عرضه مسکن از تقاضا عقب افتاد

هم‌اکنون روند عرضه‌جدید به بازار کمتر از نصف آنچه نیاز سالانه بازار (ناشی از ازدواج‌ها و تقاضای انباشت) برآورد می‌شود، رسیده است. بهار سال گذشته با انتشار نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن سال90 توسط مرکز آمار ایران مشخص شد: موجودی مسکونی شهرهای کشور نه‌تنها به سطح تعداد خانوارهای شهری رسیده که حتی از آن هم فراتر رفته و حدود 400 هزار واحدمسکونی مازاد نیز - در پایان سال90 - در شهرها به وجود آمده است. هر چند در آن زمان به‌دلیل احتکار و خالی‌‌بودن بخشی از واحدهای‌مسکونی، تعداد خانوارهای ساکن، بیشتر از آپارتمان‌های مصرفی اعلام شده بود، اما در مقایسه بین میزان عرضه و تقاضا بدون احتساب خانه‌های خالی، عملا برقراری تعادل در بازار مسکن مورد تایید واقع شد. این در حالی است که طبق گزارش تازه بانک‌مرکزی درباره فعالیت‌های ساختمانی سال91 بخش‌خصوصی، بازار مسکن دوباره از تعادل کوتاه‌مدتی که پیدا کرده بود، خارج شده است. بانک‌مرکزی سرانجام بعد از چندین ماه تاخیر در اعلام گزارش «میزان سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی یکسال91»، آن را منتشر کرد. طبق این گزارش، در سال گذشته عملیات ساخت 753 هزار واحد مسکونی جدید، تکمیل و به پایان رسید و این تعداد آپارتمان در قالب عرضه‌جدید وارد بازار مصرف -یا احیانا بخشی از آنها وارد بازار خانه‌‌های خالی- شدند. این در حالی است که مطالعات پیشین و نیازسنجی‌هایی که در دهه80 درباره میزان نیاز مسکن سال‌های قانون برنامه پنجم انجام شده بود، حکایت از آن داشت که در سال91 بازار مسکن با یک میلیون و 685 هزار نیازخرید یا اجاره مسکن روبه‌رو می‌شود و باید برای پاسخگویی به این حجم، ظرفیت در طرف عرضه وجود داشته باشد. اما هم‌اکنون تلفیق گزارش بانک‌مرکزی و نیازسنجی از بازار نشان می‌دهد: غفلت طرف عرضه - سرمایه‌گذاران - در برنامه‌ریزی برای تامین نیاز مسکن در سال‌های اوج جمعیت آماده مراجعه به بازار مسکن باعث شد در سال 91 از یکسو مطابق نیازسنجی، ساخت‌وساز صورت نگیرد و از سوی دیگر شرایط برای جهش قیمت مسکن در آن سال فراهم شود. چرا تعادل به هم خورد؟ به این ترتیب اگر چه مخالفان طرح مسکن‌مهر حاضر نیستند فرضیه «سر‌به‌سر شدن عرضه با تقاضای مسکن در سال90 تحت‌تاثیر ساخت یک میلیون واحدمسکونی مهر در فاصله سال‌های 88 تا 90» را قبول کنند اما واقعیتی که نمی‌شود آن را در گزارش بانک‌مرکزی انکار کرد، افت قابل‌توجه ساخت‌وسازهای مسکونی در سال91 در مقایسه با سال قبل از آن است. در سال90 رکورد ساخت مسکن در کل‌کشور با ثبت یک میلیون واحدمسکونی زده شد طوری که بخشی از این آمار متوجه پروانه‌های ساختمانی صادر شده برای واحدهای مسکونی‌مهر به خصوص در شهرهای‌جدید بود. اما با تعطیل‌شدن ساخت‌وسازهای جدید مسکن‌مهر در سال91، تاثیر این توقف بلافاصله در ورودی عرضه به بازار مسکن بروز کرد. هشدار به دولت وضعیت موجود که نشان‌دهنده ناچیز بودن سرمایه‌گذاری‌های بخش‌خصوصی و بسازوبفروش‌ها برای تامین نیاز بازار مسکن است، نوعی هشدار آماری به دولت از بابت تخمین فاصله موجود بین عرضه و تقاضای مسکن نیز محسوب می‌شود. مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی که این روزها مشغول تدوین طرح مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی هستند لازم است، گزارش تازه بانک‌مرکزی که حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در هر استان طی سال91 را مشخص کرده است، مبنا قرار دهند و باتوجه به برآوردی که از میزان ازدواج‌های سالانه (نیاز جدید) و میزان متقاضیان قبلی (نیاز انباشت) بدست می‌آورند، ظرفیت و تیراژ ساخت‌وساز در طرح‌های جدید را تعیین کنند. آمار بانک‌مرکزی درباره تکمیل 753 هزار واحدمسکونی در سال91 که نشان‌دهنده میزان عرضه‌مسکن در همان سال است، باعث شده نتایج سرشماری مسکن سال90 به‌روز‌رسانی شود. نتیجه سرشماری مرکز آمار در سال90 تعداد کل واحدهای مسکونی در کشور را 21 میلیون و 600 هزار واحد اعلام کرده بود که ‌اکنون با احتساب 753 هزار واحد مسکونی تکمیل‌شده در سال91، حجم کل عرضه‌ قابل‌مصرف در بازار مسکن به بیش‌از 22 میلیون و 350 هزار واحد رسیده است. هدف چه بود، چه شد؟ شهریور سال90 معاون امور مسکن در وزارت مسکن از برنامه‌ریزی برای ساخت 970 هزار واحد مسکونی جدید در سال91 خبر داده بود، اما هم‌اکنون نه‌‌تنها آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال91، به اندازه هدف‌گذاری تعریف شده برای ساخت‌وساز نیست که حتی میزان واحدهایی که ساخت آنها در سال‌های قبل از 91 آغاز شده بود و در این سال به بازار مصرف عرضه شد نیز به سطح 970 هزار واحد مسکونی نمی‌رسد. سرعت تند تکمیل نیمه‌کاره‌ها گزارش دنیای‌اقتصاد از جزئیات گزارش بانک‌مرکزی حاکی است: در سال91، رقمی معادل 61 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری از طرف بخش‌خصوصی در پروژه‌های ساختمانی صورت گرفته است که این میزان سرمایه‌گذاری در سه بخش شامل تعریف پروژه‌های جدید، صرف پروژه‌های نیمه‌کاره و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام انجام شده است. از بین این سه بخش، میزان سرمایه‌گذاری در بخش تکمیل واحدهای مسکونی نیمه‌تمام با رشد 200 درصدی روبه‌رو شده است و اگرچه فقط 16 درصد از کل 61 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری ساختمانی، در این بخش صرف شده، اما رشد سه‌برابری آن، حکایت از تندشدن فعالیت سازنده‌ها در حوزه تکمیل آنچه در سال‌های گذشته احداث کرده بودند، دارد. این موضوع با توجه به کاهش حجم پروانه‌های ساختمانی صادره -ساخت‌وساز جدید- در سال91، بیشتر خودنمایی می‌کند و نشان می‌دهد در سال گذشته اگر چه میل فعالان ساختمانی به تعریف پروژه‌های جدید مسکونی کاهش پیدا کرد، اما در مقابل، تمرکز بر پروژه‌های نیمه‌کاره برای تکمیل آنها و عرضه به بازار مصرف بیشتر شد. میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال91 نسبت به سال قبل از آن، 55 درصد رشد از خود نشان می‌دهد. سهم تهران از 61 هزار میلیارد سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی یکسال91 کل کشور، 33درصد - معادل 20هزار میلیارد تومان- اعلام شده است. میزان عرضه جدید در تهران در سال91 از 753 هزار واحد مسکونی عرضه شده به بازار کل کشور، 238 هزار واحد سهم تهران بوده است. به این ترتیب موجودی مسکونی شهر تهران از 3 میلیون و 200 هزار واحدمسکونی سال90 هم‌اکنون به مرز 3.5 میلیون واحد نزدیک شده است. بانک‌مرکزی درباره میزان تکمیل واحدهای مسکونی نیمه‌تمام در سال91 به ترتیب از رشد 105 و 84 درصدی عرضه‌مسکن در کشور و تهران خبر داده است. هزینه ساخت در تهران برابر سایر شهرها نکته قابل توجه در گزارش بانک‌مرکزی از فعالیت‌ و میزان سرمایه‌گذاری پروژه‌های ساختمانی در سال91، به قیمت‌ها مربوط می‌شود. طبق این گزارش، در سال گذشته هزینه ساخت یک متر مربع بنای مسکونی در شهر تهران 500 هزار تومان بوده است. متوسط این هزینه در کل کشور نیز 400 هزار تومان اعلام شده است. این در حالی است که قیمت خرید زمین برای ساخت‌وساز در تهران حداقل سه برابر میانگین کشوری آن بوده است. در سال91، سازنده‌های پروژه‌های مسکونی در تهران، هر مترمربع زمین برای ساخت را به طور متوسط سه میلیون و 800 هزار تومان خریداری کرده‌اند. اما در سایر شهرهای کشور، متوسط قیمت زمین در آن سال مترمربعی یک میلیون و 100 هزار تومان بوده است. طبق اعلام بانک‌مرکزی در سال گذشته میانگین قیمت زمین در کشور 92 درصد و در تهران 147 درصد افزایش پیدا کرده است. پیش‌تر مرکز آمار میزان افزایش قیمت زمین مسکونی در تهران طی سال91 را 160 درصد و وزارت راه‌وشهرسازی 80 درصد برآورد کرده بود.