ضرورت تغییر فرمول نرخ‌گذاری زمین و ساختمان
در میان بازار‌های موجود در ایران بازار زمین و ساختمان از رانت و موقعیت ویژه‌ای برای نرخ‌گذاری برخوردار است به‌طوری که عدم محدودیت در رشد قیمت‌ها هم زمینه دستکاری قیمت با معاملات مکرر را فراهم آورده و هم اینکه قیمت را به سطحی رسانده‌است که صاحبان کسب و کار و صنعت امروز فروش زمین و ساختمان بنگاه خود را به صرفه‌تر از تداوم فعالیت تولیدی و صنعتی خود می‌بیند، این در حالی است که آگهی فروش زمین و ساختمان با کلیه لوازم فعالیت تولیدی این روز‌ها در فضای مجازی نیز خود‌نمایی می‌کند
هر چند رشد قیمت در بخش زمین و ساختمان برای دارندگان چنین دارایی‌هایی شاید ثروت به همراه آورد، اما از طرف دیگر از آنجایی که زمین و ساختمان کاربری‌های گوناگونی، چون مسکونی، اداری، تجاری، صنعتی، کشاورزی دارد برای حوزه مصرف می‌تواند امری ناخوشایند تلقی شود، کما اینکه طی یکی، دو سال اخیر این بخش به‌رغم رکود شدید و کاهش درجه نقدشوندگی با رشد ده‌ها درصدی قیمت روبه‌رو شده‌است که جا دارد قاعده و روش نرخ‌گذاری‌ها در این بخش به‌طور کل تغییر کند تا هم دارندگان چنین دارایی‌هایی با کاربری‌های تولیدی از حوزه تولید خارج نشوند و هم اینکه بخش مصرف با مشکل مواجه نشود.
به دلیل کاربرد‌های گوناگون بخش زمین و ساختمان و رشد ده‌ها درصدی قیمت در این بخش طی یکسال و نیم گذشته اقتصاد خرد و کلان و کسب و کار‌ها دچار چنان مشکلی شده‌اند، که افکار عمومی خواستار تغییر روش قیمت‌گذاری زمین و ساختمان در اقتصاد ایران است، زیرا حتی در دوره رکود عمیق معاملات و کاهش شدید نقدشوندگی، قیمت زمین و ساختمان صعود می‌کند و از متقاضیان مصرفی ساختمان مسکونی گرفته تا مصرف‌کنندگان زمین و ساختمان‌های اداری، تجاری، صنعتی، انبار و کشاورزی همه و همه با مشکل روبه‌رو می‌شوند حال با چنین رشد قیمت هایی، منابع بانک‌ها به دلیل وثیقه قرار گرفتن املاک نیز دچار چه تهدیدی می‌شود بماند.
رانت نرخ‌گذاری آزاد در بازار مسکن
از طرفی نیز به دلیل نرخ‌گذاری خاص در بخش ملک شاهد تبعیض در میان بازار‌های موجود در کشور هستیم، زیرا نمی‌شود سایر بازار‌ها فرمول‌های محدود‌کننده‌ای برای نرخ‌گذاری و نوسان و تغییرات قیمتی داشته باشند و در مقابل جاده برای دستکاری قیمت و افزایش قیمت‌ها در بازار ملک باز باشد.
وضع دست‌انداز در بازار سرمایه
به‌طور نمونه اگر بازار سرمایه ایران همچون بازار ملک مبنای نرخ‌گذاری محصولاتش آخرین قیمت‌ها بود، امروز بازار سرمایه ایران هم ارزشش به تبع رشد ارزش سهام شرکت‌های حاضر در بازار، ده‌ها برابر نرخ کنونی بود و هم اینکه حجم تأمین مالیش در اقتصاد بی‌شک از حوزه بانک بیشتر بود، اما اشخاصی که علاقه خاصی به حوزه ملک و ساخت و ساز داشته‌اند، سال‌ها پیش در بازارهایی، چون سرمایه و سهام به دلیل آنچه خود آن‌ها کنترل نوسان و هیجانات می‌خوانند دست‌اندازهایی، چون حجم مبنا و دامنه نوسان قیمت سهام ایجاد کرده‌اند، اما در بازار زمین و ساختمان آخرین معاملات مبنای نرخ‌گذاری‌ها و استخراج تغییرات قیمتی است که همین ویژگی و رانت باعث شده‌است تا قیمت در این بازار در برخی از مناطق طی یک سال و نیم گذشته صد‌ها درصد رشدکند.
قیمت املاک یک منطقه چگونه افزایش می‌یابد
برای درک بهتر موضوع تصور کنید امروز در یک منطقه از پایتخت ۱۰۰ معامله مسکن با نرخ دو برابر عرف موجود معامله شود، از آنجایی که آخرین معاملات مبنای نرخ‌گذاری‌ها و تهیه گزارش تغییرات قیمتی است به سرعت کل آن منطقه قیمت ملک‌هایش دو برابر می‌شود و به همین سادگی می‌توان در بازار مسکن قیمت‌ها را دستکاری کرد و، چون در نرخ‌گذاری‌های حوزه زمین و ساختمان آزادی عمل خاصی وجود دارد، امروز اقتصاد ایران از ناحیه زمین و ساختمان دچار تورم شده‌است. حل‌نشدن مسئله نرخ‌گذاری صحیح، علمی و منصفانه حوزه زمین و ساختمان علاوه بر اینکه برای مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران و تولید‌کنندگان مسکن چالش ایجاد کرده‌است، تهدیدی برای منابع بانکی کشور نیز به شمار می‌رود، زیرا عمده وثایق بانکی جهت ارائه تسهیلات مربوط به بخش ملک است و وقتی قیمت‌ها در این بازار به اصطلاح گیج است و نقدشوندگی در این حوزه به شدت با مشکل مواجه شده‌است، عملاً منابع بانکی از ناحیه ارائه چنین وثایق ملکی در تهدید است. زیرا در گذشته وثایق تملک شده از سوی بانک به دلیل عدم پرداخت اقساط بانکی گاهی با چالش بیش ارزشگذاری روبه‌رو بوده‌است.
لزوم ساماندهی صنف مشاوران املاکی
در این میان، گویا در کل کشوردر حدود ۱۶۰ هزار واحد صنفی مشاوره املاکی وجود دارد که به نسبت سایر کشور‌ها بسیار زیاد است و در کنار این واحد‌های مجاز، واحد‌های صنفی غیر مجازی وجود دارد که باید دید تعداد آن‌ها چقدر است، اما در کل نابسامانی این صنف و عدم نظارت یک دستگاه حاکمیتی بر این صنف چالش ساز شده‌است، زیرا یکی از منابع کارشناسان رسمی دادگستری برای نرخ‌گذاری املاک وثایق بانکی، استعلام از مشاوران املاک است، در عین حال با رشد بهای ملک گویا کارمزد مشاوران املاک نیز رشد می‌یابد که همین امر می‌تواند عاملی برای رشد خزنده قیمت‌ها حتی در رکود معاملات زمین و ساختمان باشد.
مخالفت شدید صنف مشاوران املاک با تغییر نرخ‌گذاری
در این میان، قاعده‌مند‌شدن نرخ‌گذاری در حوزه زمین و ساختمان و عملیاتی شدن طرح کاداستر و اخذ مالیات از مسکن و عایدی مسکن و خانه‌های خالی و دوم در شرایطی مورد مطالبه افکار عمومی است که چندی پیش مصطفی قلی خسروی، رئیس مشاوران املاک کشوری در پاسخ به این پرسش که ارزیابی شما از اقدام جدید دولت برای تعیین نرخ اجاره‌بها یا با تعیین قیمت از سوی کارشناسان رسمی چیست، اظهار داشت: در امریکا هم آخرین قیمت خرید و فروش ملک ملاک تعیین قیمت است. در هیچ جای دنیا این‌گونه نیست که قیمت‌گذاری صورت بگیرد و کارشناسی شود، مگر طلا یا ارز است که بخواهیم روی آن قیمت بگذاریم. ساخت ملک از چندین مؤلفه تشکیل شده‌است. کارشناسان رسمی دادگستری هم از بنگاه‌های مسکن اطلاعات می‌گیرند؛ چراکه خودشان به شخصه اطلاعاتی ندارند. به هیچ‌وجه این اقدام عملی نمی‌شود، شرع اجازه این کار را نمی‌دهد.
در شرایطی که در بازار‌ها محدودیت‌هایی در نرخ‌گذاری وجود دارد و به‌طور مشخص در بازار سرمایه دامنه نوسان و حجم مبنا یادگار دوستداران حوزه املاک و ساخت و ساز است، مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که پنج مؤلفه اصلی افزایش قیمت مسکن شامل بورس، طلا، ارز، حامل انرژی و رفتار بین‌المللی این‌ها در بخش مسکن اثرگذار هستند و تأثیر این موارد در مسکن اجتناب‌ناپذیر است. در نهایت امید می‌رود نرخ‌گذاری در حوزه زمین و ساختمان از آشفته بازار کنونی خارج شود، زیرا در رکود بازار نیز شاهد تورم و کاهش درجه نقدشوندگی هستیم و امروز مردم صاحب کالایی ارزشمندی هستند که به شدت با چالش فروش روبه‌رو است.
