شارژ مسکن با املاک منجمد

  جزئیات این برنامه، نقشه «رونق از بافت فرسوده» را نشان می‌دهد که مطابق آن، برای اولین بار بخشی از «املاک منجمد» تحت مالکیت دولت، به کمک بازار سرمایه - انتشار اوراق صکوک- در خدمت تامین مالی مسکن قرار می‌گیرد. با این روش، چالش پس‌انداز در صندوق «یکم» برای پرداخت سالانه ۵۰ هزار فقره وام مسکن طی ۴ سال، برطرف می‌شود. نقشه تدوین شده، شامل محرک‌های دوطرفه، از جمله «افزایش ۱۰ میلیون تومانی سقف وام نوسازی» است. به گزارش دنیای اقتصاد، بسته عملیاتی دولت برای «تحریک» ساخت‌وساز و «تسهیل» خرید مسکن، با تهیه پیش‌نویس «نقشه رونق از بافت‌های فرسوده» آماده شد. گزارشی از آنچه متولی بخش مسکن در راستای تهیه «برنامه اقدام» برای اجرای طرح مسکن «پیشگام» تهیه کرده، حاکی است: وزارت راه و شهرسازی در پی ابلاغ مکتوب اولویت‌های تخصصی این بخش از سوی رئیس‌جمهوری، یک برنامه ۵ ساله برای تحریک، تسهیل و تامین مالی متفاوت عرضه و تقاضای مسکن صرفا در محدوده مشخصی از شهرها تدوین کرده که متن آن با ۳۵ ماده بعد از بررسی و تایید اولیه در جلسه‌ای با حضور معاون اول رئیس‌جمهوری طی روزهای آینده، برای تصویب نهایی به هیات دولت ارائه می‌شود. مکان اجرای برنامه دولت برای ایجاد رونق هدفمند در بازار مسکن، بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی –محل سکونت حدود ۲۰ میلیون نفر بدمسکن- تعیین شده است و در قالب آن مجموعه‌ای از تسهیلات ارزان‌قیمت به دو روش مختلف و از سه منبع متفاوت، برای تامین مسکن ۲۰۰ هزار خانوار در هر سال، به سرمایه‌گذاران ساختمانی، مالکان املاک فرسوده، حاشیه‌نشین‌ها و همچنین خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌شود.

این برنامه بعد از آن تهیه شده که رئیس‌جمهوری در جریان ابلاغ مکتوب احکام و ماموریت‌های دستگاه‌های مختلف در دولت دوازدهم، از وزارت راه و شهرسازی می‌خواهد «به‌عنوان مهم‌ترین اولویت بخش مسکن، ایجاد تحول برای سرمایه‌گذاری (نوسازی) در بافت‌های فرسوده» را در دستور کار قرار دهد.

وزارت راه و شهرسازی در این برنامه با لحاظ تجربه شکست‌خورده «وابستگی صرف به اعتبارات بانکی برای تحریک مسکن»، استفاده از ظرفیت بکر «املاک منجمد دولتی» و همچنین «منابع صندوق توسعه ملی» را برای تامین نیروی مولد رونق مسکن، به دولت پیشنهاد کرده است. سال ۹۳ هیات دولت در مصوبه‌ای با هماهنگی کامل بانک مرکزی، مقرر کرد سالانه ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی مختص بافت فرسوده پرداخت شود اما بازدهی این برنامه پس از سه سال، به شکل پرداخت کمتر از ۴۰ هزار فقره وام طی این مدت، از ناتوانی بانک‌ها در تامین سنتی اعتبار مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات حکایت دارد. متولی بخش مسکن با درس از این تجربه، مسیرهای متفاوت تامین مالی را به دولت پیشنهاد می‌کند. درصورت موافقت نهایی و تصویب «برنامه اقدام برای رونق مسکن» در دولت، بخشی از دارایی‌های ملکی وزارت راه و شهرسازی با ارزش مجموع ۱۵۰۰ میلیارد تومان به‌واسطه انتشار اوراق صکوک –تحت‌تاثیر برقراری ارتباط سه جانبه بین دولت، بازار سرمایه و بازار پول- در خدمت شبکه بانکی برای پرداخت ۵۰ هزار فقره وام ارزان‌قیمت ساخت و خرید مسکن قرار می‌گیرد. این دارایی‌ها، در شرایط فعلی بازارپذیر نیستند و نهایت اقدامی که تا به حال با این نوع املاک انجام شده، «فروش خام (زمین‌ها) با قیمت کمتر از ارزش افزوده پس از ساخت» یا «واگذاری مشارکتی» بوده که در هر دو روش، امکان افزایش دامنه بهره‌‌برداری عمومی از این دارایی‌ها به شکل «اهرم برای استفاده موثر و گسترده» فراهم نبوده است.

اما در برنامه جدید دولت، بخشی از املاک منجمد با مالکیت دولتی، بدون واگذاری و با حفظ اصل مالکیت، در خدمت شارژ بازار مسکن قرار می‌گیرد. دومین منبع مولد در این برنامه، صندوق توسعه ملی است که بر اساس آن، درخواست سپرده‌گذاری ۵ میلیارد دلاری یا معادل ریالی آن از منابع این صندوق نزد صندوق پس‌انداز مسکن به شکل قرض‌الحسنه برای دوره مشخص، پیشنهاد شده است. سعید متمول، مشاور مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در حوزه برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، درباره جزئیات پیش‌نویس ۳۵ ماده‌ای برای رونق بخش مسکن از بافت فرسوده گفت: این برنامه به نوعی، احیای مصوبه سال ۹۳ هیات دولت به شکل متفاوت محسوب می‌شود و اهداف آن، «افزایش نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در نوسازی بافت فرسوده برای جلب بخش خصوصی به این مناطق شهری» و همزمان «هدایت تقاضای خرید مسکن به این مناطق برای دستیابی به رونق بازار مسکن» است.

متمول درباره تسهیلات در نظر گرفته شده نیز گفت: تسهیلات ساخت و خرید مسکن و همچنین تسهیلات اجاره برای دوره تخریب و نوسازی املاک فرسوده، به دو شکل بدون سپرده و نیاز به سپرده‌گذاری تعریف شده است. بر این اساس پرداخت سالانه ۱۰۰ هزار فقره وام نوسازی بدون سپرده، ۲۵ هزار فقره وام ودیعه (اجاره) و همچنین ۵۰ هزار فقره «وام مرمت» در نظر گرفته شده است. وام مرمت برای مقاوم‌سازی و بهبود آن دسته از املاک فرسوده فاقد شرایط تخریب، پرداخت می‌شود.

مشاور مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری درباره شرایط تسهیلات تاکید کرد: این تسهیلات با نرخ سود یارانه‌ای به شکل پوشش نیمی از نرخ سود تسهیلات و حداکثر تا سقف ۱۰ درصد نرخ‌ها، به سازنده‌ها پرداخت می‌شود. تسهیلات ساخت به‌صورت ۱۰۰ درصد در پایان عملیات نوسازی و احداث واحدهای مسکونی، قابلیت فروش اقساطی دارند به این معنا که کل وام‌های ساخت می‌تواند به خریداران واحدهای مسکونی منتقل شود. خریداران واحدهای مسکونی نوسازی شده در بافت فرسوده، از امکان «دو وام برای خرید یک خانه» بهره‌مند می‌شود به این معنا که امکان استفاده توام وام صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» و وام ساخت منتقل شده به خریدار، وجود دارد. تسهیلات نوسازی در سه سطح ریالی به شکل ۶۰ میلیون تومان در تهران و کلان‌شهرها، ۵۰میلیون در مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت و همچنین ۴۰ میلیون تومان در شهرهای کوچک پرداخت می‌شود.

به این ترتیب، سقف تسهیلات نوسازی در صورت تصویب این برنامه در دولت، ۱۰ میلیون تومان نسبت به وام‌های نوسازی فعلی افزایش پیدا می‌کند. یارانه نرخ سود تسهیلات با هدف جلوگیری از کندسازی و تاخیر در ساخت‌وساز، دارای تاریخ مصرف است. ساخت‌وسازها در بافت فرسوده بر حسب مقیاس پروژه، حداکثر تا سه سال مشمول یارانه نرخ سود وام نوسازی خواهند بود و بعد از آن، دوره مشارکت از طرف بانک عامل، با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار برای سازنده‌ محاسبه می‌شود. متمول درباره سهم سکونتگاه‌های غیررسمی از تسهیلات نوسازی گفت: 15 درصد از حجم تسهیلات، به حاشیه‌نشین‌ها برای بهبود وضعیت سکونتی‌شان تخصیص پیدا خواهد کرد.

این مقام مسوول درباره سه منبع مولد تامین اعتبارات مورد نیاز برای «برنامه اقدام» نیز اعلام کرد: در صورت موافقت با پیش‌نویس این برنامه، وزارت راه و شهرسازی اجازه پیدا می‌کند تا سقف 1500 میلیارد تومان، به پشتوانه املاک و اراضی در اختیار خود، نسبت به انتشار اوراق صکوک اقدام و منابع حاصل از فروش اوراق را به مدت 4 سال نزد صندوق پس‌انداز مسکن سپرده‌گذاری کند. در این مسیر، بانک عامل بخش مسکن موظف می‌شود سالانه به میزان 2 برابر منابع سپرده‌گذاری شده از این محل یعنی به اندازه 3000 میلیارد تومان، تسهیلات ساخت و خرید مسکن به متقاضیان واجد شرایط معرفی شده از سوی متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت پرداخت کند. مطابق این فرمول، بازپرداخت اصل اوراق بر عهده وزارت راه و شهرسازی و تامین سود اوراق در حد رعایت نرخ سود بازارپذیر در بازار سرمایه، برعهده سازمان برنامه و بودجه است.

براساس این برنامه، به پشتوانه املاک دولتی، امتیاز پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت برای جامعه هدف، در صندوق پس‌انداز مسکن، تولید می‌شود. در حال حاضر مشکل اصلی یک گروه از تقاضای مصرفی واجد شرایط دریافت وام خانه‌اولی از صندوق یکم، ناتوانی در تامین مبلغ سپرده مورد نیاز است که با منابع حاصل از انتشار اوراق به پشتوانه املاک دولتی، این مشکل حل می‌شود.

متمول درباره دومین منبع مولد تامین تسهیلات ساخت و خرید مسکن به ماده‌ای دیگر از پیش‌نویس برنامه اقدام اشاره کرد که مطابق آن دولت اجازه پیدا می‌کند نسبت به برداشت ۵ میلیارد دلار به‌صورت ارزی یا معادل ریالی آن از صندوق توسعه ملی اقدام و منابع مذکور را به‌صورت قرض‌الحسنه در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نزد بانک مسکن سپرده‌گذاری کند. منابع حاصل از این روش تامین مالی، صرف اعطای تسهیلات حمایتی تامین مسکن در بافت ناکارآمد شهری خواهد شد. مشاور مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در حوزه اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه محورهای این برنامه و مدل‌های تامین مالی آن بر اساس الگوهای جهانی حمایت از نوسازی بافت‌های فرسوده و رونق‌بخشی به مسکن طراحی شده است، گفت: در قالب سومین منبع مولد، بانک مرکزی موظف خواهد شد تا سقف ۵ درصد از مانده سپرده‌های قرض‌الحسنه در شبکه‌بانکی را برای خرید اوراق قرض‌الحسنه منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی اختصاص دهد.

به این ترتیب با منابع حاصل از عرضه اوراق، امکان اجرای طرح‌های غیرانتفاعی و عام‌المنفعه در بافت‌های ناکارآمد شهری فراهم می‌شود. برآوردها نشان می‌دهد با این روش، حدود ۳ هزار میلیارد تومان منابع نقد تامین می‌شود.  در بسته عملیاتی جدید دولت صرفا متمرکز بر تسهیلات نبوده است و سایر ابزارهایی که منجر به تسهیل فضای کسب‌وکار سرمایه‌گذاران در بافت ناکارآمد شهری می‌شود و هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز را کاهش می‌دهد به‌طور جدی مورد توجه قرار گرفته است. تخفیف ۵۰ درصدی در عوارض ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده از سوی شهرداری‌ها، تخفیف ۵۰ درصدی در هزینه صدور انشعابات و واگذاری تراکم شناور ساختمانی به سازنده‌ها برای اجرا در خارج از بافت‌های تاریخی و فرسوده‌ای که محدودیت افزایش طبقه در آنها وجود دارد و همچنین معافیت ساخت‌وسازهای بافت فرسوده از مالیات بر ساخت و فروش، از جمله مشوق‌های تدارک دیده شده در برنامه اقدام برای رونق در بافت فرسوده است.  همچنین تسهیلات ساخت نیز در بافت فرسوده، زودتر از موعد مقرر در سایر مناطق شهری قرار است پرداخت شود. در این برنامه پیشنهاد شده بخشی از وام نوسازی بعد از صدور پروانه و تخریب بنای کلنگی، در اختیار سازنده قرار بگیرد تا نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در پروژه به‌واسطه کم شدن زمان دسترسی به تسهیلات، تقویت شود. براساس محتوای پیش‌نویس برنامه اقدام برای اجرای طرح مسکن پیشگام، کلیه وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های دولتی مکلف می‌شوند در راستای اجرای مفاد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، اراضی تحت مالکیت خود در بافت‌های فرسوده درون شهرها را به صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی برای اجرای برنامه تامین مسکن ارزان‌قیمت و حمایتی واگذار کنند.

بررسی  درباره ضمانت اجرای برنامه «رونق مسکن از بافت فرسوده» نشان می‌دهد: اجرای این برنامه منوط به موافقت دولت با پرداخت یارانه نرخ سود تسهیلات و همچنین برداشت از صندوق توسعه ملی است در غیر این‌صورت، امکان اجرای کامل این برنامه بعید خواهد بود. در پیش‌نویس بسته رونق مسکن، عددی که مشخص‌کننده یارانه مورد نیاز برای نرخ سود باشد، وجود ندارد و هنوز محاسبه دقیقی برای میزان یارانه مورد نیاز برای پوشش نرخ سود تسهیلات نوسازی مختص بافت فرسوده انجام نشده است (یا دست کم اعلام نشده است) اما گزارشی از تجربه‌های گذشته تامین یارانه نرخ سود بانکی تسهیلات مسکن با توجه به تعداد تسهیلات در نظر گرفته شده برای دوره جدید و همچنین نرخ سود کنونی تسهیلات نشان می‌دهد: یارانه مورد نیاز برای پوشش نرخ سود تسهیلات نوسازی -با احتساب نرخ سود موجود برای وام‌های مشارکتی (۱۸ درصد) و تامین ۹ درصد آن به شکل یارانه صرفا برای زمان ساخت‌وساز (۲ ساله)- رقمی در حدود ۱۰۰۰ میلیارد تومان تخمین زده می‌شود. با این حال، لازم است بر حسب اینکه، مبنای دولت، پوشش نرخ سود تسهیلات فقط برای زمان ساخت باشد یا برای مجموع دوره ساخت و فروش اقساطی، یارانه مورد نیاز نرخ سود وام نوسازی مورد محاسبه دقیق قرار بگیرد.