مسکن، شاخص ‌P/R  به 18رسیده بود و در سال‌96 تا 14نیز افت کرده بود اما رشد بی‌قاعده قیمت در 2سال اخیر باعث شده ارزندگی مسکن به‌شدت بالاتر از ارزش ذاتی آن باشد. البته حرکت‌های صعودی در بازار ارز و طلا و رشد مداوم انتظارات تورمی از دلایل اصلی رشد سنگین قیمت مسکن محسوب می‌شود اما هیچ‌کدام از اینها نمی‌تواند توجیهی بر حبابی‌شدن قیمت مسکن باشد. براساس این شاخص، برخی از تحلیلگران و کارشناسان معتقدند قیمت مسکن در میان‌مدت قادر نخواهد بود تا این حد حبابی بماند و اگر آرامشی در اقتصاد ایجاد شود، تخلیه بخشی از حباب قیمتی آن بسیار محتمل خواهد بود.