۱۱سال پس‌انداز برای رهن یک خانه
حسن روحانی در نشست با مدیران ارشد بخش مسکن از گزارش‌ها و اعداد و ارقامی که در زمینه افزایش اجاره‌بها از سوی برخی رسانه‌ها منتشر می‌شود انتقاد و اعلام کرد براساس آمار وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن استیجاری، میزان اجاره‌بها در تهران به‌طور متوسط ۳۰ درصد افزایش یافته است!
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فرهیختگان، او این رقم را امیدوارکننده دانسته و گفته است: «البته این رقم مطلوب نبوده و با آمار و ارقامی که این روز‌ها منتشر می‌شود، متفاوت است.» اظهارنظر روحانی درمورد میزان افزایش اجاره‌بها در سال 98 با واکنش شدید رسانه‌ها مواجه شد و اکثر قریب به اتفاق رسانه‌ها به‌جز رسانه‌های وابسته به دولت، گفته‌های روحانی را خلاف واقعیت حال حاضر بازار اجاره‌بها دانستند و روحانی را متهم به ارائه آمار اشتباه از میزان رشد اجاره‌بها و بی‌اطلاعی از وضعیت مستاجران کردند. امسال و با آغاز فصل تابستان که به‌عبارتی فصل نقل و انتقال مسکن خوانده می‌شود، مستاجران به‌ویژه در کلانشهرها با اعداد و ارقام حیرت‌انگیزی از سوی مالکان برای نرخ اجاره‌بها مواجه شدند تا حدی که به گفته کارشناسان بازار مسکن، بخش قابل‌توجهی از مستاجران در تهران به‌دلیل ناتوانی در پرداخت مبلغ رهن و اجاره واحد مسکونی‌ای که در آن سکونت داشتند، مجبور به تغییر محله و حتی منطقه سکونت خود شده‌اند.
به‌عبارت دیگر، تابستان امسال بخش قابل‌توجهی از مستاجرانی که سال گذشته در مناطق شمالی تهران سکونت داشتند، امسال به‌دلیل افزایش سرسام‌آور میزان اجاره‌بها در این مناطق، مجبور به تغییر مکان و سکونت در مناطق پایین‌تر شهر شده‌اند. علاوه‌بر این، گزارش‌های میدانی از شهرهای حاشیه تهران و پرس‌وجو از بنگاه‌های مشاور املاک این مناطق نشان می‌دهد تعداد مراجعه‌کنندگانی که از شهر تهران برای اجاره یک ملک به مشاوران املاک مستقر در این شهرها مراجعه کرده‌اند، امسال به‌شدت افزایش یافته است. افزایش اجاره‌بها به‌حدی بود که تلویزیون ملی ایران نیز با راه‌اندازی کمپین «هشتک# صاحبخانه خوب» به موضوع افزایش اجاره‌بها ورود پیدا کرد و مالکان را به مراعات حال مستاجران تشویق کرد. با وجود این رئیس‌جمهور میزان افزایش اجاره‌بها در سال 98 را 30 درصد و این رقم را امیدوارکننده دانسته است!
نرخ رهن و اجاره ملک چگونه تعیین می‌شود؟ براساس عرف فعلی در بازار مسکن کشور، رهن یک واحد مسکونی با توجه به مدت زمانی که از سال ساخت خانه می‌گذرد، بین یک‌ششم تا یک‌چهارم قیمت فروش خانه محاسبه می‌شود. به این صورت که اگر خانه نوساز باشد یک‌چهارم و هرچه عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک‌ششم نزدیک می‌شود. برای مثال اگر یک واحد مسکونی 60 متری نوساز در محله‌ای قرار داشته باشد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آن معادل پنج‌میلیون تومان باشد، در نتیجه رهن کامل این ملک 75 میلیون تومان تعیین می‌شود 4/(5×60).
اما اگر سن همین بنا بیش از 10 سال باشد، مستاجر باید 50 میلیون تومان برای رهن کامل خانه بپردازد 6/(5×60). در بسیاری از موارد و براساس توافق مالک و مستاجر، قرارداد اجاره ملک براساس فرمول رهن و اجاره منعقد می‌شود. در این صورت برای محاسبه میزان رهن و اجاره قابل پرداخت مطابق عرف بازار عمل می‌شود به این صورت که هر یک‌میلیون تومان رهن، معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود یا به‌عبارت دیگر، به ازای هر 10 میلیون تومان از مبلغ رهن باید 300 هزار تومان اجاره پرداخت شود.
برای مثال اگر فردی بخواهد یک واحد مسکونی 60 متری را اجاره کامل کند (یعنی پولی بابت رهن پرداخت نکند)، باید ماهانه معادل د‌ومیلیون و ۲۵۰ هزار تومان بابت اجاره ملک بپردازد(30000×۷۵). حال اگر مستاجر قصد داشته باشد از مبلغ اجاره کاسته و مقداری پول به‌عنوان رهن به مالک بپردازد باید مقدار مابهالتفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند. برای مثال اگر قرار باشد مستاجر 25 میلیون تومان بابت رهن یک واحد مسکونی 60 متری بپردازد، مابهالتفاوت 25 میلیون با 75 میلیون (رهن کامل خانه)، 50 میلیون تومان برآورد می‌شود. در نتیجه باید این مبلغ با همان فرمول به‌ازای هر یک‌میلیون 30 هزار تومان به اجاره تبدیل شود. در این صورت ملک مذکور با 25 میلیون رهن و یک‌میلیون و 500 هزار تومان اجاره ماهانه در اختیار مستاجر قرار داده می‌شود (000/500/1=30000×50).
رشد 7 درصدی سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوارها براساس آمار بانک مرکزی، در سال 91 سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها 32.9 درصد برآورد شده است. این در حالی که این سهم در سال 96 با افزایش بیش از هفت‌درصدی به 35.5 درصد رسیده است. اگرچه آمار مربوط به سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها در سال 97 هنوز از سوی بانک مرکزی منتشر نشده، اما اگر با استناد به آمار سال‌های 91 تا 96 به‌طور متوسط سالانه سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها، یک درصد رشد داشته باشد، در نتیجه می‌توان برآورد کرد در سال گذشته 36 درصد از درآمد خانوارها در بخش مسکن صرف شده است.
دانستن میزان سهم مسکن در سبد خانوارها زمانی اهمیت پیدا می‌کند که بدانیم در سال 97 حداقل دستمزد یک کارگر ساده، معادل یک‌میلیون و 111 هزار و 269 هزار بوده است. اما پیش از تحلیل این موضوع باید آمار میزان رهن کامل، اجاره‌بها و رهن و اجاره ملک در تهران و سایر شهرهای کشور از بهار سال 92 تا بهار سال 98 بررسی شود. آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در بهار سال 92، میانگین اجاره‌بهای یک واحد مسکونی 60 متری در تهران، ماهانه 17 هزار و 712 تومان به‌ازای یک مترمربع بوده است. در این صورت و براساس فرمول تعیین نرخ اجاره و رهن، رهن کامل این واحد 60 متری 35 میلیون و 424 هزار تومان برآورد می‌شود. این در حالی است که متوسط مبلغ اجاره ماهانه یک واحد مسکونی در بهار سال 97 با رشد 70 درصدی به 29 هزار و 836 تومان به‌ازای هر مترمربع رسیده است. در این صورت مبلغ رهن کامل این واحد مسکونی 60 متری در بهار 97 به 59 میلیون و 672 هزار تومان افزایش یافته است. با توجه به اینکه مرکز آمار، آمار میانگین اجاره‌بهای واحد مسکونی را تنها در خردادماه سال 98 منتشر کرده، در نتیجه محاسبه درصد رشد اجاره‌بها در بهار سال جاری نسبت به بهار سال گذشته اندکی دشوار است.
البته در این میان یک نکته قابل‌توجه وجود دارد و آن، اینکه محاسبه نرخ رشد اجاره‌بها در فصل بهار نمی‌تواند ملاک دقیقی برای افزایش یا کاهش میزان اجاره‌بها باشد؛ چراکه معمولا دوماه ابتدایی فصل تابستان زمان نقل و انتقالات بوده و بازار مسکن در بهار عموما در رکود قرار دارد. بنابراین برای برآورد دقیق میزان افزایش اجاره‌بها باید منتظر ارائه آمارهای مربوط به معاملات رهن و اجاره باشیم. با وجود این، بررسی آمار منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی آپارتمانی معامله‌شده در خردادماه سال 98 معادل 13 میلیون و 430 هزار تومان بوده است. در نتیجه و براساس فرمول محاسبه رهن و اجاره، اجاره‌بهای یک واحد مسکونی 60 متری در شهر تهران در خردادماه سال جاری، 97 هزارتومان به ازای هر مترمربع، معادل پنج‌میلیون و 800 هزار تومان اجاره ماهانه و 195 میلیون تومان رهن کامل محاسبه می‌شود.
۱۱سال پس‌انداز برای رهن یک خانه طبق آمار ارائه‌شده از سوی اتحادیه املاک از ابتدای سال جاری تا ۱۶ تیرماه، ۱۶۳ هزار و ۸۰۸ قرارداد اجاره‌نامه منعقد شده است. این در حالی است که در سال 97 و در همین بازه زمانی ۱۸۴ هزار و ۵۵۵ مورد اجاره‌نامه ثبت شده است؛ این ارقام نشان‌دهنده کاهش 15 درصدی میزان معاملات مسکن در حوزه اجاره بوده است؛ این کاهش ارقام در شهر تهران هم دیده می‌شود. طبق آمار کل قراردادهای مسکن در حوزه اجاره در همان بازه زمانی سه‌ماهه حدود ۱۱۵ هزار و ۴۲۴ مورد بوده که یک‌سال بعد و در بازه زمانی سه‌ماهه سال 98 با 35 درصد کاهش به ۷۵ هزار و ۱۲۶ مورد رسیده است.
درباره علت ریزش حجم قراردادهای اجاره دو سناریو مطرح می‌شود؛ نخست اینکه آمار اجاره‌نشین‌های پایتخت در این مدت کاهش یافته و در نتیجه از تعداد قراردادهای اجاره کاسته شده است. این سناریو با در نظر گرفتن افزایش بیش از 100 درصدی نرخ یک مترمربع واحد مسکونی، عدم ارائه تسهیلات کافی از سوی دولت برای خانه‌دار شدن خانوارها، تورم و سایر مولفه‌های خرد و کلان، غیرممکن به‌نظر می‌رسد در نتیجه فرضیه رابطه بین نرخ جمعیت مستاجر و افت قراردادهای اجاره‌بها رد می‌شود. اما سناریوی دوم درباره علت کاهش آمار رسمی معاملات اجاره در بازار مسکن شهر تهران این است که به‌دلیل جهش شدید قیمت مسکن و به‌دنبال آن رشد شدید اجاره‌بها در سال گذشته و همچنین سال جاری، بسیاری از مستاجران تصمیم به تمدید قراردادهای خود گرفته و از جابه‌جایی ملکی پرهیز کردند.
از آنجاکه معمولا قراردادهای تمدیدی در سامانه مربوط به آمار معاملات ملک ثبت نمی‌شود و اساسا این فرآیند اغلب غیررسمی و از طریق پشت‌نویسی قرارداد اولیه خارج از بنگاه‌های ملکی انجام می‌شود، در نتیجه آمار تعداد قراردادهای جدید ثبت‌شده کمتر شده است. حال با در نظر گرفتن تمامی آمار ارائه‌شده در این گزارش، چند نتیجه قابل‌توجه به دست می‌آید. همان‌طور که گفته شد حداقل دستمزد یک کارگر ساده در کشور یک‌میلیون و 111 هزار تومان است. به‌عبارت دیگر، یک کارگر در سال دستمزدی معادل 13 میلیون و 335 هزار و 228 تومان دریافت می‌کند. طبق داده‌های آماری، 35 درصد از درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن می‌شود، بنابراین اگر رهن کامل یک واحد مسکونی 60 متری به‌طور میانگین 64 میلیون و 156 هزار تومان باشد، یک کارگر ساده باید حدود 11 سال، 35 درصد از دستمزد خود را برای رهن کامل یک واحد مسکونی 60 متری پس‌انداز کند.
