با اجرای طرح مسکن اجتماعی مشکل مستاجران حل می‌شود؟
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی گفت: دولت باید بدون اینکه شرایط خاصی برای مسکن اجتماعی تعیین شود، به سمتی برود که با ایجاد عرضه و تقاضای متعادل در بحث مسکن استیجاری و تملیکی، بتواند نظم را در بازار ایجاد کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، احسان حسنی اظهار کرد: دولت در زمان آقای آخوندی طرح مسکن اجتماعی را رونمایی کرد و در کنار آن مسکن حمایتی نیز رونمایی شد. آنچه دولت در حال حاضر در خصوص طرح مسکن رسانه‌ای کرده، مدعی است که دولت مسکنی را احداث نخواهد کرد و متولی احداث مسکن نخواهد بود.
وی بیان کرد: بحث مسکن‌های اجتماعی یا مسکنی که ریشه در نوع سوبسید دولتی دارد، بعد از قرن نوزدهم یعنی بعد از جنگ جهانی دوم در برخی کشورها سابقه دارد که به دنبال مسکن ارزان‌قیمت با متراژهای مناسب رفتند تا به صورت انبوه ساخته شود و به صورت اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک در اختیار افراد خاصی قرار گیرد.
حسنی با بیان اینکه در کشور ما دولت یازدهم بسیار علاقه‌مند بود که در خصوص مسکن فعالیتی داشته باشد، عنوان کرد: به این دلیل که بخش عمده‌ای از منابعی که باید برای مسکن پیش‌بینی می‌شد، به مسکن مهر تخصیص دادند و بخش‌هایی از مسائل مربوط به مسکن مهر برای تکمیل زیرساخت‌ها و منابع مالی از جمله وام‌های بانکی مسکن مهر به دولت اخیر به ارث رسید، بنابراین عملیاتی کردن آن در ابتدای دوره امکان‌پذیر نبود.
برنامه‌ریزی ساخت سالانه 100 هزار واحد مسکونی در قالب مسکن اجتماعی
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی ادامه داد: برنامه‌ریزی این بود که از سال 1396 تا 1400، سالانه حدود 100 هزار واحد مسکونی در قالب مسکن اجتماعی، با ایجاد زیرساخت، ساخته شود. کمک‌هایی که اکنون دولت برای تولید مسکن مدنظرش بوده، این است که در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن ملکی، پرداخت تسهیلات به سازندگان مسکن استیجاری، ساخت مسکن استیجاری و یا پرداخت کمک به اجاره و وام قرض الحسنه و ودیعه مسکن باشد.
حسنی با اشاره به اینکه متولی اجرای مسکن اجتماعی بر اساس اعلام وزارت بنیاد مسکن جمهوری اسلامی است، تصریح کرد: مسکن اجتماعی حتی در خصوص تامین مسکن برای استفاده از تسهیلات خرید ساختمان‌های با عمر تا 20 سال بلامانع پیش‌بینی شده است. مسکن اجتماعی را تنها به ایجاد یک ساختار جدید در تولید مسکن اختصاص ندادند، بلکه بیان کردند که می‌توانند از آن برای متقاضی خرید و تسهیلات مسکن با عمر 20 سال نیز استفاده کنند. برای مسکن مهر بدون متقاضی نیز می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی گفت: آنچه که در نهایت در این طرح اجرایی خواهد شد و امکانش وجود دارد، در سه بخش خلاصه می‌شود، اول اینکه افرادی که زمین در اختیار دارند، بتوانند از 30 تا 40 درصد آن برای ساخت مسکن استیجاری استفاده کنند، دوم اینکه دولت خودش زمین داشته باشد و بتواند به سازندگانی که این 40 درصد را برای تولید مسکن اجاره‌ای استفاده کنند و سوم برای سازندگانی که واحدهای استیجاری می‌سازند، بدهد.
اعطای کمک هزینه‌ها و وام‌های قرض‌الحسنه برای خانواده‌ها در مسکن اجتماعی
وی خاطرنشان کرد: باید حداقل10 سال برای اجرا برنامه‌ریزی کنند و افرادی که حتی زمین دارند و متقاضی ساخت مسکن اجتماعی هستند، می‌توانند تا دو برابر سقف تسهیلات، در قالب این طرح تسهیلات دریافت کرده و استفاده کنند.
وی ادامه داد: علاوه بر این، دولت در قالب تسهیلات ساخت کمک هزینه‌هایی را برای خانوارهای کم‌درآمد پیش‌بینی کرده که 2 میلیون ریال برای شهرهای زیر 500 هزار نفر و 4 میلیون ریال برای شهرهای بالای 500 هزار نفر به صورت ماهیانه کمک شود، همچنین وام‌های قرض‌الحسنه برای خانواده‌هایی که امکان بازپرداخت آن را دارند پیش‌بینی شده که در ازای هر واحد 75 میلیون ریال با بازپرداخت 60 ماهه داده می‌شود.
حسنی با بیان اینکه شناسایی افراد مشمول مسکن اجتماعی به وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی با همکاری کمیته امداد، سازمان بهزیستی و شهرداری واگذار شده است، عنوان کرد: شناسایی این افراد به ترتیب اولویتهایی که در برنامه مسکن اجتماعی پیش‌بینی شده، انجام خواهد شد. کلیات این طرح اعلام شده اما تجربه‌ای که در کشور وجود دارد این است که با وجود تلاش دولت برای پرداخت یارانه به اقشار کم‌بضاعت و کم‌برخوردار، روشهایی که استفاده می‌شود یعنی پرداخت یارانه مستقل یا روش‌های دیگر برای کمک به اقشار کم‌بضاعت، به مرور زمان تابع نظم، قانون و قیمت‌های بازار می‌شود.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی افزود: در بسیاری از موارد که تسهیلات پرداخت شده، به جای اینکه مستقیما مورد استفاده اقشار کم‌درآمد قرار گیرد، موجب رانت و ویژه‌خواری عده‌ای معدود شده است. هر زمان دولت متولی و متصدی شده، عملکرد مناسبی نداشته است. باید بدون اینکه شرایط خاصی برای این مسکن تعیین شود، دولت به این سمت برود که با ایجاد عرضه و تقاضای متعادل در بحث مسکن استیجاری و تملیکی، بتواند نظم را در بازار ایجاد کند.
وی ادامه داد: دولت چنین منابعی ندارد که به تعداد متقاضیان مسکن اجتماعی و حمایتی مسکن تولید کند. اینکه با این 100 هزار واحد در سال مشکل حل شود یا نه و یا منابع آن تامین شود، محل شک است. دولت می‌تواند با شرایط فعلی که برای تسهیلات در نظر گرفته، راه‌هایی ایجاد کند که متقاضیان تسهیلات متعهد شوند تا چند سال با عددی که در تعهدنامه وجود دارد و با تغییر پلکانی سود تسهیلات، دوره بازگشت، اقساط و دوره مشارکت، با توافق بانک و سازنده، واحدهای خود را برای چند سال اجاره دهند.
حسنی اضافه کرد: باید توافقی بین خودشان باشد و این توافق رصد شود، در نتیجه این اتفاق به صورت واقعی رخ می‌دهد زیرا این احتمال وجود دارد که در زمان فروش، سازنده قرارداد اجاره‌ای تهیه کند اما در عمل به یک متقاضی فروخته باشد، یعنی قرارداد فروش و انتقال را به چند سال بعد منوط کند اما در قالب یک قرارداد اجاره‌ای ارائه دهد.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی بیان کرد: مکانیزم‌ها برای مسکن استیجاری و بهره اقشار کم‌بضاعت پیچیده است. می‌توان این واحدهای استیجاری را به شکلی و در مناطقی ایجاد کرد که امکان اجرا وجود داشته باشد. اگر در مناطقی باشد که بهای تمام شده و فروش مسکن بالا است، اصولا اجاره نیز چندان توجیه نخواهد داشت اما اگر در مناطق کم‌برخوردارتر و متوسط یا حاشیه شهر اجرا شود، می‌تواند به لحاظ منطقی برای سازنده انتفاعی را ایجاد کند که با مکانیزم‌های بازار و اقتصادی همخوانی داشته باشد تا نیازی نباشد که دولت علاوه بر پرداخت تسهیلات، برای نظارت بر مسکن‌های استیجاری هزینه زیادی متحمل شود.
وی خاطرنشان کرد: از طرف دیگر اگر خود دولت بخواهد در بحث خرید متولی شود، مدیریت، نگهداری، اجرا و تعمیرات و مواردی از این قبیل هزینه‌های بسیار زیادی برای دولت خواهد داشت.
وی ادامه داد: این موارد به تصدی‌گری دولت برمی‌گردد که هزینه جانبی برای آن ایجاد خواهد کرد و به صرفه نیست. در دنیا شرکت‌هایی وجود دارند که کار آن‌ها ایجاد ساختمان‌های استیجاری است، یعنی زمین را و تضمین ساخت با قیمت‌های سوبسیدی می‌گیرند که بحث مالکیت برای این شرکت‌ها وجود ندارد و اجاره به شرط تملیک هستند، یعنی خودشان می‌سازند و اجاره می‌دهند، به طور مثال بعد از 15 تا 30 سال به خودشان برگردانده می‌شود تا به هر شکلی می‌خواهند بفروشند.
حسنی گفت: باید از مدل‌هایی استفاده شود که دیگر نیازی نباشد دولت به دنبال آن‌ها باشد. متولی نگهداری و مدیریت این مسکن‌های استیجاری باید غیر دولتی باشد و می‌توان در این زمینه از مدل‌های سایر کشورها نیز استفاده کرد. اطلاعات ما در خصوص مسکن اجتماعی بسیار کم است و مکانیسم‌ها و شرایط را نمی‌دانیم اما اعتقاد ما این است که باید به دقت بررسی شود. باید الگوی بازار را به دقت بررسی کنیم، به مالکیت افراد احترام بگذاریم و دولت نیز تصدی‌گری کند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی تصریح کرد: قطعا با رونمایی از طرح دولت در خصوص مسکن اجتماعی، می‌توان با ورود کارشناسانه به بحث آسیب‌شناسی، مدلی را پیدا کرد که برای دولت در بخش حمایت از اقشار آسیب‌پذیر انتفاع ایجاد کند و هر یارانه‌ای که قرار است داده شود، به صورت مستقیم و مطمئن به دست آن اقشار آسیب‌پذیر برسد.
