تغییر فرمان مسکن ملی | دولت به‌جای ثبت‌نام بی‌پشتوانه، زمین آماده می‌کند

مسکن و شهرسازی: تجربه مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نشان داده است که ثبت‌نام گسترده متقاضیان و آغاز ساخت هزاران واحد مسکونی، لزوما به خانه‌دار شدن خانوار‌های نیازمند منجر نمی‌شود. بخشی از پروژه‌ها سال‌ها درگیر تامین زیرساخت، خدمات شهری، آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی مانده‌اند؛ مشکلاتی که در بعضی موارد حتی پس از تکمیل ساختمان‌ها نیز امکان سکونت مناسب را محدود کرده است.

اکنون دولت درصدد تغییر این شیوه است. به‌جای آنکه ابتدا تعهدات گسترده‌ای برای ساخت مسکن ایجاد کند و سپس به‌دنبال زمین، منابع مالی و امکانات موردنیاز برود، می‌خواهد ثبت‌نام و اجرای پروژه‌های جدید را به ظرفیت واقعی زمین‌های آماده و قابل‌ساخت پیوند بزند.

در این رویکرد، دولت قرار نیست در همه پروژه‌ها مستقیما متولی ساخت‌وساز باشد. تامین و آماده‌سازی زمین، فراهم‌کردن امکان دریافت تسهیلات و واگذاری ساخت به مردم، جایگاه بیشتری در سیاست تأمین مسکن پیدا می‌کند.

تجربه پروژه‌هایی که ساخت آنها از سکونت دشوارتر شد

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد: یکی از مشکلات طرح‌های انبوه‌سازی مسکن حمایتی، انتخاب زمین‌هایی بود که اگرچه امکان احداث ساختمان در آنها وجود داشت، اما از خدمات و زیرساخت‌های لازم برای سکونت برخوردار نبودند.

ساخت واحد‌های مسکونی در حاشیه شهر‌ها یا مناطقی دور از مراکز اشتغال، هزینه تأمین آب، برق، گاز، راه دسترسی، مدرسه و خدمات درمانی را افزایش می‌دهد. در چنین مناطقی، تحویل ساختمان نیز الزاما به معنای فراهم‌شدن شرایط زندگی نیست.

از نگاه کارشناسان مشکل دیگر به توان مالی متقاضیان بازمی‌گردد. بسیاری از خانوار‌های کم‌درآمد که بیش از دیگران به حمایت مسکن نیاز دارند، توان تامین آورده‌های چندمرحله‌ای یا پرداخت اقساط تسهیلات را ندارند. با افزایش هزینه ساخت، فاصله میان توان مالی خانوار و منابع موردنیاز پروژه بیشتر می‌شود.

از سوی دیگر، بانک‌ها نیز در تامین تسهیلات بلندمدت مسکن با محدودیت روبه‌رو هستند. نتیجه آن است که پروژه‌ای ممکن است متقاضی داشته باشد و حتی عملیات ساخت آن آغاز شود، اما به دلیل کمبود منابع مالی یا نبود زیرساخت، سال‌ها به نتیجه نرسد.

این تجربه، یک ضعف مهم در شیوه ارزیابی طرح‌های حمایتی را آشکار کرده است: تعداد ثبت‌نام‌ها و واحد‌های شروع‌شده، به‌تنهایی معیار مناسبی برای سنجش موفقیت سیاست مسکن نیست. آنچه اهمیت دارد، تعداد خانوار‌هایی است که در نهایت می‌توانند در خانه‌ای قابل‌سکونت مستقر شوند.

ثبت‌نام مسکن به ظرفیت واقعی زمین گره می‌خورد

به نظر می‌رسد تغییر رویکرد دولت بر همین مساله متمرکز است. قرار است ظرفیت زمین‌های مناسب، وضعیت آماده‌سازی و امکان ساخت، پیش از ایجاد تعهد جدید برای متقاضیان بررسی شود.

بر این اساس، هرجا زمین آماده و دارای قابلیت ساخت و جذابیت سکونتی وجود داشته باشد، ظرفیت آن می‌تواند در سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن، موسوم به «تم»، بارگذاری شود تا متقاضیان واجد شرایط امکان ثبت درخواست داشته باشند.

در این شیوه، دولت به‌جای ورود مستقیم به همه مراحل ساخت، بیشتر بر فراهم‌کردن بستر اجرای پروژه تمرکز می‌کند. مردم با استفاده از زمین تخصیص‌یافته، آورده شخصی و تسهیلات بانکی، مسوولیت ساخت واحد‌های خود را بر عهده می‌گیرند.

تفاوت مهم این روش با بخشی از تجربه گذشته آن است که منابع مالی مردم و شبکه بانکی، پیش از روشن‌شدن امکان اجرای پروژه، درگیر زمین‌هایی نمی‌شود که تکمیل ساختمان و تامین خدمات آنها با ابهام جدی مواجه است.

سامانه تم بسته نشده است

در کنار تغییر شیوه اجرای پروژه‌های جدید، ابهامی درباره وضعیت ثبت‌نام مسکن حمایتی ایجاد شده است. گاهی توقف ثبت‌نام عمومی در برخی شهر‌ها به معنای بسته‌شدن سامانه «تم» یا پایان طرح‌های حمایتی مسکن تعبیر می‌شود؛ در حالی که این دو موضوع یکسان نیستند.

سامانه تم صرفا محل ثبت‌نام متقاضیان ساخت مسکن ملی نیست و خدمات و برنامه‌های حمایتی دیگری نیز از طریق آن دنبال می‌شود.

واگذاری اراضی شهری و روستایی در مناطقی که ظرفیت زمین آماده و مناسب وجود دارد، یکی از این برنامه‌هاست. ثبت درخواست تسهیلات ودیعه مسکن مستأجران نیز مسیر دیگری است که ارتباطی با ظرفیت ساخت واحد‌های جدید ندارد.

طرح مسکن استیجاری زوج‌های جوان، موسوم به «آشیان»، نیز از دیگر برنامه‌هایی است که در چارچوب خدمات حمایتی مسکن مطرح شده است؛ بنابراین محدودشدن ثبت‌نام یک طرح در یک شهر، به معنای توقف همه خدمات سامانه نیست. امکان ثبت درخواست در هر برنامه به شرایط متقاضی، ظرفیت موجود و مرحله اجرای همان برنامه بستگی دارد.

این تمایز به‌ویژه درباره نهضت ملی مسکن اهمیت دارد. وقتی در منطقه‌ای زمین آماده یا ظرفیت اجرایی کافی وجود ندارد، ایجاد صف جدید متقاضیان می‌تواند تعهداتی به وجود آورد که زمان تحقق آنها مشخص نیست. در مقابل، ثبت‌نام متناسب با ظرفیت واقعی، امکان پیگیری و اجرای تعهدات را بیشتر می‌کند.

معیار موفقیت مسکن ملی تغییر می‌کند

تغییر رویکرد دولت را می‌توان تلاشی برای عبور از تعهدسازی گسترده به اجرای پروژه‌های متناسب با ظرفیت دانست. در این چارچوب، هدف صرفاً افزایش تعداد متقاضیان ثبت‌نام‌شده یا واحد‌های کلنگ‌خورده نیست، بلکه باید پروژه‌هایی آغاز شوند که زمین مناسب، امکان تأمین مالی و شرایط لازم برای سکونت دارند.

برخی کارشناسان می‌گویند: تغییر شیوه اجرای مسکن ملی می‌تواند از شکل‌گیری پروژه‌های بلاتکلیف تازه جلوگیری کند، اما تحقق هدف خانه‌دار کردن اقشار نیازمند، علاوه بر زمین مناسب، به سازوکاری برای تامین مالی متناسب با توان این خانوار‌ها نیاز دارد. معیار نهایی این تغییر نیز نه تعداد ثبت‌نام‌های تازه، بلکه شمار خانه‌هایی خواهد بود که تکمیل می‌شوند و به سکونت خانوار‌های هدف می‌رسند.