۲۷ میلیون خانوار، ۳۲ میلیون خانه |چرا مستأجران همچنان زیر فشارند؟

مسکن و شهرسازی: آیا ساخت خانه‌های بیشتر می‌تواند مشکل مستأجران ایرانی را حل کند؟ این پرسشی است که در سال‌های گذشته بخش مهمی از سیاست‌های مسکن حول آن شکل گرفته، اما منتقدان معتقدند افزایش تعداد واحد‌های مسکونی، بدون تغییر در شیوه عرضه و دسترسی خانوارها، لزوماً به کاهش فشار اجاره منجر نمی‌شود.

محمد کریم آسایش با نقد چهار برداشت رایج از بازار اجاره، اینطور برای «آتیه آنلاین» استدلال می‌کند که بحران مستأجران بیش از آنکه صرفاً مسئله کمبود خانه باشد، به ساختار بازار مسکن، نابرابری حقوقی و فقدان سیاست‌های حمایتی مربوط است.

خانه بیشتر از خانوار؛ پس مشکل کجاست؟

او می‌گوید: ایران ۲۷.۱ میلیون خانوار و ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی دارد. حتی با کنار گذاشتن حدود ۲.۵ میلیون خانه دوم، تعداد واحد‌های مسکونی از تعداد خانوار‌ها بیشتر است.

او البته تأکید می‌کند که برای ارزیابی دقیق وضعیت عرضه باید خانه‌های متروکه و واحد‌های واقع در آبادی‌های خالی از سکنه را نیز در نظر گرفت.

بر این اساس، او معتقد است مسئله حدود ۶.۷ میلیون خانوار مستأجر کشور را نمی‌توان تنها با کمبود تعداد واحد‌های مسکونی توضیح داد. از نگاه او، مسئله مهم‌تر این است که چه خانه‌هایی، با چه قیمتی و در چه شرایطی در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرند.

او برای توضیح این موضوع به تجربه کشور‌هایی مانند آلمان، سوئد، فرانسه، ژاپن و اتریش اشاره می‌کند که در آنها سهم اجاره‌نشینی بالاتر از ایران است. استدلال او این است که اجاره‌نشینی به‌خودی‌خود نشانه بحران نیست و کیفیت سکونت و میزان حمایت از مستأجران اهمیت بیشتری دارد.

فشار اجاره بر درآمد خانوار‌ها

او همچنین طبیعی دانستن افزایش اجاره‌بها متناسب با رشد قیمت سایر دارایی‌ها را نقد می‌کند و توضیح می‌دهد: نویسنده معتقد است اجاره مسکن را نمی‌توان مانند طلا، ارز یا سایر دارایی‌های سرمایه‌ای ارزیابی کرد؛ زیرا خانوار ممکن است مصرف بسیاری از کالا‌ها را کاهش دهد، اما نمی‌تواند نیاز به سرپناه را حذف کند.

آسایش با اشاره به شاخص‌های مورد استفاده سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) تاکید می‌کند اختصاص بیش از ۴۰ درصد درآمد قابل‌تصرف خانوار به هزینه مسکن، نشانه تحمل بار سنگین هزینه‌های سکونت است.

اوهمچنین برآورد می‌کند که سهم اجاره از درآمد خانوار در برخی کلان‌شهر‌های ایران به حدود ۷۰ درصد و برای گروه‌های کم‌درآمد به ۹۰ درصد یا بیشتر رسیده است.

هزینه اجاره‌نشینی فقط اجاره‌بها نیست

او در بخش دیگری به هزینه‌هایی می‌پردازد که معمولاً در محاسبات اقتصادی بازار اجاره کمتر دیده می‌شوند.

به اعتقاد او، جابه‌جایی‌های مکرر مستأجران علاوه بر هزینه اسباب‌کشی، پیامد‌هایی مانند اختلال در تحصیل کودکان، از دست رفتن روابط همسایگی، افزایش زمان رفت‌وآمد و کاهش دسترسی به خدمات شهری دارد.

این پیامد‌ها زمانی شدیدتر می‌شوند که خانوار برای تأمین اجاره ارزان‌تر ناچار به ترک محله قبلی و سکونت در مناطق کم‌برخوردارتر شود.

اوبا اشاره به دیدگاه پرویز پیران، جامعه‌شناس شهری، هشدار می‌دهد که مسئله سکونت در ایران برای برخی خانوار‌ها از بدمسکنی به دشواری یافتن سرپناه رسیده است.

آیا همه موجران شرایط یکسانی دارند؟

او همینطور تصویر رایج از موجری را که تنها یک خانه اضافه دارد و از اجاره آن برای تأمین هزینه‌های زندگی یا دوران بازنشستگی استفاده می‌کند، تصویری ناقص از بازار می‌داند.

او معتقد است بازار اجاره شامل مالکان با وضعیت اقتصادی متفاوت است و نمی‌توان منافع یک مالک خرد را با مالکان چندواحدی و سرمایه‌گذاران بزرگ یکسان در نظر گرفت.

از نگاه او، تمرکز مالکیت و حضور بازیگران بزرگ در بازار مستغلات، بر قدرت چانه‌زنی مستأجران تأثیر می‌گذارد. بااین‌حال، او تأکید می‌کند که سیاست‌های تنظیم بازار باید برای موجرانی که به درآمد اجاره وابسته‌اند نیز حمایت‌های متناسبی در نظر بگیرد.

ساخت‌وساز بیشتر الزاماً به معنای عرضه مسکن مصرفی نیست

او در پایان به نقد این تصور رایج که کنترل اجاره‌بها لزوماً عرضه مسکن را کاهش می‌دهد می‌پردازد.

او می‌گوید ابتدا باید مشخص شود چه نوع مسکنی ساخته و عرضه می‌شود. به اعتقاد او، بخشی از ساخت‌وساز‌های تهران به بازار سرمایه‌ای و مناطق برخوردار اختصاص دارد و لزوماً پاسخ‌گوی تقاضای خانوار‌های مصرفی نیست.

او در همین زمینه به فاصله میان میانگین متراژ موردتقاضا و واحد‌های عرضه‌شده اشاره می‌کند و توضیح می‌دهد: در حالی که تقاضا به‌طور میانگین حول واحد‌های ۶۰ متری قرار دارد، میانگین متراژ عرضه به ۱۲۱ مترمربع رسیده است.

این پژوهشگر راه‌حل را صرفاً افزایش ساخت‌وساز توسط بخش خصوصی نمی‌داند و بر توسعه مسکن استیجاری توسط دولت و شهرداری‌ها، استفاده از روش‌های ساخت انبوه و ایجاد سازوکار‌های حمایتی تأکید می‌کند.