زمین ارزان، زندگی گران | خطای محاسباتی در مسکن دولتی

مسکن و شهرسازی: خانه‌ای که قیمت ساخت آن پایین است، لزوماً خانه ارزانی برای ساکنانش نیست. ممکن است دولت با انتخاب زمین ارزان در حاشیه شهر، هزینه ساخت مسکن حمایتی را کاهش دهد، اما خانواری که در آن ساکن می‌شود، ناچار باشد هر روز هزینه بیشتری برای رسیدن به محل کار، مدرسه و خدمات شهری بپردازد. اگر این هزینه‌ها از توان مالی خانوار فراتر برود، حتی خانه‌ای که با حمایت دولت ساخته شده، ممکن است گزینه مناسبی برای سکونت نباشد.

این یکی از مشکلاتی است که در اجرای طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن آشکار شده است. اکنون دولت با یک ابتکار عمل درصدد تغییر شیوه اجرای پروژه‌های جدید است؛ تغییری که در آن، آماده‌بودن زمین، امکان ساخت و جذابیت سکونتی منطقه، پیش از ثبت‌نام متقاضیان مورد توجه قرار می‌گیرد.

ابوالفضل مشکینی، کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌و‌گو با اقتصادآنلاین معتقد است بخشی از ناکامی طرح‌های دولتی مسکن، ریشه در نظام برنامه‌ریزی این بخش دارد؛ نظامی که به گفته او، مساله خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد را بیش از اندازه به قیمت مسکن محدود کرده است.

وقتی زمین ارزان، هزینه زندگی را بالا برد

مشکینی می‌گوید نظام برنامه‌ریزی مسکن در ایران از ابتدا با هدف تامین خانه برای اقشار ضعیف و کم‌درآمد شکل گرفته و طرح‌های مختلف نیز با همین مبنا طراحی شده‌اند. بااین‌حال، در تعریف نیاز این گروه‌ها، بیش از هر چیز بر توان مالی آنها تمرکز شده است.

او توضیح می‌دهد که کم‌درآمد بودن خانوار، تنها یکی از عوامل مؤثر بر انتخاب مسکن است و نمی‌توان مساله سکونت را صرفاً با میزان پولی که خانوار در اختیار دارد، سنجید. به اعتقاد او، برنامه‌ریزی مسکن مجموعه‌ای از عوامل به‌هم‌پیوسته را دربرمی‌گیرد که باید میان آنها ارتباط منطقی برقرار شود.

یکی از نتایج این نگاه، انتخاب زمین‌های ارزان برای ساخت مسکن حمایتی بوده است. وقتی هدف، تحویل خانه با قیمت پایین به متقاضیان کم‌درآمد باشد، کاهش هزینه زمین به یکی از راه‌های اصلی ارزان‌سازی تبدیل می‌شود.

اما زمین ارزان معمولا در نقاطی پیدا می‌شود که از مراکز اصلی اشتغال و خدمات شهری فاصله دارند.

مشکینی با اشاره به تجربه ساخت مسکن در مناطقی مانند پرند و پردیس می‌گوید انتخاب این اراضی، اگرچه با هدف کاهش قیمت تمام‌شده انجام شد، اما هزینه دسترسی خانوار‌ها به محل کار را افزایش داد.

به گفته او، همین فاصله باعث شد برخی متقاضیان امتیاز مسکن خود را واگذار کنند. این افراد با وجود آنکه دیگر از امتیاز طرح برخوردار نبودند، همچنان نیازمند مسکن باقی ماندند؛ در حالی که تغییر وضعیت فرم «ج» می‌توانست امکان استفاده دوباره آنها از حمایت‌های دولتی را محدود کند.

به این ترتیب، بخشی از هزینه‌ای که دولت با انتخاب زمین ارزان کاهش داده بود، در قالب هزینه رفت‌وآمد و دشواری دسترسی به شهر، به خانوار منتقل شد.

متقاضیانی که پول ساخت خانه را نداشتند

دوری از شهر تنها مشکل طرح‌های گذشته نبود. تأمین آورده نقدی نیز به مانعی برای گروهی از متقاضیان تبدیل شد.

مشکینی می‌گوید شمار زیادی از ثبت‌نام‌کنندگان، با وجود آنکه شرایط اولیه دریافت مسکن حمایتی را داشتند، از عهده پرداخت آورده موردنیاز برنمی‌آمدند و به همین دلیل امکان ادامه حضور در طرح را از دست می‌دادند.

این مساله یکی از دشواری‌های اصلی سیاست مسکن حمایتی را نشان می‌دهد. خانواری که به دلیل درآمد پایین واجد شرایط دریافت حمایت شناخته می‌شود، ممکن است دقیقا به همان دلیل نتواند سهم مالی خود را برای ساخت خانه تأمین کند.

افزایش هزینه مصالح، طولانی‌شدن زمان ساخت و رشد آورده‌های موردنیاز نیز می‌تواند این مشکل را تشدید کند. از طرف دیگر، محدودیت منابع بانکی و دشواری پرداخت تسهیلات بلندمدت، تأمین مالی پروژه‌ها را با مانع روبه‌رو می‌کند.

در چنین شرایطی، ثبت‌نام گسترده متقاضیان الزاما به افزایش تعداد خانوار‌های خانه‌دارشده منجر نمی‌شود. بخشی از متقاضیان در مسیر تامین آورده کنار می‌روند و بخشی از پروژه‌ها نیز برای تکمیل، به منابع بیشتری نیاز پیدا می‌کنند.

تغییر مسیر دولت در اجرای مسکن ملی

تجربه این مشکلات، مبنای تغییر رویکرد در اجرای پروژه‌های جدید مسکن ملی قرار گرفته است.

در شیوه جدید، دولت به‌جای آنکه ابتدا تعداد زیادی متقاضی ثبت‌نام کند و سپس برای تامین زمین، آماده‌سازی و اجرای پروژه تصمیم بگیرد، ثبت‌نام را به وجود ظرفیت واقعی ساخت پیوند می‌زند.

بر این اساس، در مناطقی که زمین آماده‌سازی‌شده، قابل‌ساخت و دارای جذابیت سکونتی وجود داشته باشد، ظرفیت آن در سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن، موسوم به «تم»، بارگذاری می‌شود تا متقاضیان واجد شرایط امکان ثبت درخواست داشته باشند.

دولت همچنین می‌خواهد از تصدی‌گری مستقیم در ساخت‌وساز فاصله بگیرد و بیشتر بر تامین زمین مناسب و فراهم‌کردن شرایط ساخت، از جمله امکان استفاده از تسهیلات بانکی، تمرکز کند. در این الگو، متقاضیان با اتکا به آورده شخصی و منابع مالی در دسترس، مسئولیت ساخت خانه خود را بر عهده می‌گیرند.

هدف از این تغییر آن است که منابع مردم، بانک‌ها و دولت پیش از اطمینان از قابلیت اجرای پروژه، درگیر زمین‌هایی نشود که آماده‌سازی یا تأمین خدمات آنها زمان و هزینه زیادی می‌طلبد.

مشکینی آماده‌سازی زمین از سوی دولت را گامی رو به جلو می‌داند. بااین‌حال، تاکید می‌کند که برای کاهش کاستی‌های این شیوه نیز باید از تجربه اجرای مسکن مهر استفاده کرد.

این ارزیابی نشان می‌دهد آماده‌سازی زمین می‌تواند بخشی از مشکلات گذشته را کاهش دهد، اما به‌تنهایی برای رفع همه موانع کافی نیست. اگر زمین در موقعیت نامناسبی قرار داشته باشد یا خانوار توان تأمین هزینه ساخت را نداشته باشد، تغییر متولی ساخت الزاما به حل مساله منجر نخواهد شد.

توقف ثبت‌نام در یک شهر، به معنای بسته‌شدن سامانه نیست

تغییر شیوه اجرای مسکن ملی، موضوع ثبت‌نام متقاضیان را نیز تحت تأثیر قرار داده است. در رویکرد جدید، ایجاد ظرفیت ثبت‌نام در هر منطقه به وضعیت زمین و امکان اجرای طرح وابسته است.

به همین دلیل، ممکن است در شهری که زمین آماده و قابل واگذاری وجود ندارد، ثبت‌نام جدید ساخت مسکن انجام نشود؛ اما این موضوع به معنای بسته‌شدن سامانه تم نیست.

این سامانه خدمات مختلفی را در حوزه مسکن حمایتی پوشش می‌دهد. واگذاری اراضی شهری و روستایی در مناطق دارای ظرفیت زمین آماده، ثبت درخواست تسهیلات ودیعه مسکن مستأجران و طرح مسکن استیجاری زوج‌های جوان موسوم به «آشیان»، از جمله برنامه‌هایی هستند که مسیر ثبت درخواست آنها متناسب با شرایط و ظرفیت هر طرح فعال است؛ بنابراین باید میان توقف پذیرش متقاضی جدید در یک طرح یا منطقه مشخص و تعطیلی تمام خدمات سامانه تفاوت گذاشت.

منطق این شیوه آن است که دولت پیش از ایجاد تعهد تازه، امکان تأمین زمین و اجرای پروژه را بررسی کند؛ نه آنکه ابتدا صفی از متقاضیان تشکیل دهد و سپس برای پاسخ‌گویی به تعهدات ایجادشده به دنبال منابع و زمین مناسب بگردد.

خانه‌دار شدن، فراتر از تحویل یک ساختمان

تجربه طرح‌های گذشته نشان داده است که موفقیت سیاست مسکن را نمی‌توان تنها با تعداد واحد‌های آغازشده یا قیمت زمین سنجید. خانه‌ای که در فاصله زیاد از محل اشتغال ساخته می‌شود، ممکن است هزینه زندگی خانوار را افزایش دهد. از طرف دیگر، خانواری که توان پرداخت آورده ندارد، حتی با وجود برخورداری از امتیاز زمین و تسهیلات نیز ممکن است نتواند خانه خود را تکمیل کند.

تغییر رویکرد دولت به تأمین زمین آماده و قابل‌ساخت، تلاشی برای جلوگیری از تکرار بخشی از این مشکلات است. بااین‌حال، نتیجه آن به کیفیت زمین‌های انتخاب‌شده، دسترسی به خدمات، توان مالی متقاضیان و امکان تأمین تسهیلات بستگی دارد.

نکته‌ای که مشکینی در نقد نظام برنامه‌ریزی مسکن بر آن تأکید می‌کند، در همین‌جا اهمیت پیدا می‌کند: کم‌درآمد بودن خانوار را نمی‌توان تنها به قیمت خانه تقلیل داد.

برای خانواری که قرار است سال‌ها در یک واحد مسکونی زندگی کند، فاصله تا محل کار، هزینه رفت‌وآمد، دسترسی به خدمات و توان پرداخت هزینه ساخت، همگی بخشی از معادله خانه‌دار شدن هستند. اگر این عوامل در انتخاب زمین و طراحی حمایت‌ها دیده نشوند، ممکن است ساختمان‌های بیشتری ساخته شوند، اما بخشی از خانوار‌های هدف همچنان نتوانند در آنها زندگی کنند.