موج گرانی مسکن درشهرهای اطراف تهران
گرانی قیمت مسکن در تهران مردم را از خرید خانه ناامید کرده است. از این رو گزینه شهرهای اطراف تهران مانند پردیس و پرند و هشتگرد با توجه به رشد قارچ گونه ساخت مسکن مهر در این مناطق گزینه نخست خرید ملک تهرانی‌ها شده است. اما همین مسئله باعث رشد سودجویی و دلال‌گری واسطه‌ها و دامن زدن بر قیمت‌ها شده است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آفتاب یزد، با وجودی که رشد قیمت مسکن در شهرهای اطراف پایتخت معمولا با فاصله زمانی از این کلانشهر رخ می‌دهد، طی یک سال اخیر قیمت مسکن در برخی مناطق اطراف تهران تا ۵۰۰ درصد افزایش داشته است.
قیمت مسکن در پردیس حدود ۵۰۰ درصد،در پرند حدود ۲۰۰ درصد و در هشتگرد ۱۰۰ تا ۱۵۰درصد نسبت به قبل از نوسانات بازار مسکن افزایش یافته که در مواردی از میانگین رشد قیمت مسکن تهران نیز فراتر رفته است. البته قیمت خانه در تهران نسبت به سال۱۳۹۵ بالغ بر ۲۱۵درصد رشد کرده و شواهد گویای توقف رشد قیمت در کلانشهر تهران است. با لحاظ این واقعیت که معمولا رشد قیمت در شهرهای اطراف پایتخت با فاصله زمانی از شهر مادر رخ می‌دهد، می‌توان نتیجه‌گیری کرد که قیمت مسکن در دو شهر پرند و هشتگرد معقول است اما در پردیس حباب دارد.
> پردیس از ۱۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان
در حال حاضر محدوده قیمت مسکن مهر در پرند با توجه به زمان تحویل آن بین ۸۵ تا ۲۰۰ میلیون تومان است؛ در حالی که حدود یک سال و نیم قبل سقف قیمت‌ها تا ۷۰ میلیون تومان بود. در هشتگرد نیز هم‌اکنون قیمت واحدهای معمولی مسکن مهر بین ۷۰ تا ۱۷۰ میلیون تومان است و در بعضی واحدهای بزرگ‌متراژ به بیش از ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد. این ارقام تا حدود یک سال قبل ۳۰ تا ۶۰میلیون تومان بود.
در پردیس اما وضعیت متفاوت است. با این‌که بعد از ایجاد حباب قیمتی در پردیس، طی هفته‌های اخیر قیمت‌ها روند نزولی به خود گرفته و دیگر از نرخ‌های بالای ۵۰۰میلیون تومان خبری نیست، هم‌اکنون براساس متراژ، موقعیت و زمان تحویل، قیمت‌ها از ۱۵۰میلیون تا ۶۰۰ میلیون تومان است؛ در حالی که حدود دو سال پیش رقم‌ها ۶۰ تا ۱۰۰میلیون تومان بود.
در فاز ۱۱ پردیس شروع قیمت واحدهای یک سال تحویل از ۱۶۰ میلیون تومان، واحدهای شش‌ماه تحویل از ۲۰۰ میلیون تومان تا ۳۴۰میلیون به اضافه ۴۰ میلیون تومان وام بانکی است. واحدهای تحویلی هم ۲۵۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. در فاز ۸ نیز در مواردی قیمت به ۶۰۰ میلیون تومان می‌رسد. با توجه به نزدیکی پردیس به تهران و تکمیل زیرساخت‌های این شهر طی یک سال اخیر تقاضا برای مسکن افزایش یافت که به رشد قیمت منجر شد.
یک آپارتمان نوساز در پردیس 105 متری در فاز 8 پردیس متری 4میلیون تومان است. قیمت آپارتمان نوساز 87 متری در فاز 9 دارای انباری وپارکینگ 2خوابه دارای سند و آسانسور قیمت هر متر 4میلیون و103هزار تومان وحدود 320میلیون تومان است. آپارتمان 86متری نوساز در پردیس دارای پارکینگ و انباری و2 خوابه قیمت هر متر 4میلیون و128هزار تومان است.
اما قیمت‌های هشتگرد به این قرار است. ویلا 450متری با استخر 5 سال ساخت در البرز هشتگرد یک میلیون و200 هزار تومان است. ویلا 250 متر با استخر تک‌خواب 2تا5 سال ساخت متری یک‌میلیون و350 هزار تومان.
در پرند نیز قیمت آپارتمان 72 متری در فاز 4 بین 5تا 10 سال ساخت دارای پارکینگ و انباری و تراس تک‌خوابه متری یک میلیون 708هزار تومان که 123 میلیون تومان قیمت این آپارتمان است.
فاز 6 پرند هم آپارتمان 86 متری نوساز دوخوابه دارای پارکینگ و انباری قیمت هر متر یک میلیون و305 هزار تومان. در فاز 5 کوزو پرند نیز آپارتمان 2تا5 سال دوخوابه دارای انباری و آسانسور قیمت هر متر 300 هزار و 77 هزار تومان است.
> مردم مجبور به خرید هستند
با این حال در ماه‌های گذشته بسیاری از اقشار مجبور شدند به دلیل فاصله قیمتی که بین قیمت مسکن در کلانشهرهای تهران و کرج با مجموعه شهرهای اطراف آنها وجود ایجاد شده به شهرهای اقماری مهاجرت کنند. بررسی‌ها‌ی حاکی از آن است طی یک سال اخیر جمعیت بعضی از شهرهای اطراف تهران و کرج به طور محسوسی افزایش یافته است.
رشد قیمت خانه در کلانشهرها تاثیر خود را بر افزایش قیمت مسکن مهر نیز گذاشته است. با وجودی که ۵۵ هزار و ۹۹ واحد مسکن مهر بدون متقاضی در کشور وجود دارد که یکی از دلایل آن به نبود خدمات و زیرساخت‌ها مربوط می‌شود، اما بخشی از این خالی ماندن از پایین بودن توان متقاضیان نشات می‌گیرد. به طور مثال در خوزستان ۷۰۰۰ مسکن مهر فاقد تقاضا است که به گفته مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، به دلیل عدم نیاز نیست، بلکه رشد نامناسب تورم موجب شده تسهیلات موجود نیز پاسخگوی قدرت خرید مردم نباشد.
تعداد واحدهای بدون تقاضای مسکن مهر در شهریورماه سال ۱۳۹۶ بالغ بر ۱۱۰ هزار مورد بود. این در حالی است که دولت روحانی شروطی را که دولت گذشته برای تحویل مسکن مهر گذاشته بود برداشت و قوانین تسهیل شده بود، اما استقبال زیادی صورت نگرفت تا این‌که از اواخر سال ۱۳۹۶ قیمت مسکن در کلانشهرها روند صعودی به خود گرفت و متقاضی برای خرید مسکن در شهرهای اطراف افزایش پیدا کرد. حالا بعد از دو سال تعداد واحدهای بدون مشتری مسکن مهر به نصف رسیده است.
طبق آخرین آمار از مجموع دو میلیون و ۲۰۳هزار و ۷۶واحد مسکن مهر، یک میلیون و ۸۳۴هزار و ۴۳۲واحد تحویل شده و ۳۶۸هزار و ۶۴۴واحد باقیمانده است. کل واحدهای آماده تحویل فاقد خدمات زیربنایی ۱۶۵هزار و ۶۲۶واحد، کل واحدهای دارای مشکلات حقوقی شامل ۹۱هزار و ۵۶۱واحد، کل واحدهای فاقد متقاضی ۵۵هزار و ۹۹واحد و کل واحدهای باقیمانده در تعهد دولت شامل ۵۶هزار و ۴۳۸واحد است. حسن روحانی، رئیس‌جمهور دستور داده که مسکن مهر تا پایان سال جاری به اتمام برسد.
مجموعه شهری تهران و کرج جمعاً دارای ۵۸شهر هستند. طبق سرشماری ۱۳۹۵ جمعیت شهر تهران هشت میلیون و ۶۹۳ هزار نفر و جمعیت کرج یک‌میلیون و ۵۹۲ هزار نفر اعلام شده است. نکته جالب این‌که بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ جمعیت کرج ۲۲هزار نفر کاهش یافته است. پس از این دو کلانشهر، پرجمعیت‌ترین شهرهای اطراف به ترتیب اسلامشهر دارای ۴۴۸هزار نفر، شهریار ۳۰۹هزار نفر، قدس ۳۰۹ هزار نفر، ملارد ۲۸۱هزار نفر، گلستان ۲۳۹هزار نفر، پاکدشت ۲۳۶هزار نفر و قرچک ۲۳۱هزار نفر هستند.
اسفندماه سال گذشته که با جهش سنگین قیمت مسکن در تهران، لواسان و کرج مواجه شدیم، در پاکدشت، ورامین، قرچک، پرند، هشتگرد، فردیس، ملارد و حتی بعضی مناطق اسلامشهر می‌شد با بودجه بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان آپارتمان یا خانه حیاط‌دار قدیمی خریداری کرد. اما شواهد گویای آن است که طی پنج ماه اخیر در این مناطق نیز قیمت‌ها روند صعودی داشته است.
> دلالان، خریدار ملک وتعیین‌کننده قیمت هستند
اما نقش دلالان در صعود قیمت‌ها در این مناطق به خصوص در منطقه پردیس انکارناپذیر است.دلالان این منطقه با در دست گرفتن قیمت‌ها خود خریدار ملک فروشندگان هستند و با باندبازی خود قیمت‌ها را تعیین می‌کنند.
در سال‌های اخیر بنگاه‌های املاک و برخی دلالان با هدف ارزان خریدن جو روانی بازار را بر هم زده‌اند. اما رکود بازار مسکن پس از گرانی‌های اخیر نیز قطعا در این کاهش قیمت تاثیرگذار بوده است. پروژه‌های آماده و نیمه‌تمام مسکن مهر پردیس نیز متاثی از این افزایش قیمت، رشد تصاعدیرا با سرعت زیادی تجربه کرد. طی سال‌های اخیر دلالان مسکن از هر فرصتی برای خرید زیر قیمت بازار مسکن (بُزخری) در سراسر کشور از جمله پردیس استفاده کرده‌اند.
علی اصغر جاودان‌فر مدیر اجرایی مسکن مهر پردیس گفت: در سال‌های 95 و 96 واحدهایی در فازهای مختلف افتتاح شده است که حدود 5 هزار واحد در فازهای 8 و 11 وجود دارد که با وجود قابل سکونت بودن تاکنون مالکان آنها نسبت به تحویل واحد و گرفتن کارت قسط بانک اقدام نکرده‌اند. وی از وجود حدود ۵ هزار واحد در دست دلالان مسکن خبر داد. سال گذشته بود که دادستان عمومی و انقلاب پردیس نیز از دستگیری دلالان مسکن مهر این شهرستان خبر داد.
آغاجری گفت: در پی دریافت گزارش‌هایی مبنی بر فعالیت اخلالگرانه تعدادی از دلالان در خرید و فروش مسکن مهر پردیس موضوع در دستور کار قرار گرفت. وی افزود: در همین راستا ۲۳ نفر از دلالانی که در محوطه شرکت عمران پردیس در حال فعالیت بودند، دستگیر شدند.
دادستان عمومی و انقلاب پردیس با توصیه به متقاضیان خرید و فروش مسکن مهر پردیس اضافه کرد: متقاضیان تنها اقدام به خرید و فروش مسکن از طریق مشاوران املاک معتبر دارای مجوز اتحادیه کنند.
آغاجری در توضیح چگونگی دستگیری دلالان فعال در مسکن مهر پردیس گفت: تعدادی از این افراد از مناطق و استان‌های هم‌جوار به پردیس آمده بودند. وی گفت: این افراد اقدام به برهم زدن نظم بازار مسکن از طریق معرفی افراد به مشاوران املاک کرده و دریافت وجه می‌کردند.
اما امسال باز دلالان این منطقه سر از لاک در آورده‌اند و با بزخری ملک فروشندگان که اکثرا از تهران هستند این املاک را به چندین برابر می‌فروشند. از آنجایی که بازار در دست آنهاست هیچ گزینه دیگری جز فروش ملک به آنها در اختیار مالکین مسکن مهر نیست و این باعث رشد قیمت خانه‌ها‌ی این منطقه شده است.
> ایجاد موج روانی برای بزخری دلالان
محمود سلطانی کارشناس مسکن در این خصوص گفت: «تعدادی از افراد خاص، تعداد بالایی از واحدهای مسکن مهر را خریداری و احتکار کردند و متاسفانه در مقطعی توسط عده‌ای موج ناامیدی در پروژه‌های مسکن مهر تزریق شد که این اقدام باعث شد تعدادی از گروه‌های هدف ما مسکن‌های مهر خود را با قیمت‌های بسیار پایین به این افراد فروش برسانند و آنها میلیاردر شوند.»
وی گفت: «چندی پیش یک نفر با نام یک تعاونی تعداد ۷۰۰ واحد را در اختیار گرفته و در مقاطع مختلف اقدام به خریداری این واحدها کرده است تا در شرایط مناسب آنها را با قیمت گران بفروشد.»
وی تصریح کرد: «رشد دلال‌بازی و واسطه‌گری در این منطقه همچنان ادامه دارد و این شبکه‌ها با سوءاستفاده از راه دور مالکین مسکن مهر نبض منطقه را در دست گرفته‌اند و با خرید ملک مردم باعث سوداگری و گرانی قیمت املاک این منطقه می‌شوند.»
وی افزود: «افرادی با ایجاد جو روانی در فضای مجازی خانه‌ها‌ی مالکین را با قیمت پایین خریده و سپس با همین ترفند املاک را گران به متقاضیان می‌فروشند. به نظر می‌رسد باید ریشه‌ای با این معضل برخورد کرد تا از رشد بیمارگونه نظام دلالی در این منطقه جلوگیری شود.»
وی خاطر نشان کرد: «طی سال‌های اخیر دلالان مسکن از هر فرصتی برای خرید زیر قیمت بازار مسکن (بُزخری) در سراسر کشور از جمله پردیس استفاده کرده‌اند.»
