راه ساخت‌وساز در زمین‌های فرونشستی باز می‌شود؟ | کدام شهرها در معرض خطرند؟

مسکن و شهرسازی: ساخت‌وساز در زمین‌هایی که در حال فرونشست هستند، از پنج سال پیش با ممنوعیت بارگذاری جدید در طرح‌های توسعه شهری روبه‌رو بود. حالا شورای عالی شهرسازی و معماری مسیر تازه‌ای را باز کرده است: اگر توسعه شهری در چنین مناطقی ضروری تشخیص داده شود، می‌توان با انجام مطالعات تخصصی و رعایت شروط فنی، امکان ساخت‌وساز را بررسی کرد. تصمیمی که برای صد‌ها شهر درگیر فرونشست اهمیت دارد، اما این پرسش را نیز مطرح می‌کند که چگونه می‌توان از ایمنی ساختمان‌های جدید روی زمین‌های ناپایدار اطمینان پیدا کرد؟

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران چارچوب مطالعات امکان‌سنجی احداث ساختمان در توسعه شهری مناطق دارای فرونشست را تصویب کرد. این چارچوب از سوی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تهیه شده است.

بر اساس توضیحات مسوولان، ممنوعیت عمومی توسعه شهری در پهنه‌های فرونشستی همچنان برقرار است، اما در موارد ضروری، پس از انجام مطالعات فنی و تأیید مراجع قانونی، امکان بررسی ساخت‌وساز وجود خواهد داشت؛ بنابراین مصوبه جدید به معنای آزاد شدن ساخت‌وساز در همه مناطق فرونشستی نیست.

مصوبه‌ای که پنج سال پیش ساخت‌وساز را محدود کرد

برای درک اهمیت تصمیم تازه باید به هشتم آذر ۱۴۰۰ (۲۹ نوامبر ۲۰۲۱) برگشت؛ زمانی که شورای عالی شهرسازی و معماری، پس از بررسی گزارش‌های سازمان نقشه‌برداری کشور و مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، مصوبه‌ای درباره فرونشست زمین صادر کرد.

در بند چهارم این مصوبه آمده بود: «در کلیه طرح‌های توسعه و عمران شهری اعم از تهیه و تجدید نظر طرح جامع و یا الحاق به محدوده و تغییر کاربری اراضی، بارگذاری جدید در عرصه‌های در معرض فرونشست ممنوع است.»

به این ترتیب، ممنوعیت مشخصی برای افزایش بارگذاری در پهنه‌های فرونشستی در جریان تهیه و تصویب طرح‌های توسعه شهری ایجاد شد. دستگاه‌های مسوول نیز موظف شدند نقشه‌های فرونشست را از سازمان نقشه‌برداری دریافت کنند و در تصمیم‌گیری درباره توسعه شهر‌ها در نظر بگیرند.

این سیاست در تیر ۱۴۰۱ وارد مرحله دیگری شد. شورای عالی از مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی خواست امکان‌سنجی توسعه شهری و ساخت‌وساز در پهنه‌های فرونشستی و تدابیر مهندسی موردنیاز را بررسی کند.

اکنون، پس از گذشت بیش از چهار سال از آن مأموریت، چارچوب مطالعات امکان‌سنجی به تصویب رسیده است؛ چارچوبی که می‌تواند برای موارد ضروری، مسیر بررسی ساخت‌وساز در زمین‌های فرونشستی را فراهم کند.

۳۳۶ شهر درگیر فرونشست؛ کدام استان‌ها وضعیت گسترده‌تری دارند؟

اهمیت تصمیم شورای عالی زمانی روشن‌تر می‌شود که گستردگی فرونشست در شهر‌های ایران را در نظر بگیریم.

از مجموع ۱۶۶۹ محدوده شهری مصوب کشور، ۳۳۶ شهر تحت تأثیر فرونشست قرار دارند؛ یعنی حدود یک‌پنجم این محدوده‌ها.

با این حال، شدت و گستردگی فرونشست در همه شهر‌ها یکسان نیست. رتبه‌بندی استان‌ها نیز بسته به اینکه تعداد شهر‌های درگیر، وسعت پهنه‌ها یا تراکم آنها ملاک باشد، تغییر می‌کند.

علی بیت‌اللهی، از کارشناسان مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، پیش‌تر اعلام کرده بود که استان اصفهان از نظر تعداد شهر‌های واقع در پهنه‌های فرونشستی در رتبه نخست قرار دارد. به گفته او، ۲۵ شهر در اطراف اصفهان و کاشان درگیر این پدیده هستند.

در رتبه‌بندی تعداد شهر‌های در معرض فرونشست، خراسان رضوی، فارس و تهران پس از اصفهان قرار گرفته‌اند.

اما از نظر وسعت پهنه‌های فرونشستی، خراسان رضوی در صدر قرار دارد. بیت‌اللهی همچنین استان تهران را از نظر تراکم پهنه‌های فرونشستی در جایگاه نخست معرفی کرده است.

غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری، نیز در توضیح مصوبه تازه از گلستان، خراسان رضوی، فارس و تهران به‌عنوان استان‌های دارای بیشترین میزان فرونشست نام برده است. به گفته او، فرونشست در استان تهران بیشتر در بخش‌های جنوبی و غربی مشاهده می‌شود.

از تهران و کرج تا مشهد و اصفهان

پژوهش‌های علمی نشان می‌دهد مساله فرونشست فقط به زمین‌های کشاورزی و دشت‌های دور از شهر محدود نیست.

یک مطالعه سراسری منتشرشده در سال ۲۰۲۵ در مجله Journal of Geophysical Research: Solid Earth نشان داده است که تهران، مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، قم و ارومیه، هفت شهر از ده شهر پرجمعیت ایران، در نزدیکی پهنه‌های فرونشستی شناسایی‌شده قرار دارند.

در این پژوهش، جنوب‌غرب تهران از محدوده‌های مهم درگیر تغییرشکل زمین معرفی شده است. اهمیت وضعیت تهران تنها به نرخ فرونشست مربوط نیست؛ تراکم جمعیت، ساختمان‌ها و تأسیسات شهری نیز می‌تواند پیامد‌های این پدیده را گسترده‌تر کند.

در محدوده‌های بررسی‌شده در کرج، بیشینه نرخ فرونشست حدود ۱۶٫۳ سانتی‌متر در سال گزارش شده است. این رقم در بخش‌هایی از شمال‌غرب مشهد به حدود ۱۷٫۸ سانتی‌متر در سال رسیده است.

اصفهان نیز از کانون‌های مهم فرونشست شهری است؛ جایی که نگرانی درباره آسیب به ساختمان‌ها، تأسیسات و آثار تاریخی مطرح شده است.

البته حضور نام یک شهر در فهرست مناطق درگیر، به معنای آن نیست که ساخت‌وساز در همه محله‌های آن پرخطر یا ممنوع است. تصمیم درباره هر زمین باید بر اساس نقشه‌های دقیق فرونشست و بررسی شرایط محلی انجام شود.

ساخت ساختمان روی زمین فرونشستی چه خطراتی دارد؟

خطر فرونشست فقط به این مربوط نیست که زمین چند سانتی‌متر پایین می‌رود. برای ساختمان‌ها، یکی از مسائل تعیین‌کننده این است که آیا تمام سطح زیر پی تقریباً به یک اندازه نشست می‌کند یا بخش‌های مختلف زمین با سرعت‌های متفاوت پایین می‌روند.

در حالت دوم، یعنی نشست نامتقارن، ممکن است فشار‌های متفاوتی به پی و اسکلت ساختمان وارد شود. ترک‌خوردگی دیوارها، تغییرشکل کف، آسیب به پی و در موارد شدید، صدمه به اجزای باربر ساختمان از پیامد‌های احتمالی چنین وضعیتی است.

خطر به خود ساختمان محدود نمی‌شود. فرونشست می‌تواند به شبکه‌های آب و فاضلاب، لوله‌های انتقال انرژی، خیابان‌ها و دیگر تأسیسات زیرزمینی نیز آسیب برساند. در مناطقی که تغییرشکل زمین با ایجاد شکاف همراه است، احتمال خسارت به زیرساخت‌ها افزایش پیدا می‌کند.

البته ساخت ساختمان در یک پهنه فرونشستی الزاماً به معنای تخریب آن در آینده نیست. نوع خاک، شدت و الگوی نشست، کیفیت طراحی و اجرای پی و شرایط زمین در میزان خطر مؤثرند.

با این حال، مقاوم‌سازی پی ساختمان نیز به‌تنهایی به معنای برطرف شدن پدیده فرونشست نیست. ساختمان ممکن است برای تحمل بخشی از تغییرشکل زمین طراحی شود، اما شبکه‌های خدماتی و زیرساخت‌های پیرامونی همچنان به ارزیابی مستقل نیاز دارند.

چرا شورای عالی در سیاست قبلی تجدیدنظر می‌کند؟

مهم‌ترین استدلال مطرح‌شده برای ایجاد مسیر ساخت‌وساز مشروط، کمبود زمین مناسب برای توسعه در برخی شهرهاست.

بر اساس توضیحات طباطبایی‌عقدا، ممنوعیت عمومی بارگذاری جدید در پهنه‌های فرونشستی، در مناطقی که تأمین زمین جایگزین دشوار است، محدودیت‌هایی برای برنامه‌های توسعه شهری ایجاد کرده بود.

چارچوب تازه قرار است امکان بررسی موارد ضروری را فراهم کند؛ به این معنا که ضرورت توسعه، میزان خطر، روش‌های مهندسی کاهش آسیب و هزینه ساخت در زمین‌های جایگزین، هم‌زمان ارزیابی شوند.

با وجود این، اصل ممنوعیت عمومی همچنان پابرجاست و ساخت‌وساز در زمین‌های فرونشستی تنها با استناد به نیاز مسکن یا کمبود زمین مجاز نخواهد شد.

از سوی دیگر، فرونشست در بسیاری از مناطق ایران با افت سطح آب زیرزمینی و فشرده شدن لایه‌های خاک ارتباط دارد. بنابراین، حتی اگر بتوان خطر ساخت یک ساختمان را با تمهیدات مهندسی کاهش داد، این اقدامات جایگزین مدیریت منابع آب و مهار عوامل ایجاد فرونشست نمی‌شوند.

مصوبه تازه همچنین بر شناسایی محدوده‌هایی تأکید دارد که ممکن است در آینده با فرونشست مواجه شوند؛ زیرا تصمیم درباره توسعه شهری باید خطرات سال‌های آینده را نیز در نظر بگیرد، نه فقط وضعیت کنونی زمین را.

مرز ساخت‌وساز مجاز و ممنوع هنوز روشن نیست

تصمیم تازه شورای عالی، مسیر بررسی ساخت‌وساز در برخی زمین‌های فرونشستی را باز می‌کند، اما به معنای صدور مجوز عمومی برای این مناطق نیست.

در اظهارات منتشرشده هنوز نقشه محدوده‌هایی که امکان استفاده از این چارچوب را خواهند داشت، جزئیات کامل معیار‌های پذیرش خطر و نحوه اجرای ضوابط برای پروژه‌های مشخص اعلام نشده است؛ بنابراین نمی‌توان گفت کدام محله‌های تهران، مشهد، اصفهان یا دیگر شهر‌های درگیر فرونشست، در آینده اجازه ساخت‌وساز جدید خواهند گرفت.

آنچه اکنون تغییر کرده، امکان بررسی استثنا بر ممنوعیت پیشین است. اهمیت اجرای این سیاست نیز به همین نقطه برمی‌گردد: اینکه ضرورت تأمین زمین و مسکن چگونه با ارزیابی مستقل خطر و الزامات ایمنی ساختمان‌ها و زیرساخت‌های شهری سنجیده خواهد شد.