دفاع تمام قد وزیر از مسکن مهر

وزارت راه‌وشهرسازی برای دو سال پیش‌رو -که نیمه پایانی دولت دهم نیز محسوب می‌شود- تصمیم گرفته «اجرای جدیدی از مسکن‌مهر» را ارائه دهد تا اوج تقاضای مسکن که طی این مدت اتفاق می‌افتد و به حدود 3 میلیون واحد مسکونی نیاز پیدا می‌کند، بتواند از عرضه سریع و کافی بهره‌مند شود. برنامه وزارت راه‌وشهرسازی برای تنظیم بازار مسکن، همچون دو سال اخیر، بر مدار مشارکت انبوه‌سازان در ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت -مسکن‌مهر- تکیه دارد با این تفاوت که برای افزایش مسوولیت سازنده‌ها در ساخت‌وسازهای جدید، اصل بر واگذاری زمین 99ساله نیست، بلکه اولویت با کسانی است که دارای زمین هستند و می‌توانند با استفاده از شرایط «مسکن‌مهر ملکی»، تسهیلات بانکی با نرخ سود یارانه‌‌ای دریافت کنند.تجربه یک‌سال اخیر در طرح مسکن‌مهر نشان داده در آن دسته از پروژه‌هایی که زمین، ملکی بوده است سرعت احداث در سطح مطلوبی قرار داشته است. علی نیکزاد در گفت‌وگویی تفصیلی با «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه برای بازار‌مسکن تدارک دیده شده، تصریح کرده است: بر مبنای اطلاعاتی که از میزان تقاضای مسکن در شهرهای مختلف به دست آمده، برای سال91 ظرفیتی معادل ساخت حداقل یک میلیون واحدمسکونی و شهرها پیش‌بینی شده است که از این تعداد، 700 هزار واحد در قالب مسکن‌مهر با مجوزهای جدیدی که زمستان امسال در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌گیرد، ساخته خواهد شد و مابقی نیز به شکل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در داخل شهرها از طریق اخذ پروانه‌ساختمانی از شهرداری‌ها احداث می‌شود. نیکزاد با تاکید بر اینکه مجموع این یک میلیون واحد حداکثر تا نیمه اول سال92 تحویل بازار مصرفی خواهد شد، افزود: هم‌اکنون بسته سیاستی مسکن توسط معاونت امور مسکن وزارت‌ راه‌وشهرسازی در حال تهیه است که یکی از پیشنهادها در این بسته، ایجاد مشوق در انبوه‌سازان برای تهیه زمین و ساخت «مسکن‌مهر ملکی» به جای ساخت مسکن‌مهر روی زمین‌های 99‌ساله است. وزیر راه‌وشهرسازی همچنین درباره تکلیف ساخت‌وسازهای کنونی مسکن‌مهر نیز گفت: با افزایشی که در سرعت تکمیل واحدها به‌وجود آمده، مقرر شده است تا پایان امسال یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی‌مهر به متقاضیان واجدشرایط تحویل داده شود. علی نیکزاد در عین حال از انتظار وزارت راه‌وشهرسازی برای پایان سرشماری نفوس و مسکن و اعلام نتایج مربوط به «تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور و همین‌طور تعداد خانوارها» توسط مرکز آمار خبر داد تا پس از محاسبه آخرین وضعیت «تراکم خانوار در واحدمسکونی» تدوین برنامه تکمیلی برای احداث مسکن آغاز شود. آقای نیکزاد بیش از یک فصل از ادغام دو وزارتخانه می‌گذرد. با این تجربه کوتاه، قبل از ادغام را می‌پسندید یا شرایط کنونی؟ قبل از ادغام وقت ویژه‌ای روی مسائل بخش مسکن می‌گذاشتیم الان هم چون بحث گسترده‌تر شده، از تفویض اختیار به معاونین استفاده می‌کنم. در وزارت راه‌وشهرسازی اهداف کاملا مشخص است و ستاد این وزارتخانه ماموریت دارد در بخش‌های راه‌آهن، آزادراه، بخش هوایی، دریایی، بزرگراه، مسکن‌مهر، بافت‌فرسوده و حوزه‌های حمل‌ونقل سیاست‌گذاری‌های دولت را جلو ببرد. شما اوایل سال89 در مصاحبه با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردید پرونده مسکن‌مهر می‌تواند سال90 بسته شود. اما تا امروز هنوز پرونده تحویل و واگذاری واحدها باز است و پیشرفت موثری نداشته است. فکر می‌کنید دولت که مسکن‌مهر را جزو معدود طرح‌های مهم اقتصادی خود می‌داند، می‌تواند در پایان کار، سربلند از این طرح بیرون بیاید؟ اینکه می‌گوییم سال بعد پرونده بسته می‌شود منظور پروژه‌های سال قبل است. ما هر سال سهمیه جدیدی برای ساخت مسکن‌مهر تعریف می‌کنیم و الان هم منتظر گزارش نهایی سرشماری نفوس و مسکن هستیم تا اطلاعات خودمان را با آن تطبیق بدهیم. برنامه خود ما مبتنی بر آمار و ارقامی است که از گزارش‌های دوره‌های قبل سرشماری استخراج شده، اما احتمال می‌دهیم در گزارش جدید مرکز آمار «تراکم خانوار در واحدمسکونی» نرخ جدیدی را نشان دهد که در این صورت نیاز است برنامه ساخت‌وسازهای مسکونی برای دو سال آتی را با آمار جدید تطبیق دهیم.ما نسبت به تعهدی که پیش‌تر در مسکن‌مهر گفته بودیم پایبند هستیم و تقریبا همه کارها در حال به نتیجه رسیدن است.از سهمیه ساخت مسکن‌ سال‌های 89 و90، یک میلیون و 200 هزار واحد تا پایان امسال تحویل متقاضیان خواهد شد که 460 هزار واحد در شهرهای بالای 25 هزار نفر جمعیت، 140 هزار واحد در شهرهای زیر 25هزار نفر، 100 هزار واحد در شهرهای جدید، 100 هزار واحد در بافت‌فرسوده و 400 هزار واحدمسکونی نیز در روستاها خواهد بود. با تحویل این واحدها، آیا مجوز جدید برای ساخت‌ مسکن‌مهر صادر خواهد شد؟ برنامه سهمیه ساخت مسکن سال91 همان‌طور که اشاره کردم آماده است و منتظر گزارش سرشماری برای تکمیل آن هستیم. برنامه ما برای تنظیم بازار مسکن در سال91، احداث حداقل یک میلیون و 400 هزار واحدمسکونی است که 700 هزار واحد به صورت مسکن‌مهر، مسکن‌مهر خودمالکی و نوسازی بافت‌‌های فرسوده ساخته می‌شود و 300 هزار واحد توسط بخش‌خصوصی و 400 هزار واحد نیز برای تامین نیاز مسکن روستاها برنامه‌ریزی شده است.قصد داریم ساخت‌وسازهای سال91 را حداکثر تا نیمه اول سال92 به صورت تکمیل شده تحویل بازار دهیم. برای دور جدید ساخت‌ مسکن‌مهر، شرایط تحویل کار به انبوه‌سازان تغییر می‌کند؟ بسیار علاقه‌مندیم قرارداد‌های جدید را به سمت خودمالکی پیش ببریم. انبوه‌ساز اگر زمین داشته باشد، تسهیلات می‌دهیم تا واحدها را بسازد و به افراد واجدشرایط تحویل دهد. ضمن اینکه در مسکن‌مهر خودمالکی، عرصه و اعیان در مالکیت فرد درمی‌آید و واحدها از همه نوع خدمات شامل زیربنایی و روبنایی برخوردار خواهند بود. خوشبختانه مقوله مسکن‌مهر از تکامل خوبی برخوردار شده و شهرسازی‌ها و جامعه فنی و مهندسی را متحول کرده است و باعث جلوگیری از سفته‌بازی زمین و حاشیه‌نشینی‌ شده است. برای تشویق انبوه‌سازان به ساخت مسکن‌مهر خودمالکی باید ابزار خاصی را به کار بگیرید در غیر این‌صورت سازنده‌ها که طی این دو سال به دریافت رایگان زمین عادت کرده‌اند و عملا نقش پیمانکار را به جای سرمایه‌گذار گرفته‌اند، کماکان به استفاده از زمین 99ساله راغب خواهند بود. فرمایش شما کاملا درست است. معاونت امور مسکن در حال تدوین بسته سیاستی برای مسکن‌مهر هستند که یکی از پیشنهادها در این بسته، ایجاد مشوق تسهیلاتی برای ساخت مسکن‌مهر خودمالکی است. ما قبل از اینکه در زمستان سال جاری، فراخوان قراردادهای جدید مسکن‌مهر مربوط به سال91 را منتشر کنیم و با انبوه‌سازان قرارداد امضا کنیم، همه شرایط و جوانب کار را بررسی و نهایی خواهیم کرد. انبوه‌سازان برای دور جدید مسکن‌مهر، از بابت قیمت ساخت پیش‌شرط گذاشته‌اند و حاضر نیستند واحدها را همچون دور اول با قیمت مترمربعی 300 هزار تومان احداث کنند. تصمیمی برای افزایش قیمت ساخت دارید؟ من تا همین الان مراجعات متعددی از طرف انبوه‌سازان دارم که حاضرند پروژه‌های چند صد واحدی را با قیمت متری 300 هزار تومان احداث کنند و این نشان می‌دهد ساخت‌وساز با این قیمت همچنان برای انبوه‌سازان صرف می‌کند. البته یک نکته نباید فراموش شود، در ساخت‌وسازهای مسکونی هرچقدر تیراژ و بهره‌وری بالا باشد، قیمت ساخت افت می‌کند و سازنده‌های مسکن‌مهر نیز باید به این سمت پیش بروند. بعد از ماجرای تخلف اخیر، مسوولان بانک‌مرکزی از سختگیری در اعطای تسهیلات بانکی سخن گفتند. آیا کُندشدن پرداخت وام‌های بانکی دامن بخش مسکن را نیز گرفته است؟ ببینید بالاترین سقفی که بانک‌ها برای ساخت‌وساز تسهیلات می‌دهند 25 میلیون تومان است. در این بخش وام میلیاردی یکجا به کسی داده نمی‌شود. هم‌اکنون پرداخت تسهیلات ساخت مسکن‌مهر با حمایت بانک‌مرکزی ادامه دارد و مجموع تسهیلات جذب‌شده توسط مسکن‌مهر تاکنون به 22 هزار میلیارد تومان رسیده است.در بخش ساخت‌وسازهای مسکونی، چون سقف وام ساخت مشخص است، اعتبار درنظر گرفته شده شامل همه انبوه‌سازان می‌شود و تعداد وام‌های پرداختی بیشتر می‌شود که به نظرم چنین رویه‌ای نوعی عدالت بانکی برای بخش مسکن محسوب می‌شود. دستور تابستانی رییس‌جمهور برای برداشت 7 میلیارد دلاری از صندوق‌توسعه و اختصاص آن به ساخت‌وسازهای مسکونی به کجا رسید؟ ما الان مشکلی در دریافت تسهیلات ساخت نداریم و بانک‌مرکزی همکاری مطلوبی با ما دارد. البته بانک‌مسکن در ارائه تسهیلات ساخت پیشرو است و از 6 بانک دیگر که طبق تفاهم‌ به عمل آمده با آنها، قرار بود در بخش نوسازی بافت‌فرسوده همکاری داشته باشند، 5‌ بانک از برنامه عقب هستند. تسهیلات ارزان‌قیمت فقط به مسکن‌مهر پرداخت می‌شود و برای سایر ساخت‌وسازهای درون شهرها، سازنده‌ها مجبورند در قالب عقودمشارکتی تسهیلات اخذ کنند، علت دوگانگی چیست؟ موضوع مسکن‌مهر متفاوت است. دولت در این طرح وارد شده و عمدا دارد دخالت می‌کند تا کسانی که واجدشرایط خانه‌دار شدن از طریق برنامه‌های حمایتی هستند بتوانند از آن منتفع شوند. دولت اینجا یارانه‌ای را در قالب نرخ سود تعمدا پرداخت می‌کند تا هزینه صاحب‌خانه شدن برای واجدین شرایط تا حد امکان کاهش یابد. اما در مقابل، دولت و سیستم بانکی از ساخت‌وسازهای غیرمسکن‌مهر نیز استقبال می‌کند و بانک‌ها هم به روشی که باید به این نوع ساختمان‌سازی‌ها تسهیلات بدهند، پرداخت می‌کنند.حتی ما 100 میلیارد تومان از طریق بانک‌مسکن برای پروژه‌های غیرمسکن‌مهر اختصاص داد‌ه‌ایم تا تسهیلات با نرخ سود عرف بازار پرداخت شود، اما این مبلغ تاکنون جذب نشده است. برخی کارشناسان به شیوه شهرسازی مسکن‌مهر ایراد می‌گیرند و استقرار کم‌درآمدها در این واحدها بدون آنکه تنوع طبقاتی لحاظ شود را به ضرر آینده این مناطق می‌دانند. پاسخ شما به این نوع انتقادها چیست؟ من تعجب می‌کنم که برخی چنین مطالبی را بیان می‌کنند. چه کسی گفته مسکن‌مهر فاقد تنوع دهک‌های درآمدی است؟ شما بروید در پروژه‌هایی که طی یک‌سال گذشته افتتاح کردیم سطح درآمدی خانوارها و نوع شغل افراد ساکن در مسکن‌مهر را ببینید. همه نوع فردی با انواع شغل‌های دولتی و آزاد شامل این طرح می‌شوند و ملاک سطح پایین درآمد است. همه خانوارهایی که تاکنون از دولت زمین یا خانه دریافت نکرده‌اند و طی سال‌های اخیر مالک ‌آپارتمان نبوده‌اند می‌توانند ساکن مسکن‌مهر شوند. حتی زوج‌های جوان نیز واجدشرایط این طرح هستند. هزینه‌هایی که دولت برای مسکن‌مهر انجام داده، وقتی به بازدهی می‌رسد که خانوارها در آنها ساکن شوند. اگر واحدهای مسکونی‌مهر، مسکونی نشد، تکلیف چیست؟ اگر روزی واحدهای مسکونی‌مهر متقاضی پیدا نکند، یعنی اینکه دو اتفاق در بازار مسکن رخ داده است. اتفاق اول اشباع بازار از واحدمسکونی است که تحت تاثیر آن، عرضه بیشتر از تقاضای موثر شده است که البته ما از این وضعیت خوشحال خواهیم شد. اتفاق دوم نیز می‌تواند این باشد که در کلانشهری همچون تهران، متقاضیان مسکن تمایل به صاحب‌خانه شدن در داخل شهر تهران را دارند که در این حالت گذشته از تکمیل ظرفیت تهران، ساخت خانه در این کلانشهر برای دولت مقدور و ممکن نیست. دولت در تهران زمین مسکونی ندارد ضمن اینکه قانون، ساخت مسکن‌مهر را در داخل کلانشهرها ممنوع کرده است. به نظر شما علت التهاب اجاره‌بها در تهران طی فصل تابستان چه بود؟ افت‌وخیز اجاره‌بها دور تسلسل پیدا کرده، هر سال در ابتدای فروردین برخی زمزمه افزایش سر می‌دهند تا در تابستان حداکثر استفاده را ببرند و بعد از پایان این فصل، همه چیز آرام می‌شود. ما برای تابستان سال آینده متکی به واگذاری واحدهای مسکونی در حال ساخت خواهیم بود تا زمینه افزایش دوباره اجاره‌بها کور شود. در کنار عرضه، طرح تعیین دامنه قیمت مسکن و اجاره‌بها را نیز در دستور کار داریم تا با تقسیم تهران به بلوک‌های متعدد، بهای اجاره‌نشینی و قیمت عرصه زمین را مشخص و رعایت آن را در بازار مسکن الزامی کنیم.