سبقت رشد اجاره بها از قیمت مسکن/ چه بلایی بر سر اجاره مسکن خواهد آمد؟

علی‌رغم نوسان اندک قیمت مسکن در سال‌های 1392 تا 1396، روند افزایش مبلغ اجاره بیش از قیمت مسکن بوده است، به طوری که به گفته اکثر مشاوران املاک اعمال سلیقه مالکان و همچنین تعیین نرخ اجاره بها بر اساس سود بانکی که از شهریور ماه سال گذشته کاهش یافت، موجب رشد بیش از حد اجاره بها شده است. به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس، بنابراین باید پیش بینی کرد که با رشد 30 درصدی قیمت مسکن در ماههای گذشته، چه بلایی بر سر بازار اجاره مسکن خواهد آمد.

اگر چه قیمت مسکن عامل تعیین کننده اجاره بها است و سود بانکی و تورم نیز بی تاثیر در اجاره بها نیست، اما می‌بینیم که از سال 92 به بعد به رغم اینکه قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده، ولی هر ساله اجاره بها افزایش داشته و هرچند این افزایش بالا نبوده، ولی این افزایش اندک هم حتی در چهار یا پنج سال گذشته به عدد قابل توجهی رسیده و تغییرات زیادی را در اجاره بها برای دهک‌های ضعیف و متوسط که عموما مستاجر هستند، ایجاد کرده است.

موجرها و مالکان هرساله چند شاخص را برای تعیین اجاره بها اعلام می‌کنند. قیمت مسکن، سود بانکی و تورم از مهمترین شاخص ها است که بی تاثیر در اجاره بها نیست. نکته مهم این است که در طی سال‌های گذشته یعنی در 5 سال گذشته قیمت مسکن افزایشی نبوده است و تورم نیز همواره در حد تک رقمی قرار داشت، پس بنابراین کاهش نرخ سود بانکی در شهریور ماه سال گذشته نمی‌توانست، به تنهایی تعیین کننده اجاره بها و دستاویزی برای رشد نرخ اجاره بها باشد.

با توجه به اعداد و ارقام ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران و با وجود آنکه تعداد معاملات در شهرها طی سال‌های 92 تا 95 روند نزولی دارد، ولی قیمت‌ واحدهای مسکونی همچنان رشد اندکی داشته است، از سوی دیگر علی‌رغم نوسان اندک مبالغ در سال‌های 1393 تا 1396، روند افزایش مبلغ اجاره بیش از قیمت مسکن بوده است.

در این راستا اعمال سلیقه مالکان و همچنین تعیین اجاره بها براساس سود بانکی از عوامل این افزایش به شمار می‌رود.

بنابراین می‌توان نتیجه گرفت، بدون توجه به این که بازار مسکن در سالهای قبل در حالت رکود به سر می‌برد، رشد میانگین مبلغ اجاره، روند طبیعی و رو به رشد خود را دنبال کرده است.

اکثر مشاوران املاک بر این باور هستند که با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات، اجاره بها از یک رشد بیش از حدی برخوردار خواهد شد، بنابراین این بازار نیازمند یک نظارت از سوی دولت است.

مشاوران املاک می گویند که نرخ اجاره بها در روزهای اخیر حتی بیش از 40 درصد رشد داشته است، این در حالی است که رشد قیمت مسکن 30 درصد بوده است.

فعالان و کارشناسان مسکن معتقد هستند که کاهش عرضه مسکن باعث عقب ماندن عرضه از تقاضا شده است و این یک خطر بزرگ برای بازار مسکن خواهد بود.

*اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است

حسام عقایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با تأکید براینکه اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است، گفت: اولین راهکار و بهترین راهکار برای مقابله با افزایش بیش از حد اجاره‌بها احداث و افزایش عرضه واحدهای مسکونی متوسط و کوچک است.

وی افزود: نبود توازن میان عرضه و تقاضا که ناشی از کاهش ساخت و ساز در دو سال گذشته بوده است، باعث شده تا عرضه مسکن از تقاضا عقب بماند، بنابراین این نبود توازن باعث شده تا موجران برای مستأجران طاقچه بالا گذاشته و نرخ‌ها را به صورت یک طرفه بالا ببرند.

عقبایی با تأکید بر اینکه عوامل دیگری جز قیمت مسکن بر نرخ اجازه‌ها مؤثر هستند، خاطرنشان کرد: سود بانکی و تورم عوامل دیگری به بازار اجازه مسکن هستند و وقتی موجران می‌بینند نرخ سود بانکی بالا است، تلاش می‌کنند نرخ اجاره‌بها را نیز براساس همان سودی که بانک‌ها پرداخت می‌کنند، تعیین کنند.

وی اضافه کرد: تورم نیز اگرچه به طور متوسط رشد چندانی نداشته است، اما متأسفانه برخی موجران با این تصور که چون نرخ حمل‌ونقل، نان، برنج و حتی روغن افزایش یافته است فکر می‌کنند، باید نرخ اجاره‌بها نیز افزایش یابد.

به گفته وی، کاهش قدرت خرید و افزایش تعداد مستأجران از یک سو و کاهش عرضه مسکن از سوی دیگر باعث شده است، تا واحدهای مسکونی مورد نظر برای اجاره سریعاً به اجاره داده شوند.

*مشاور معاون مسکن:نیازمند نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات مسکن هستیم

پیشتر پیرلورن مشاور معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در مورد تحولات اجاره بهای مسکن تا اردیبهشت ماه 96 گفته بود که شاخص مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 11.5 و 9.7 درصد رشد داشته است. 

وی با تاکید بر اینکه اجاره بها از سیاست‌های کنترل و مهار تورم بسیار تاثیرگذار است، تصریح کرد: یعنی اجاره بها پایه اصلی افزایش سالانه ناشی از میزان تورم عمومی در کشور است؛ حداقل انتظار افرادی که در این حوزه سرمایه گذاری کردند، حداقل یک سود و هزینه‌های ناشی از سرمایه‌گذاری استهلاک سرمایه شان است و این دور از انتظار نیست.

مشاور معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: اکنون نرخ سود بانکی در افزایش یا کاهش اجاره بها بسیار تاثیرگذار است، نرخ سود بانکی بالاست و افراد مقایسه می‌کنند.

وی با ذکر اینکه دولت نمی‌تواند در امر اجاره بها ورود پیدا کند، گفت: منطق این است که اجاره بها از یک سیاستی پیروی کند و این سیاست بازار است و دولت نمی‌تواند خیلی وارد این حوزه شود، چون قرارداد‌ها را قانون می‌گوید و کاملا دو طرفه است، یعنی من به عنوان سرمایه گذار انتظار بازدهی دارم و در سال‌های اخیر که تورم کنترل داشته و کشور رکود داشته، افزایش زیادی نبوده و نهایت 10 درصد بوده، در حالی که نرخ سود بانکی و تورم بیش از این عدد است.

پیرلورن متذکر شده بود که نیازمند نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات مسکن در ماه دو و 3 هستیم که بعضی‌ها می‌آیند و سودا طلبی می‌کنند و افزایش قیمت نرخ اجاره بها کاذب است، ولی اینکه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم، انتظار غیر منطقی و غیر اقتصادی است.

*رئیس اتحادیه مشاوران املاک: امیدواریم در نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، بنابراین امیدواریم در فصل نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد.

به گفته وی، هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد، بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد.