دو بهار جنگی، یک سقوط تاریخی | چه بر سر ساخت‌وساز در ایران آمد؟

مسکن و شهرسازی - بهشاد بهرامی: رشد اقتصادی این بخش در بهار ۱۴۰۴ به منفی ۱۴.۲ درصد رسید و یک سال بعد، در بهار ۱۴۰۵، به منفی ۴۷.۹ درصد سقوط کرد؛ شدیدترین افت ثبت‌شده در داده‌های ده سال اخیر بانک مرکزی. اما رکود ساختمان از کجا آغاز شد؟ آیا جنگ ساخت‌وساز را به این نقطه رساند یا مشکلاتی را تشدید کرد که از قبل وجود داشت؟ برای یافتن پاسخ باید به چند سال عقب‌تر برگشت؛ زمانی که بخش ساختمان پس از دوره‌ای نوسان، نشانه‌هایی از بهبود داشت، اما این روند دوام نیاورد و جای خود را به پنج فصل پیاپی رشد منفی داد.

پنج فصل منفی؛ رکودی که ناگهان آغاز نشد

در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، رشد اقتصادی بخش ساختمان هشت فصل پیاپی مثبت بود. این ارقام از رونق چشمگیر ساخت‌وساز حکایت نمی‌کردند، اما دست‌کم نشان می‌دادند فعالیت اقتصادی این بخش پس از سال‌ها نوسان، رو به بهبود گذاشته است.

این وضعیت از بهار ۱۴۰۴ تغییر کرد. رشد بخش ساختمان به منفی ۱۴.۲ درصد رسید و در تابستان نیز منفی ۱۱.۸ درصد ثبت شد. پاییز شرایط بدتر شد و رشد این بخش تا منفی ۳۳ درصد پایین رفت. زمستان شدت افت کمتر شد، اما رشد همچنان منفی ۷.۴ درصد باقی ماند.

با شروع سال ۱۴۰۵، انتظار برای بهبود این روند محقق نشد. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد رشد بخش ساختمان در بهار امسال به منفی ۴۷.۹ درصد رسیده است؛ رقمی که در داده‌های ده سال اخیر سابقه ندارد.

به این ترتیب، پس از هشت فصل رشد مثبت، اکنون پنج فصل متوالی است که بخش ساختمان رشد منفی دارد. شدت افت نیز در آخرین فصل به بالاترین حد خود رسیده است.

جنگ چه چیزی را تغییر داد؟

زمان وقوع این رکود، یک ویژگی مهم دارد. بخشی از بهار ۱۴۰۴ با جنگ هم‌زمان شد و در بهار ۱۴۰۵ نیز جنگ و نااطمینانی ناشی از آن بر فضای اقتصادی کشور سایه انداخت.

ساخت‌وساز برخلاف بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی، به تصمیم‌هایی وابسته است که نتیجه آنها چند سال بعد مشخص می‌شود. سازنده امروز برای خرید زمین، تهیه مصالح، پرداخت دستمزد و پیشبرد پروژه هزینه می‌کند، اما معلوم نیست هنگام تکمیل ساختمان، بازار مسکن چه وضعیتی داشته باشد و بتواند واحد‌های خود را با چه قیمتی بفروشد.

در دوره جنگ، این ابهام بیشتر می‌شود. کسی که قصد شروع پروژه دارد ممکن است دست نگه دارد؛ سازنده‌ای که پروژه نیمه‌تمام دارد، برای تامین منابع مالی با احتیاط بیشتری عمل کند و خریدار نیز تصمیم خود را عقب بیندازد. وقتی آینده بازار قابل پیش‌بینی نیست، شروع یک پروژه چندساله دشوارتر می‌شود.

البته نمی‌توان تمام افت فعالیت ساختمانی را به جنگ نسبت داد. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد رشد این بخش در فاصله دو بهار جنگی نیز منفی بوده است. از سوی دیگر، مشکلاتی مانند کاهش قدرت خرید مسکن، افزایش هزینه ساخت و دشواری تامین مالی، پیش از جنگ هم بر فعالیت سازندگان فشار وارد می‌کردند.

وقتی هزینه ساخت بالا می‌رود، اما خریداری نیست

سعید سعادتمند، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌و‌گو با اقتصادآنلاین از فشار هزینه‌ها بر سازندگان می‌گوید. او که خود نیز در فعالیت ساختمانی حضور دارد، معتقد است افزایش قیمت مصالح و دستمزد، هزینه شروع و ادامه پروژه‌ها را به‌شدت بالا برده، در حالی که توان خرید مسکن با این افزایش هزینه‌ها همراه نشده است.

سعادتمند می‌گوید: «بعضی دستمزد‌ها تا دوونیم یا سه برابر بالا رفته و قیمت برخی مصالح هم بیش از سه برابر شده است.» به گفته او، در دو تا سه ماه اخیر قیمت میلگرد حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد افزایش یافته و اقلامی مانند شیرآلات، ایزوگام، سیم و آی‌خا نیز افزایش قیمت قابل‌توجهی داشته‌اند.

او توضیح می‌دهد که این تغییرات، محاسبات سازندگان را عوض کرده است. سازنده‌ای که پیش‌تر می‌توانست با هزینه کمتری پروژه را پیش ببرد، اکنون برای آغاز همان پروژه به سرمایه بیشتری نیاز دارد و ناچار است قیمت فروش بالاتری در نظر بگیرد.

اما مساله به همین‌جا ختم نمی‌شود. به گفته سعادتمند، افزایش هزینه ساخت به این معنا نیست که خریدار توان پرداخت قیمت‌های جدید را دارد. او با اشاره به فاصله قیمت مسکن و درآمد خانوار‌ها می‌گوید در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۲۷۰ میلیون تومان مطرح می‌شود، درآمد ماهانه بسیاری از خانوار‌ها فاصله زیادی با این رقم دارد.

سعادتمند معتقد است همین شکاف، مانع رشد معاملات متناسب با افزایش قیمت‌های پیشنهادی می‌شود. او می‌گوید: «ممکن است در قیمت‌های اسمی و اعلامی رشد داشته باشد، ولی قیمت معاملاتی اتفاق نخواهد افتاد.»

این اظهارات بخشی از دشواری کنونی ساخت‌وساز را روشن می‌کند: سازنده برای ادامه فعالیت باید هزینه بیشتری بپردازد، اما نمی‌تواند مطمئن باشد که در پایان پروژه، خریداری با توان پرداخت قیمت مورد انتظار او وجود خواهد داشت. چنین فاصله‌ای میان هزینه تولید و قدرت خرید، می‌تواند انگیزه آغاز پروژه‌های تازه را کاهش دهد.

سقوط ۴۸ درصدی دقیقا یعنی چه؟

رشد منفی ۴۷.۹ درصدی ممکن است این تصور را ایجاد کند که تعداد خانه‌های ساخته‌شده در کشور تقریبا نصف شده است. اما آمار بانک مرکزی چنین چیزی نمی‌گوید.

این رقم به رشد اقتصادی بخش ساختمان به قیمت ثابت سال پایه ۱۴۰۰ مربوط است. به عبارت ساده‌تر، تغییر فعالیت واقعی اقتصادی این بخش را نشان می‌دهد؛ بدون آنکه افزایش قیمت‌ها باعث بزرگ‌تر دیده شدن آن شود.

بنابراین، از این آمار نمی‌توان نتیجه گرفت تعداد واحد‌های مسکونی تکمیل‌شده نیز دقیقاً ۴۷.۹ درصد کاهش یافته است. فعالیت ساختمانی فقط به تحویل واحد‌های آماده محدود نیست. آغاز پروژه، پیشرفت عملیات ساختمانی و کار‌های انجام‌شده در ساختمان‌های نیمه‌تمام نیز در وضعیت اقتصادی این بخش نقش دارند.

نکته مهم دیگر، مبنای مقایسه است. رشد منفی ۴۷.۹ درصدی بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال گذشته محاسبه شده؛ همان فصلی که رشد بخش ساختمان منفی ۱۴.۲ درصد بود. یعنی افت امسال در مقایسه با دوره‌ای رخ داده که فعالیت ساختمانی پیش‌تر هم کاهش یافته بود.

اگر این دو نرخ، تغییر سالانه ارزش افزوده واقعی ساختمان را نشان دهند، حاصل آنها به معنای کاهش حدود ۵۵ درصدی سطح فعالیت این بخش در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار ۱۴۰۳ است. این محاسبه نشان می‌دهد چرا مقایسه دو بهار متوالی، فراتر از ثبت یک رکورد منفی اهمیت دارد.

خانه‌هایی که ممکن است ساخته نشوند

رکود ساخت‌وساز لزوما بلافاصله در بازار خریدوفروش مسکن دیده نمی‌شود. ممکن است معاملات همچنان کم‌رونق باشد و خریداران نیز به دلیل قیمت بالای خانه، توان ورود به بازار را نداشته باشند. با این حال، کاهش فعالیت ساختمانی می‌تواند پیامد خود را چند سال بعد نشان دهد.

تفاوت مهمی میان رکود معاملات و رکود ساخت‌وساز وجود دارد. وقتی خریدوفروش خانه کاهش می‌یابد، تعداد واحد‌های موجود تغییر نمی‌کند. اما اگر سازندگان پروژه‌های کمتری آغاز کنند یا ساختمان‌های نیمه‌تمام با سرعت کمتری پیش بروند، تعداد واحد‌های تازه‌ای که در سال‌های آینده وارد بازار می‌شوند نیز ممکن است کاهش یابد.

در چنین وضعیتی، اگر تقاضای خرید مسکن دوباره افزایش پیدا کند، سازندگان نمی‌توانند به‌سرعت عرضه را بالا ببرند. ساخت یک ساختمان زمان‌بر است و فاصله میان تصمیم به سرمایه‌گذاری تا آماده شدن واحدها، گاهی چند سال طول می‌کشد.

بازار اجاره هم از این وضعیت جدا نیست. بخشی از واحد‌های تازه‌ساز پس از تکمیل وارد بازار اجاره می‌شوند. کاهش ساخت‌وساز می‌تواند ورود این واحد‌ها را محدود کند؛ آن هم در بازاری که بسیاری از خانوار‌ها به دلیل ناتوانی در خرید خانه، ناچارند مدت بیشتری مستاجر بمانند.