طرح نو برای کاهش خانههای خالی
در حالی که اخیرا عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی از پیگیری وزارت راه شهرسازی برای دریافت مالیات از واحدهای خالی از سکنه صحبت و اجرای این برنامه را مستلزم فراهم شدن برخی زیرساخت‌ها اعلام کرده بود، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در تازه‌ترین اظهارات خود از مشمول مالیات شدن خانههای خالی در سال جاری خبر داده است.
در همین رابطه کارشناسان نظرات بعضا متفاوتی را ابراز داشته‌اند؛ برخی کارشناسان معتقدند وضع مالیات بر خانههای خالی، حتی اگر به ایجاد جنبش در بازار مسکن نینجامد، حداقل باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود و مخالفان معتقدند که اخذ مالیات از خانههای خالی منجر به تعطیلی بازار ساخت‌‌وساز و بی‌انگیزه‌‌شدن بسازوبفروش‌ها می‌شود.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، مرکز آمار ایران در آخرین روزهای سال گذشته، با اعلام نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال95 از افزایش تعداد خانههای خالی از سکنه با 5/55درصد رشد خبر داد. در واقع، تعداد خانههای خالی از یک‌میلیون و 663هزار واحد در سال 90 به دو میلیون و 587هزار واحد در سال 95 رسیده است.. این در حالی است که کل موجودی مسکن در کشور در همین فاصله زمانی90 تا 95 با 18درصد رشد از 21میلیون و600هزار واحد به 24میلیون و 400هزار واحد رسیده است. برآوردهای کارشناسی از وضعیت خانههای خالی و کل موجودی مسکن در کشور برگرفته از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 حاکی است اگرچه تعداد کل واحدهای مسکونی با احتساب خانههای خالی، معادل یک‌میلیون و 200هزار واحد بیشتر از تعداد کل خانوارهاست و نشان‌دهنده سبقت عرضه مسکن به تقاضای واحدهای مسکونی است، اما هم‌اکنون تعداد کل واحدهای در حال استفاده (مابه‌التفاوت تعداد کل واحدهای مسکونی با تعداد خانههای خالی) معادل یک‌میلیون و 400هزار واحد کمتر از تعداد کل خانوارهاست، به این معنا که هم‌اکنون بازار مسکن با کمبود یک‌میلیون و400هزار خانه مصرفی و در حال استفاده در بازار مواجه است.
خانههای خالی از کجا آمدند؟
به اعتقاد برخی کارشناسان حوزه مسکن، پدیده خانههای خالی ناشی از احتکار واحدهای مسکونی نیست، بلکه سوداگری در بازار ملک طی سال‌های گذشته منجر به افزایش قیمت مسکن و در نتیجه کاهش توان خرید متقاضیان مسکن شده است. در واقع افزایش تعداد خانههای خالی نه تنها ناشی از احتکار نیست، بلکه این واحدها عمدتا به بازار مسکن عرضه شدند، اما به دلیل قیمت‌های بالای فروش و ناتوانی در خرید، متقاضی کافی برای خرید این دسته از واحدها وجود ندارد، حال آنکه هم اکنون عمده متقاضیان در بازار مسکن خریداران واحدهای مصرفی(کوچک‌متراژ و میان‌متراژ) هستند. آن‌طور که کارشناسان می‌گویند با وجود مازاد عرضه در بازار واحدهای مسکونی لوکس و گرانقیمت در تامین مسکن طبقات مصرفی به‌ویژه متقاضیان خانه اولی با کمبود عرضه مواجهیم. همچنین از دیگر دلایل رشد تعداد خانههای خالی را می‌توان به کاهش شیب رشد جمعیت و میزان مهاجرت به شهرهای بزرگ مربوط دانست که موجب شده التهاب جمعیتی در این شهرها مقداری آرام‌تر شود. غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در توضیح منشأ ایجاد و افزایش خانههای خالی می‌گوید: خانههای خالی نتیجه بیماری هلندی است. در واقع زمانی که درآمدهای نفتی افزایش یافت، قسمتی از آن صرف واردات بی‌‌‌رویه و مقداری از آن هم در بخش املاک سرمایه‌گذاری شد و بازار سوداگری خیلی خوبی به وجود آورد. همین بازار سوداگری، قیمت خانه را ظرف دولت‌های نهم و دهم چیزی در حدود پنج تا شش‌برابر افزایش داد؛ یعنی این سود سرشاری که در بازار سوداگری وجود داشت، خیلی از افراد را ترغیب کرد که خانه بسازند، چراکه امید داشتند بازار آن مانند گذشته استمرار پیدا کند. بعد از اینکه بازار سوداگری تا حدود زیادی تعطیل شد، خانههای خالی روی دست سازندگانشان ماندند.
اتخاذ شیوه جدید برای کاهش خانههای خالی
کاهش تعداد خانههای خالی از سکنه به معمایی سخت تبدیل شده است. معادله چندمجهولی مسکن در ایران باعث می‌شود مسئولان نتوانند به درستی طرح‌های خود در این زمینه را اجرا کنند. بار‌ها اظهاراتی درباره اینکه با مالیات بستن به خانههای خالی می‌توان تعداد این خانه‌ها را کاهش داد مطرح شده است، اما هر بار این طرح با مشکلی روبه‌رو شده است. به نظر می‌رسد برای نیل به هدف در این زمینه باید موارد مختلفی را مد نظر قرار داد و و نهایتا طرحی را اجرا کرد که تبعات جانبی به دنبال نداشته باشد. چند روز پیش معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در تازه‌ترین اظهارات خود از اتخاذ شیوه جدید دولت برای کاهش خانههای خالی خبر داد. حامد مظاهریان اظهار داشت: خانههای خالی امسال مشمول مالیات می‌شود، به طوری که در سال اول نیم‌درصد اجاره بها، سال دوم یک‌درصد و سال سوم نیز 1/5درصد، مالیات از خانههای اجاره‌ای دریافت می‌شود .او افزود: با این شیوه مالکان تشویق به اجاره دادن واحدهای خود می‌شوند و در همین راستا با وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی جلساتی برگزار شده است. این مقام مسئول با بیان اینکه درشهر تهران حدود 90هزار واحد مسکن خالی وجود دارد، گفت: دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که این امر حاکی از افزایش قیمت خانه‌ها بیش از توان مردم است.
موافقان و مخالفان اخذ مالیات
مالیات بستن بر خانههای خالی در سال‌های اخیر موافقان و مخالفانی داشته که سرسختانه از نظرات خود دفاع می‌کنند. واقعیت این است که مالیات‌گیری در این زمینه کار ساده‌ای نیست، به این معنا که ممکن است الزام به پرداخت مالیات معاملات صوری را افزایش دهد. در واقع ممکن است فردی که تمایلی به اجاره دادن خانه‌اش ندارد، با کسی تبانی کرده و قرارداد صوری در این زمینه امضا کند تا از مالیات فرار کرده باشد. در حالی که برخی از کارشناسان بر این باورند که با توجه به اینکه خانههای خالی به معضلی جدی در بازار مسکن تبدیل شده‌اند، اخذ مالیات از مالکان این واحدها می‌تواند مشکل را تا حدودی مرتفع کند، برخی دیگر نیز برای این باورند که اگر نگهداری خانه‌ای خالی و بدون سکنه برای مالکی، سود و صرفه اقتصادی داشته باشد، راهکارهای فرار از پرداخت مالیات هم مثل جرقه در ذهن او روشن می‌شوند. هر چند در ماه‌های اخیر نشانه‌هایی از رونق بخش مسکن مشاهده می‌شود، اما همچنان این بخش از اقتصاد کشور که بسیاری آن را موتور محرک اقتصاد می‌دانند، دچار رکود است. رکود مسکن مشکلاتی را در این حوزه به وجود آورده است که مهم‌ترین آن فشار به اجاره‌نشینان برای افزایش میزان رهن و اجاره است. در شرایطی که در شهری مانند تهران برخی مستاجران به سختی خانه‌ای پیدا می‌کنند و بسیاری عطای داشتن خانه در شهر را به لقایش بخشیده و حاشیه‌نشین می‌شوند، شاهد خاک خوردن خانههای خالی در مناطق مختلف شهر هستیم. نمی‌توان عنوان کرد که باید دست روی دست گذاشت و اجازه داد خانه‌ها خالی بمانند، اما به طور قطع مالیات‌گیری به آسانی راهکار مناسبی برای رفع این مشکل نیست. به نظر می‌رسد از طرفی باید نظام تعرفه‌گذاری مشخصی برای مسکن و به ویژه رهن و اجاره وجود داشته باشد و از طرف دیگر سود فعالیت‌های سوداگرانه را کاهش داد. مسکن باید کالایی مصرفی تلقی شود، نه کالای سرمایه‌ای، هر چند هنوز هستند شهروندانی که مسکن را جایی برای سرمایه‌گذاری و کسب درآمد، آن هم درآمدهای کلان اقتصادی می‌دانند و به امید اینکه خانه‌شان روزی گران شود و به فروش برسد،آن را خالی می‌گذارند.
