ساخت‌و‌ساز در‌کدام منطقه سود بیشتری دارد؟
بررسی قیمت خانه‌های کلنگی و واحدهای مسکونی در مناطق مختلف نشان می‌دهد منطقه ۷ بیشترین و مناطق غربی کمترین سود را برای سازنده به همراه دارند. قیمت زمین، تقریبا نیمی از هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی در تهران را به خود اختصاص می‌دهد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از هفت صبح، برآوردها نشان می‌دهد از کل هزینه‌های سر‌به‌سر برای ساخت یک آپارتمان پنج‌طبقه در تهران، حدود ۴۵درصد هزینه‌ها به مسکن، حدود ۳۵درصد به مصالح و الباقی به هزینه‌های جانبی اختصاص دارد. با این حساب قیمت پایین زمین می‌تواند تاثیر زیادی در کاهش هزینه ساخت داشته باشد.
البته این همه ماجرا نیست. هر خانه‌ای که در تهران ساخته می‌شود بر اساس منطقه‌ای که دارد، قیمت متفاوتی به خود می‌گیرد. هرچه نسبت قیمت زمین به قیمت واحد مسکونی در یک منطقه کمتر باشد، ساخت و ساز در آن منطقه بیشتر خواهد بود. در این گزارش سراغ فایل‌های خانه‌های کلنگی در مناطق مختلف تهران رفته‌ایم تا مظنه قیمت زمین در هر منطقه را پیدا کنیم. این اطلاعات را با آخرین گزارش بانک مرکزی از قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق بیست‌ودوگانه تهران، مقایسه کرده‌ایم تا ببینیم زمین در هر منطقه چندبرابر مسکن قیمت دارد.
این نسبت در مناطق مختلف بین ۱٫۳برابر، در منطقه ۷ تا ۳٫۱برابر و در مناطق ۲۱ و ۲۲ متغیر است. این مورد نشان می‌دهد ساخت خانه در منطقه ۷ تهران بیشترین سودآوری و در مناطق غربی، کمترین سودآوری را به همراه دارد. از آنجایی که تعداد فایل‌های فروش خانه کلنگی در مناطق جنوبی تهران یعنی منطقه ۱۵ تا ۲۰ بسیار پایین بود، کل فایل‌های مربوط به این مناطق را با هم بررسی کرده‌ایم. این مورد درباره مناطق غربی یعنی ۲۰ و ۲۱ هم اتفاق افتاده است.
*** منطقه ۱؛ قیمت زمین ۲٫۲برابر مسکن
بررسی فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی در منطقه یک تهران نشان می‌دهد، قیمت این خانه‌ها بین متری ۱۰میلیون تا متری حدود ۱۵۰میلیون تومان متغیر است. این اختلاف قیمت در منطقه ۱ کمی بالا به نظر می‌رسد. عموما خانه‌های کلنگی در این منطقه درحدود ۶۰میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند. با توجه به قیمت ۲۷میلیون تومانی هر متر واحد مسکونی در منطقه یک، نسبت قیمت زمین و مسکن در این منطقه ۲٫۲برابر است.
*** منطقه ۲؛ قیمت زمین ۲٫۵برابر مسکن
قیمت هر متر مربع خانه کلنگی در منطقه ۲ تهران از حدود هشت‌میلیون تومان برای زمین‌های کوچک ۱۱۰متری شروع می‌شود و به ۱۲۰میلیون تومان برای خانه‌های بزرگ با زمین دوهزار متری می‌رسد. بررسی فایل‌ها خانه‌های کلنگی منطقه ۲ نشان می‌دهد، مظنه خانه کلنگی در این منطقه حدود ۵۵میلیون تومان است. آخرین گزارش بانک مرکزی می‌گوید، هر متر واحد مسکونی در منطقه ۲ معادل ۲۲میلیون تومان قیمت دارد و زمین حدود ۲٫۵برابر مسکن فروخته می‌شود.
*** منطقه ۳؛ قیمت زمین ۲٫۳برابر مسکن
قیمت هر متر مربع زمین خانه‌های کلنگی در منطقه ۳ از ۲۰میلیون تومان شروع شده و تا ۱۳۰میلیون تومان می‌رسد که به یک زمین هزار و ۶۰۰متری در نزدیکی خیابان ولیعصر مربوط است. فارغ از بیشترین و کمترین قیمت، مظنه خانه‌های کلنگی در منطقه ۳ حدود ۵۵میلیون تومان است. از آنجا که قیمت هر واحد مسکونی در این منطقه متری ۲۳میلیون و ۸۰۰هزار تومان است، می‌توان نتیجه گرفت، زمین ۲٫۳برابر مسکن قیمت دارد.
*** منطقه ۴؛ قیمت زمین ۲٫۳برابر مسکن
قیمت هر متر واحد مسکونی در منطقه ۴ بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی حدود ۱۳میلیون تومان است. نگاهی به فایل‌های فروش خانه کلنگی در این منطقه نشان می‌دهد، قیمت خانه کلنگی در منطقه ۴ نهایتا به ۷۰میلیون تومان به ازای هر متر مربع زمین می‌رسد. ارزان‌ترین فایل هم متری پنج‌میلیون تومان است. بررسی فایل‌ها نشان می‌دهد، مظنه خانه‌های کلنگی در این منطقه تقریبا ۳۰میلیون تومان است و ۲٫۳برابر قیمت خانه ارزش دارد.
*** منطقه ۵؛ قیمت زمین ۲٫۹برابر مسکن
هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۵ بر اساس آخرین گزارش‌ها حدود ۱۴میلیون و ۶۰۰هزار تومان ارزش دارد. از طرفی بررسی فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی نشان می‌دهد، قیمت زمین در این منطقه بین ۱۲ تا ۸۵میلیون تومان متغیر است، اما عموما خانه‌های کلنگی در منطقه ۵ را حدود ۴۲میلیون تومان به ازای هر متر زمین قیمت‌گذاری می‌کنند. این مورد نشان می‌دهد، قیمت هر متر زمین خانه‌های کلنگی در این منطقه ۲٫۹برابر قیمت هر متر واحد مسکونی است.
*** منطقه ۶؛ قیمت زمین ۲٫۴برابر مسکن
فروشندگان خانه‌های کلنگی در منطقه ۶ تهران، هر متر از زمینشان را بین ۲۰ تا ۹۵میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده‌اند اما بررسی فایل‌ها نشان می‌دهد، قیمت هر مترمربع زمین خانه‌های کلنگی در این منطقه حدود ۴۵میلیون تومان است. با توجه به اینکه بانک مرکزی در آخرین گزارش خود متوسط قیمت مسکن در منطقه ۶ را متری ۱۸میلیون و ۳۰۰هزار تومان اعلام کرده است، می‌توان نتیجه گرفت قیمت زمین در این منطقه ۲٫۴برابر قیمت واحد مسکونی است.
*** منطقه ۷؛ قیمت زمین ۱٫۳برابر مسکن
خانه‌های کلنگی در منطقه ۷ از متری هفت‌میلیون تومان پیدا می‌شود تا متری ۷۲میلیون تومان. بررسی فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی نشان می‌دهد، قیمت زمین در این منطقه عموما ۱۵میلیون تومان است. از طرف دیگر گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد، هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه با میانگین قیمت ۱۱میلیون و ۵۰۰هزار تومان فروخته می‌شود. به عبارتی قیمت زمین در منطقه ۷ حدود ۱٫۳برابر قیمت واحد مسکونی است.
*** منطقه ۸؛ قیمت زمین ۱٫۸برابر مسکن
قیمت هر مترمربع زمین خانه‌های کلنگی در منطقه ۸ تهران بین ۹میلیون تومان تا ۵۰میلیون تومان متغیر است. بررسی فایل‌های این منطقه نشان می‌دهد، عموما فروشنده‌ها خانه‌های کلنگی را متری ۲۲میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌کنند. از آنجا که آخرین گزارش‌ها از وضعیت مسکن در این منطقه نشان می‌دهد، هر متر واحد مسکونی در منطقه ۸ حدود ۱۲میلیون تومان ارزش دارد، می‌توان نتیجه گرفت قیمت زمین در این منطقه ۱٫۸برابر قیمت مسکن است.
*** منطقه ۹؛ قیمت زمین ۱٫۶برابر مسکن
تعداد فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی در منطقه ۹ کمی محدود است. قیمت فایل‌ها هم نسبت به مناطق دیگر نزدیک به‌هم است و فروشنده‌ها خانه‌های کلنگی را با قیمت ۱۲ تا ۱۸میلیون تومان برای فروش گذاشته‌اند. می‌توان نتیجه گرفت که مظنه قیمت خانه کلنگی در منطقه ۹ حدود ۱۴میلیون تومان است. بررسی گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، قیمت مسکن در این منطقه حدود هشت‌میلیون و ۹۰۰هزار تومان است و این یعنی زمین در منطقه ۹ حدود ۱٫۶برابر مسکن فروخته می‌شود.
*** منطقه ۱۰؛ قیمت زمین ۱٫۴برابر مسکن
هشت‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان رقمی است که آخرین‌بار بانک مرکزی به عنوان میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۰ اعلام کرده است. از طرف دیگر بررسی فایل‌های فروش خانه کلنگی در منطقه ۱۰ نشان می‌دهد، این خانه‌ها متری هشت تا ۲۰میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند و عموما قیمت زمین در این منطقه حدود ۱۲میلیون و ۵۰۰هزار تومان است. از این موضوع می‌توان نتیجه گرفت که هر مترمربع زمین در منطقه ۱۰ حدود ۱٫۴برابر مسکن فروخته می‌شود.
*** منطقه ۱۱؛ قیمت زمین ۱٫۹برابر مسکن
قیمت خانه‌های کلنگی در منطقه ۱۱ بازه بزرگی را شامل می‌شود. طوری که خانه‌های کلنگی در این منطقه متری شش تا ۶۵میلیون تومان قیمت‌گذاری شده‌اند، اما می‌توان گفت عموما هر متر زمین خانه‌های کلنگی را ۱۷میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده‌اند. با توجه به اینکه قیمت مسکن در این منطقه بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی تقریبا ۹میلیون تومان است، می‌توان گفت زمین در منطقه ۱۱ تقریبا ۱٫۹برابر مسکن قیمت‌گذاری می‌شود.
*** منطقه ۱۲؛ قیمت زمین ۲٫۴برابر مسکن
قیمت هر متر مربع خانه کلنگی در منطقه ۱۲ تهران از حدود شش‌میلیون تومان شروع می‌شود و به ۱۲۰میلیون تومان می‌رسد که به زمین‌های نزدیک به بازار اختصاص دارد. بررسی فایل‌های خانه‌های کلنگی منطقه ۱۲ نشان می‌دهد، مظنه خانه کلنگی در این منطقه حدود ۱۷میلیون تومان است. آخرین گزارش بانک مرکزی می‌گوید، هر متر واحد مسکونی در منطقه ۱۲ معادل هفت‌میلیون و ۱۰۰هزار تومان قیمت دارد و زمین حدود ۲٫۴برابر مسکن فروخته می‌شود.
*** منطقه ۱۳؛ قیمت زمین ۲٫۳برابر مسکن
قیمت هر متر مربع زمین خانه‌های کلنگی در منطقه ۱۳ از ۱۱میلیون تومان شروع شده و تا ۶۰میلیون تومان می‌رسد. فارغ از بیشترین و کمترین قیمت، مظنه خانه‌های کلنگی در منطقه ۱۳ حدود ۲۱میلیون تومان است. از آنجا که قیمت هر واحد مسکونی در این منطقه بر اساس آخرین گزارش‌ها متری ۱۲میلیون تومان است، می‌توان نتیجه گرفت زمین در منطقه ۱۳ حدود ۱٫۷برابر واحد مسکونی قیمت دارد.
*** منطقه ۱۴؛ قیمت زمین ۲٫۵برابر مسکن
قیمت هر متر واحد مسکونی در منطقه ۱۴ بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی حدود ۹میلیون تومان است. نگاهی به فایل‌های فروش خانه کلنگی در این منطقه نشان می‌دهد، قیمت خانه کلنگی در منطقه ۱۴ نهایتا به ۳۷میلیون تومان به ازای هر متر مربع زمین می‌رسد. ارزان‌ترین فایل هم متری ۱۳میلیون تومان است. بررسی فایل‌ها نشان می‌دهد، مظنه خانه‌های کلنگی در این منطقه تقریبا ۲۳میلیون تومان است و ۲٫۵برابر قیمت خانه ارزش دارد.
*** مناطق ۱۵ تا ۲۰؛ قیمت زمین ۱٫۹برابر مسکن
فایل‌های فروش خانه کلنگی در مناطق جنوبی تهران یعنی مناطق ۱۵ تا ۲۰، تعداد بسیار محدودی دارند. برای اینکه محاسباتمان به مشکل نخورد، مظنه خانه کلنگی در این مناطق را با هم بررسی می‌کنیم. خانه‌های کلنگی در مناطق جنوبی تهران بین پنج تا ۲۷میلیون تومان به ازای هر مترمربع قیمت‌گذاری می‌شوند. فارغ از حداقل و حداکثر قیمت، فروشنده‌ها عموما خانه‌های کلنگی را با قیمت متری ۱۳میلیون تومان به فروش می‌گذارند. بررسی آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این مناطق حدود شش‌میلیون و ۷۰۰هزار تومان است و این یعنی هر مترمربع زمین خانه‌های کلنگی در مناطق جنوبی ۱٫۹برابر هر مترمربع زیربنای مسکونی ارزش دارد.
*** مناطق ۲۰ و ۲۱؛ قیمت زمین ۳٫۱برابر مسکن
قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۲۲ تهران بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، رقمی درحدود ۱۰میلیون و ۹۰۰هزار تومان و در منطقه ۲۱ حدود هشت‌میلیون و ۳۰۰هزار تومان است. از طرف دیگر بررسی فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی در این مناطق نشان می‌دهد، هر مترمربع از زمین این خانه‌های کلنگی با قیمتی بین ۱۹ تا ۵۸میلیون تومان فروخته می‌شود. البته اغلب فروشنده‌ها خانه کلنگی خود را در این مناطق حدود ۳۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع زمین آن قیمت‌گذاری می‌کنند. با این تفسیر می‌توان گفت، قیمت زمین در مناطق ۲۱ و ۲۲ حدود ۳٫۱برابر قیمت مسکن است.
