هشدار به دولت درباره نسخه زمین‌محور مسکن |عرضه زمین کافی نیست

مسکن و شهرسازی: تامین زمین سال‌هاست یکی از محور‌های اصلی سیاست مسکن در ایران است؛ از واگذاری اراضی برای ساخت واحد‌های حمایتی گرفته تا توسعه شهر‌های جدید. بااین‌حال، زمین در اختیار داشتن لزوما به معنای توان ساخت خانه نیست. هزینه آماده‌سازی، تأمین آب و برق، دسترسی به خدمات شهری و آورده مالی خانوار‌ها می‌تواند حتی پس از تأمین زمین، اجرای پروژه را با مانع روبه‌رو کند.

این مساله در نشست تازه بررسی طرح جامع مسکن نیز مورد توجه قرار گرفت. اظهارات مطرح‌شده در این نشست نشان می‌دهد تدوین‌کنندگان طرح جامع مسکن با پرسشی اساسی روبه‌رو هستند: چگونه می‌توان سیاستی طراحی کرد که به‌جای افزایش صرف ظرفیت ساخت‌وساز، امکان واقعی دسترسی خانوار‌ها به مسکن را بهبود دهد؟

زمین بدون زیرساخت، خانه نمی‌شود

محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، در این نشست تاکید کرد برنامه‌ریزی مسکن نباید به افزایش ساخت‌وساز یا تامین زمین محدود شود. به گفته او، بررسی هم‌زمان عرضه و تقاضا، وضعیت بازار، توان اقتصادی خانوار‌ها و سازوکار‌های حکمرانی برای تدوین یک برنامه مؤثر ضروری است.

اولاد به هزینه‌هایی اشاره کرد که معمولا در بحث عرضه زمین کمتر دیده می‌شوند. آماده‌سازی اراضی، ایجاد راه دسترسی و تأمین خدمات و زیرساخت‌ها بخشی از هزینه واقعی توسعه مسکن است؛ هزینه‌هایی که صرف در اختیار داشتن زمین آنها را از بین نمی‌برد.

از این منظر، تصمیم درباره گسترش محدوده شهر‌ها یا واگذاری زمین باید با محاسبه هزینه‌های اجرایی همراه باشد.

او همچنین خواستار توجه به نگهداری و بهسازی واحد‌های موجود، نوسازی بافت‌های فرسوده و بازآفرینی شهری شد؛ موضوعاتی که نشان می‌دهد نیاز مسکن فقط از مسیر احداث واحد جدید پاسخ داده نمی‌شود.

همه متقاضیان توان ساخت خانه ندارند

یکی دیگر از مسائل مطرح‌شده در نشست، تفاوت توان اقتصادی خانوار‌ها بود.

ابوالفضل مشکینی، عضو هیئت علمی دانشگاه تربیت مدرس، پیشنهاد کرد متقاضیان مسکن بر اساس توان پس‌انداز و امکان ورود به بازار تفکیک شوند.

به گفته او، گروهی از خانوار‌ها حتی با پس‌انداز بلندمدت نیز نمی‌توانند مسکن موردنیاز خود را از بازار تأمین کنند. این گروه به حمایت مستقیم‌تر، مسکن اجتماعی یا الگو‌های اجاره‌ای حمایتی نیاز دارند.

در مقابل، گروه دیگری امکان پس‌انداز دارند، اما برای خرید یا ساخت خانه به تجمیع منابع و کوتاه‌شدن دوره انتظار نیازمندند. گروه سوم نیز می‌توانند نیاز خود را از طریق بازار پاسخ دهند.

اهمیت این تفکیک در آن است که یک سیاست واحد، مانند واگذاری زمین یا اعطای تسهیلات ساخت، الزاماً برای همه گروه‌ها کارآمد نیست. خانواری که توان تأمین هزینه ساخت را ندارد، ممکن است حتی پس از دریافت زمین نیز نتواند صاحب‌خانه شود.

عرضه گسترده زمین، تضمین موفقیت نیست

بهروز ملکی، مشاور وزیر راه و شهرسازی، نیز نسبت به اثربخشی سیاست‌های عرضه زمین هشدار داد.

او تأکید کرد واگذاری گسترده زمین به سازندگان یا نهاد‌های عمومی، بدون توجه به شرایط اجرا و سازوکار‌های تکمیلی، لزوماً به تحقق اهداف موردنظر منجر نمی‌شود.

ملکی همچنین به مساله بازآفرینی بافت‌های فرسوده پرداخت و ضرورت تعیین نقش دولت در این حوزه را مطرح کرد. به گفته او، باید روشن شود دولت قصد دارد مستقیما از طریق خرید و تجمیع املاک و اجرای پروژه‌های ساختمانی مداخله کند یا شرایط مشارکت مالکان و ساکنان در نوسازی را فراهم آورد.

این انتخاب فقط یک تفاوت اجرایی نیست؛ زیرا در هر روش، منابع مالی، مسئولیت‌ها و نقش مالکان و سازندگان متفاوت خواهد بود.

خانه‌های خالی در محاسبه نیاز مسکن

یکی از نکات مهم نشست به شیوه محاسبه نیاز مسکن کشور مربوط بود.

نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اعلام کرد تاکنون بیش از ۲۵ جلسه برای بررسی برآورد‌های نیاز مسکن و نحوه تفسیر داده‌های مرکز آمار ایران برگزار شده است.

به گفته او، یکی از موضوعات مورد بررسی، چگونگی لحاظ‌کردن خانه‌های خالی در برآورد نیاز مسکن بوده است.

این موضوع اهمیت دارد؛ زیرا برآورد تعداد واحد‌های موردنیاز، مبنای تعیین اهداف ساخت‌وساز و تخصیص منابع قرار می‌گیرد. در نتیجه، نحوه محاسبه موجودی قابل استفاده مسکن می‌تواند بر تصویری که سیاست‌گذار از کمبود مسکن دارد اثر بگذارد.

یک نسخه برای همه شهر‌ها جواب نمی‌دهد

اسفندیار زبردست، استاد دانشگاه هم بر ضرورت توجه به تفاوت‌های اقتصادی، جمعیتی و فضایی مناطق کشور تاکید کرد.

به اعتقاد او، سیاست‌های زمین و مسکن باید با برنامه‌ریزی منطقه‌ای پیوند داشته باشند و نمی‌توان برای شهر‌ها و استان‌هایی با شرایط متفاوت، یک راهکار یکسان در نظر گرفت.

رضا مطهر، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس، نیز پیشنهاد کرد تفویض برخی اختیارات به سطوح استانی به‌صورت آزمایشی بررسی شود. به گفته او، تقسیم مسئولیت‌ها باید متناسب با مقیاس شهر‌ها و ظرفیت مدیریتی آنها انجام گیرد.

در بخش دیگری از نشست، فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، بر لزوم تعیین منابع مالی و مسئولیت دستگاه‌های اجرایی تأکید کرد. او همچنین اصلاح نظام درآمدی شهرداری‌ها و حرکت از تراکم‌فروشی به سمت مالیات‌های مرتبط با زمین و مسکن را از موضوعات ضروری دانست.

ناصر برک‌پور، استاد دانشگاه، نیز خواستار توجه بیشتر به ابزار‌های حمایت از مستأجران و خانوار‌هایی شد که توان تأمین مسکن از بازار آزاد را ندارند.