قفل مسکن با طرح جدید دولت باز‌می‌شود؟
«طرح اقدام ملی مسکن» جدی‌ترین برنامه وزارت راه و شهرسازی در شش سال اخیر به منظور تولید مسکن در کشور محسوب می‌شود.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از جام جم، طرح اقدام ملی، طرح ضربتی وزارت راه و شهرسازی است که برای ساماندهی به وضعیت مسکن چند ماه پس از کنار رفتن عباس آخوندی و حضور محمد اسلامی در وزارت راه و شهرسازی مطرح شد و قرار است ساخت تعدادی از این واحدها شروع شود. بر اساس این طرح، قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته و تحویل متقاضیان شود.
ساخت این تعداد مسکن با توجه به نرخ ازدواج‌هایی که در کشور در طول یک سال اتفاق می‌افتد برای جامعه هدف افراد متوسط رو به پایین در نظر گرفته شده است. برای ساخت این تعداد واحد مسکونی ۲۰۰ هزار واحد آن سهم شهرهای جدید است، صد هزار واحد آن در طرح بازآفرینی شهری ساخته می‌شود و صد هزار واحد آن هم به‌عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. با رشد شدید قیمت مسکن، لزوم ورود وزارت راه و شهرسازی برای کنترل این وضعیت ضروری بود هرچند عباس آخوندی در پنج سال وزارت خود به این مهم اعتقاد نداشت. عملیات اجرایی بخشی از واحدهای مسکونی این طرح که به اذعان محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی سالانه نیازمند صدهزار میلیارد تومان منابع مالی برای تأمین ۶۰ درصد مبلغ ساخت واحدهاست در شهرهای مختلف کشور آغازشده است.
رئیس‌جمهور هم به همه دستگاه‌های کشور ابلاغ کرده همه زمین‌های خود را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند تا آنها را برای تولید مسکن واگذار کنند. بیشترین بخش از قیمت تمام‌شده برای تولید مسکن مربوط به زمین است و از آنجا که دولت برای کنترل بازار مسکن و رونق آن وارد شده است، با اختصاص زمین‌های دولتی برای ساخت به بخش خصوصی و دیگر اقداماتی که در این طرح برای کاهش قیمت تمام‌شده انجام شده است، می‌توان امیدوار بود از بحران به وجود آمده در یک سال اخیر گذر کرد و شاهد آرامش در بازار مسکن باشیم.
مالکیت انبوه‌ساز بر پروژه، شاه‌بیت مشکلات مسکن مشارکتی
دولت قرار است در قالب طرح اقدام ملی به ساخت 400 هزار واحد مسکونی تا پایان سال 1400 بپردازد، در حالی که شیوه اتخاذی برای ساخت مسکن در این طرح، اهداف دولت را محقق نخواهد کرد.
اخیرا وزارت راه و شهرسازی برای پایان دادن به وضعیت رکود ساخت‌وساز، ساخت 400 هزار واحد مسکونی را در قالب طرح اقدام ملی برنامه‌ریزی کرده است. در این راستا مطابق برنامه‌ریزی انجام شده، قرار است عملیات اجرایی تعداد 150 هزار واحد مسکونی متعلق به برنامه مذکور نیز در هفته جاری با حضور رئیس‌جمهور آغاز شود.
بنا به گفته‌های مازیار حسینی، معاون سابق مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار است نیمی از واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی به شیوه مشارکت با انبوه‌ساز ساخته شود. همچنین علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان زمین و مسکن، با اشاره به آغاز عملیاتی شدن طرح اقدام ملی در کشور، گفت: براساس این طرح، ظرف دو سال آینده ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور ساخته خواهد شد. نبیان اخیرا در بازدید از طرح ملی شهر اندیشه هم بیان کرد: «یک هزار میلیارد تومان پروژه را آغاز کردیم که از این میزان سهم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی ۷۰۰ میلیارد تومان است و ما تنها زمین را به عنوان آورده دولت پای کار آورده‌ایم.»
به نظر می‌رسد طبق گفته مسؤولان وزارت راه و شهرسازی، با توجه به آورده بخش خصوصی در پروژه تا 70 درصد از مالکیت واحدهای تکمیل شده در اختیار بخش خصوصی قرار خواهد گرفت.
در شیوه مشارکتی ساخت مسکن، دولت زمین را در اختیار انبوه‌ساز قرار داده و انبوه‌ساز نیز عملیات ساخت را برعهده می‌گیرد؛ درنهایت نیز با توجه به آورده اولیه، مالکیت واحدها به هر بخش تفویض می‌شود. این روش ساخت مسکن، به واسطه مالکیت انبوه‌ساز بر واحدهای مسکونی تکمیل‌شده، نقاط تاریک فراوانی ایجاد می‌کند. در همین راستا سید احسن علوی، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در بیان اشکالات وارده به مالکیت انبوه‌ساز در مسکن مشارکتی گفت: این‌که بخشی از واحدها در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌گیرد، محل اشکال است؛ چرا که افزایش قیمت سالانه زمین که دولت آن را می‌آورد، خیلی بیشتر از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر نهاده‌های تولید است. در حقیقت هرکدام از معایب مسکن مشارکتی که در ادامه به آنها می‌پردازیم، به تنهایی می‌تواند، از تحقق اهداف دولت در زمینه تولید مسکن جلوگیری کند.
محمد عدالتخواه، تحلیلگر بازار مسکن نیز در خصوص مسکن مشارکتی گفت: دولت باید از همان ابتدای روی کار آمدن، مشکلات مسکن مهر را حل می‌کرد و به بخش مسکن رونق می‌بخشید نه این‌که هر از چند گاهی طرحی را مطرح کرده و در آخر هم نتواند آن را انجام دهد و این طرح‌ها در حرف باقی بمانند.
وی افزود: دهک‌های پایین جامعه به‌هیچ‌عنوان پول خریدن زمین را برای صاحب‌خانه شدن ندارند به همین دلیل به نظر می‌رسد این طرح نیز نتواند مشکلی را در بخش مسکن حل کند چون قیمت خانه با ساخته‌شدن توسط انبوه‌ساز گران شده و این طبقه به‌هیچ‌وجه صاحب زمین نمی‌شوند.
عامل ظهور سلاطین مسکن
اولین پیامد مالکیت انبوه‌ساز بر واحدهای ساخته‌شده، ایجاد فضای سوداگری در بازار مسکن است. در حقیقت با توجه به این‌که بخش اعظمی از واحدها در اختیار انبوه‌ساز است، می‌تواند با قیمت سازی و همچنین احتکار واحدهای مسکونی، دست به سوداگری بزند.
در همین راستا هادی بهادری، نایب رئیس دوم کمیسیون عمران مجلس، با بیان این نکته که در طرح اقدام ملی تنها جنبه تولید مسکن لحاظ شده، گفت: متاسفانه دولت در بحث سوداگری نگاه منفعلانه دارد. به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی، تمرکز خود را بر افزایش تولید گذاشته است. این در حالی است که با وضع مالیات‌های تنظیمی مثل مالیات بر خانه‌های خالی می‌توان 5/2 میلیون واحد مسکونی خالی و 9/2 میلیون واحد دو مسکنی را روانه بازار کرد و شرایط عرضه را بهبود بخشید. درواقع مساله امروز مسکن، مساله سوداگری است.
در همین زمینه مجید کیانپور، عضو کمیسیون عمران مجلس، ضمن اشاره به این‌که مالکیت انبوه‌ساز بر اکثریت واحدها، ممکن است زمینه‌های سوداگری را فراهم آورد، گفت: در تولید انبوه مسکن، انبوه‌ساز باید مکلف شود در مدت ساخت معلوم، زمان مشخص برای فروش و همچنین فروش به متقاضیانی که دولت صلاحیت آن را تأیید می‌کند در این طرح وارد شود. در حقیقت باید نحوه تأمین زمین افراد واجد شرایط تسهیلات و زمانی که مسکن به دست مردم می‌رسد موردبازنگری قرار داده شود و این طرح جای کار کارشناسی بیشتری دارد.
طرح‌هایی که تمام نمی‌شوند
یکی از مشکلات دیگر ساخت مسکن به شیوه مسکن مشارکتی، طولانی شدن زمان ساخت است؛ زیرا انبوه‌ساز برای افزایش زمان ساخت انگیزه دارد و می‌تواند با طولانی کردن روند ساخت واحد مسکونی، عایدی بیشتری را نصیب خود کند. در همین خصوص ابوالفضل نوروزی، کارشناس مسکن، ضمن اشاره به معایب طرح‌های مشارکتی گفت: سازنده با آن‌که زمین رایگان در اختیار دارد، ولی ساخت واحد را طولانی می‌کند تا بتواند سود به‌دست‌آمده را برای خود افزایش دهد.
کاهش قیمت بازار در توان مسکن مشارکتی نیست
ساخت مسکن به شیوه مشارکتی توانایی سامان دادن بازار را نخواهد داشت؛ زیرا مصرف‌کننده نهایی در ابتدای پروژه جایی نداشته و مالکیت واحدهای مسکونی نیز به او تعلق ندارد.
در همین خصوص مجید کیانپور، نماینده مجلس، ضمن بیان این‌که طرح‌های تولید انبوه مسکن، باید به نحوی مدیریت شود تا واحد مسکونی با قیمت مناسب به دست مصرف‌کننده نهایی برسد، گفت: در مسکن مشارکتی نحوه قیمت‌گذاری در بهترین حالت بر مبنای قیمت روز و قیمتی است که انبوه‌ساز تعیین می‌کند. درنتیجه مسکن با قیمت مناسب در اختیار متقاضی قرار نخواهد گرفت.
دولت باید برای انبوه‌سازان شرط بگذارد
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن درخصوص طرح ملی اقدام گفت: دولت یازدهم و دوازدهم در شش سال اخیر در بخش مسکن هیچ فعالیتی نکرده بود و طرح جدید را باید به فال نیک گرفت.
وی افزود: آقای آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی، بحث مسکن اجتماعی را مطرح کرد، ولی هیچ وقت مسکنی در این قالب ساخته نشد، آقای اسلامی نیز چندین ماه است که بحث مسکن مشارکتی را در قالب طرح اقدام ملی مطرح می‌کند ولی هنوز این پروژه نیز شروع نشده، با این حال اکثر کارشناسان به همین حداقل‌ها نیز راضی هستند.
کارشناس حوزه مسکن یکی از اشکالات این طرح را واگذاری طولانی‌مدت زمین به پیمانکار یا انبوه‌ساز خواند و تصریح کرد: این امر نتایج بدی در پی خواهد داشت و دولت با این کار به نتایج مطلوب خود در بخش مسکن نخواهد رسید، چون پیمانکار (انبوه‌ساز) پروژه را طولانی خواهد کرد و در مدت معلوم، آن را به سرانجام مطلوب نمی‌رساند تا از تورم زمین به نفع خود استفاده کند، کما این‌که این امر مسبوق به سابقه است.
ایلاتی افزود: از پیمانکاران ضمانت‌های سفت و سختی خواسته شده است تا در این پروژه‌ها مشارکت داشته باشند ولی اگر بحث واگذاری زمین منتفی بشود و مالکیت زمین در اختیار دولت باشد (مثل مسکن مهر) باید ضمانت‌های کمتری از پیمانکار گرفته شود و آنها صرفا به ساخت‌وساز بپردازند.
وی اذعان کرد: با انجام این کار طبیعتا از میزان تقاضا برای سرمایه‌گذاری در مسکن مشارکتی کاسته خواهد شد و تنها افرادی از بخش خصوصی به این امر ورود می‌کنند که قصدشان ساخت‌وساز است، نه این‌که زمین را بگیرند و پروژه را معطل ساخته و بخواهند برنامه‌های خود را پیاده کنند.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به افراد متقاضی برای ثبت‌نام واحدهای مسکن مشارکتی گفت: در ساخت مسکن مشارکتی باید اختلافات جمعیتی را در نظر بگیریم مثلا انتقادی که به مسکن مهر وارد می‌کردند این بود که این مساکن را در مناطق دور از شهر می‌ساختند تا همه فقرا در آنجا تجمیع شوند که این از لحاظ اجتماعی و جدا افتادگی جمعیتی سبب مشکلات زیادی می‌شد.
