هدفمندی مسکن را گران می‌کند یا نه؟

در این بررسی که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن انجام شده، تورم سال آینده و نرخی که به عنوان تورم‌هدف -25درصد- برای مهار سرعت رشد قیمت‌ها در نظر گرفته شده، به همراه پارامترهای دیگری همچون فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها؛ به عنوان عوامل فزاینده قیمت مسکن اشاره شده و در مقابل، پارامترهایی همچون رشد ساخت و عرضه واحدهای مسکونی نوساز که تعداد آنها در تهران معادل 2 برابر حجم تقاضا شده است و همچنین تحولات اخیر سیاسی در عرصه بین‌المللی به عنوان عوامل کاهنده قیمت مسکن معرفی شده است. معاون امور مسکن وزیر راه‌وشهرسازی با اعلام اینکه نقطه قوت بازار مسکن در سال93 ساخت‌وسازهای 2 سال اخیر است، اعلام کرد: برای سال آینده اگرچه فشار هزینه‌ای و انرژی افزایشی تحت‌تاثیر برخی متغیرها متوجه قیمت مسکن خواهد شد، اما این بخش با شوک‌قیمتی مواجه نمی‌شود و نرخ رشد قیمت مسکن در سال93 کمتر از تورم عمومی خواهد بود. متن گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد معاونت امور مسکن وزارت راه و شهرسازی به شرح زیر است: بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس پیش‌بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطای (انحراف معیار) بالایی است. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. در سال 93 مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت‌ها در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد، اما اینکه در برآیند فاکتورهای موثر بر قیمت‌ مسکن، کدامیک بر بازار مسلط خواهد شد، نیازمند بررسی است؛ براین اساس می‌توان با لحاظ یکسری از فروض و همچنین طبقه بندی عوامل در دو گروه فزاینده و کاهنده، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال 93 پرداخت. عوامل فزاینده قیمت مسکن قیمت نهاده‌های تولید مسکن: رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تحریک قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینه‌های ساخت بر جای می‌گذارد(تورم فشار هزینه)؛ هرچند، طی ماه‌های اخیر، این فشار تا حدودی تعدیل شده است، اما با این حال نباید فراموش کرد که تورم فشار هزینه، با وقفه تخلیه می‌شود. ضمن اینکه افزایش دستمزدهای ساختمانی در سال آینده قطعی به نظر می‌رسد. هدفمندی یارانه‌ها: مسکن یکی از انرژی‌بر ترین بخش‌های اقتصادی است؛ براین اساس انتظار می‌رود با افزایش قیمت حامل‌های انرژی شاهد افزایش تورم فشار هزینه مسکن باشیم. کفه ترکیب مصرف سوخت در صنایع مختلف، به سمت نهاده‌های مرتبط با تولید مسکن سنگینی می‌کند.پیش‌بینی‌ها نیز حاکی از آن است که با عنایت به تجارب فاز اول هدفمندی یارانه‌ها، اجرایی شدن دور دوم هدفمندی یارانه‌ها نقدینگی را چندان افزایش نخواهد داد. بااین‌حال، به‌دلیل تورمی که در نهاده‌های تولید مسکن پدید می‌آید، مرحله دوم هدفمندی همانند مرحله اول، قیمت ساخت مسکن را افزایش خواهد داد که در میان‌مدت می‌تواند موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم کند. کسری بودجه: هنگامی‌ که هزینه‌های دولت از درآمدهای آن بیشتر باشد، دولت با کسری بودجه مواجه می‌شود. شواهد حکایت از کسری بودجه دولت دارد، بنابراین با استقراض دولت از بانک مرکزی، پایه پولی و به دنبال آن نقدینگی افزایش می‌یابد. تورم عمومی: باید توجه کرد، نرخ تورم، به‌صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. با توجه به نرخ تورم نقطه‌ای حدودا 30 درصد در دی ماه، ارزش واقعی 130میلیون تومان در دی سال‌جاری، معادل 100 میلیون تومان در دی‌ماه سال قبل است. در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش پول افزایش می‌یابد و نمی‌توان انتظار داشت که به‌رغم کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره مسکن ثابت بماند. براین مبنا و با عنایت به اعلام تورم هدف که حداکثر 25 درصد برای سال آینده در نظر گرفته شده، قیمت‌های مسکن از این ناحیه تحت فشار افزایشی قرار دارند. بر این اساس حتی اگر نرخ تورم هدف اعلامی از سوی مسوولان برای سال آینده محقق شود، در چنین شرایطی، ثبات قیمت مسکن در سال93، فاقد منطق اقتصادی خواهد بود. نکته دیگری که مورد غفلت واقع می‌گردد، میزان رشد قیمت واقعی مسکن است. (رشد قیمت واقعی مسکن پس از حذف اثر تورم از رشد قیمت اسمی مسکن به‌دست می‌آید.) نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن طی چند سال گذشته، کلید رسیدن به این نکته است که چرا دوره کاهشی قیمت‌ها در سال 92 کوتاه بوده و احتمال سرایت آن به سال 93 اندک است. دلیل این مهم این است که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سال‌های 87 تا 90 همواره منفی بوده و فقط در سال 91، این رشد مثبت بوده است؛ براین اساس انرژی افزایشی مسکن در سال91 پس از 4سال پیمایش روند تخلیه، نتوانست کامل شود و به‌تبع، پیش‌بینی می‌شود دوره رکود قیمتی کنونی، کوتاه‌تر از دوره‌های گذشته باشد. بازارهای رقیب مسکن: یکی از نکات کلیدی در تحلیل قیمتی بازار مسکن، توجه به ماهیت مسکن به عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) است؛ چرا که نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد؛ به طوری که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد هستیم تا به تعادل بلندمدت دست یابیم (نظریه فریدمن). مسکن نیز به عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های خانوار، از این اصل مستثنا نیست. هرچند باید توجه داشت که بعضی از دارایی‌های رقیب مانند ارز، تاثیری دوگانه بر بازار مسکن دارند. عوامل کاهنده قیمت مسکن تولید مسکن: مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال‌جاری است، چرا که از یکسو شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال آتی خواهیم بود. (البته باید توجه کرد تاثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است.) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال 89 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار است. (متوسط ماهانه پروانه‌ها در تهران طی 30 ماه گذشته، 20 هزار واحد بوده است، در صورتی که نیاز تهران حدود 10 هزار واحد تخمین زده می‌شود) و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، بازار مسکن در سال 93 با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود. وضعیت نامناسب درآمدی خانوارها: نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت می‌باشد، بنابراین توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد؛ خصوصا که هم‌اکنون با توجه به وضعیت نامناسب رشد اقتصادی، وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نیست، تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند. از طرفی قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال 83 حدود 31 متر مربع مسکن بود، هم‌اکنون (پس از 9 سال) و پس از افزایش مبلغ وام به 35 میلیون تومان، به عدد9 مترمربع کاهش یافته است. کاهش التهابات ارزی: در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات تورم‌زای ارز، قیمت مسکن از ناحیه ارز تحریک نخواهد شد. عوامل دیگر علاوه‌بر موارد فوق الذکر، بازار مسکن با برخی از عوامل جانبی نیز مواجه است که تاثیر آنها بر بازار مسکن، چندان شفاف نیست: آزاد شدن نقل و انتقال مسکن مهر: تدوین فرآیند قانونی جهت خرید و فروش واحدهای مسکن مهر و اجازه انتقال واحدهای احداثی به غیر، افزایش تقاضا برای خرید این واحدها را به دنبال خواهد داشت. در این صورت با پیش‌بینی بهبود وضعیت پروژه‌های مسکن مهر، افزایش تقاضای خرید و افزایش قیمت واحدهای مسکن مهر دور از انتظار نیست. از سوی دیگر این مساله باعث افزایش عرضه مسکن مهر به بازار می‌گردد که این مساله می‌تواند تا حدودی- در شهرهای کوچک و متوسط- موجب تعدیل قیمت مسکن شود. اقتصاد سیاسی مسکن: در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به‌گونه‌ای که در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و به تبع آن،‌کاهش بیشتر تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار می‌رود دارایی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند. جمع‌بندی در مجموع می‌توان گفت پیش‌بینی قیمت مسکن براساس برآیند نیروهای فوق‌الذکر شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد؛ چراکه نه تنها نیروهای مذکور همسو نیستند، بلکه رفتار برخی از آنان از جمله فازدوم هدفمندی یارانه ها، نقدینگی و تورم، بورس و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و به‌تبع آن، افزایش خطا در پیش‌بینی قیمت مسکن می‌شود. در این خصوص، هرچند پیش‌ فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن می‌شود،؛ با این‌حال به نظر می‌رسد در سال 93، تثبیت قیمت مسکن منتفی است، اما این سخن به هیچ وجه به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نیست، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش قیمت ساخت مسکن و همچنین افزایش دستمزدها در کنار افزایش عرضه مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال 1393 کمتر از تورم عمومی بانک مرکزی باشد. مشاور وزیر راه‌وشهرسازی جهش قیمت‌مسکن منتفی است حسین عبده‌تبریزی، متخصص بازارهای مالی و سرمایه و مشاور وزیر راه‌وشهرسازی درباره چشم‌انداز سال آینده بازار مسکن معتقد است: اگر چه هم‌اکنون در برخی از شهرها و حتی کلان‌شهرها، در حوزه‌ کاربری تجاری یا مسکونی، حجم عرضه به سطح مازاد رسیده، اما در کل کشور همین الان یک میلیون و 700 هزار کسری واحد مسکونی وجود دارد که باید با ساخت‌وسازهای سال‌های آینده جبران شود.عبده‌تبریزی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بررسی‌ها نشان می‌دهد در 5سال آینده باید سالانه حداقل 1.2میلیون واحدمسکونی در کل کشور ساخته شود تا نرخ طبیعی «8درصد مازاد عرضه برای برقراری تعادل در معاملات مسکن» اتفاق بیفتد و طرفین بازار حین انجام معامله با احساس کمبود واحد برای فروش مواجه نشوند.وی درباره آینده قیمت مسکن نیز تاکید کرد: جهش قیمت مسکن در سال93 منتفی است و پیش‌بینی‌هایی وجود دارد مبنی بر اینکه قیمت واحدهای مسکونی در دسته‌ای از متراژ‌ها به تناسب تورم و رشد قیمت سایر کالاها، قدری با افزایش ارزش روبه‌رو شود که البته رشد تدریجی قیمت اسمی مسکن کمتر از سطح تورم، به معنی کاهش ارزش واقعی ملک خواهد بود.