پشت صحنه محاسبه نیاز مسکن ایران | جزئیات تدوین پیش‌نویس طرح جامع مسکن تا ۱۴۱۵

مسکن و شهری؛ ایران در سال‌های آینده به چند واحد مسکونی نیاز خواهد داشت؟ پاسخ در ظاهر باید از مقایسه تعداد خانوارها و خانه‌های موجود به دست بیاید، اما وقتی قرار باشد این عدد مبنای سیاست‌گذاری مسکن قرار گیرد، مسئله پیچیده‌تر می‌شود.

جمعیت تغییر می‌کند، خانوارهای جدید تشکیل می‌شوند، بخشی از واحدهای موجود تخریب می‌شوند، خانه‌های تازه ساخته می‌شوند و مهم‌تر از همه، توان مالی خانوارها برای دسترسی به مسکن یکسان نیست. به همین دلیل، رسیدن به یک عدد درباره نیاز آینده مسکن مستلزم کنار هم قرار دادن مجموعه‌ای از متغیرهاست.

محمود اولاد، مدیر تیم تدوین طرح جامع مسکن تا ۱۴۱۵ در گفت‌وگو با اقتصادآنلاین می‌گوید برای تهیه و تدوین پیش‌نویس این طرح، مراحل مختلفی از جمع‌آوری، پردازش و صحت‌سنجی اطلاعات مربوط به خانوارها و واحدهای مسکونی کشور به صورت لایه‌به‌لایه انجام شده است.

از جمعیت دهه ۵۰ تا خانوارهای آینده

نقطه شروع، بازگشت به چند دهه قبل بوده است. اطلاعات جمعیتی کشور از دهه ۵۰ تاکنون براساس سرشماری‌های انجام‌شده جمع‌آوری شده و در ادامه، پیش‌بینی جمعیت کشور تا سال ۱۴۳۰ نیز در محاسبات قرار گرفته است.

اما جمعیت به تنهایی نمی‌تواند نیاز مسکن را نشان دهد. آنچه مستقیماً به تقاضای واحد مسکونی ارتباط پیدا می‌کند، تعداد و ساختار خانوارهاست.

اولاد می‌گوید برای رسیدن به این لایه، ترکیب جمعیت استان‌ها براساس گروه‌های سنی و جنسیت بررسی شده و وضعیت تاهل نیز وارد محاسبات شده است؛ اینکه چه تعداد از افراد دارای همسرند، چه تعداد طلاق گرفته‌اند و چه تعداد همسر خود را از دست داده‌اند.

تغییر این متغیرها میان سرشماری‌های مختلف نیز بررسی شده تا بتوان تصویری از تحول ساختار خانوار در طول زمان به دست آورد و برآورد کرد که در آینده چه خانوارهای جدیدی از دل جمعیت و خانوارهای فعلی شکل خواهند گرفت.

به این ترتیب، مساله فقط این نیست که جمعیت ایران در آینده چند نفر خواهد بود؛ سوال مهم‌تر برای سیاست مسکن این است که این جمعیت در قالب چند خانوار زندگی خواهد کرد.

خانوارها کجا و چگونه زندگی می‌کنند؟

لایه بعدی، مقایسه تعداد خانوارها با موجودی مسکن است.

براساس توضیحات مدیر تیم تدوین طرح جامع مسکن تا ۱۴۱۵، تعداد خانوارهای ثبت‌شده در سرشماری‌ها از سال ۱۳۵۵ تاکنون در کنار تعداد واحدهای مسکونی قرار گرفته است. در این مرحله، تعداد خانوارهای مازاد بر واحدهای مسکونی نیز استخراج شده و بررسی شده است که این خانوارها کجا و چگونه زندگی می‌کنند.

در کنار موجودی مسکن، نرخ تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی نیز به تفکیک استان‌ها بررسی شده است. این متغیر اهمیت ویژه‌ای در برآورد آینده دارد؛ زیرا تمام خانه‌هایی که امروز در موجودی مسکن کشور قرار دارند، الزاما تا پایان دوره برنامه قابل استفاده باقی نمی‌مانند و بخشی از آنها در طول زمان تخریب یا جایگزین می‌شوند.

در نتیجه، نیاز آینده تنها از تشکیل خانوارهای جدید ناشی نمی‌شود و تغییر موجودی قابل استفاده مسکن نیز بخشی از معادله است.

سه دهه ساخت‌وساز زیر ذره‌بین

طرف دیگر معادله، عرضه مسکن است.

یکی دیگر از لایه‌های اطلاعاتی مورد استفاده در تدوین پیش‌نویس، پروانه‌های ساختمانی صادرشده طی حدود ۳۰ سال گذشته است. این اطلاعات به تفکیک استان‌ها بررسی شده تا روند تولید واحدهای مسکونی در نقاط مختلف کشور مشخص شود.

اما بررسی عرضه تنها به پروانه‌های ساختمانی محدود نشده است.

اولاد می‌گوید در مرحله جمع‌آوری و پردازش داده‌ها، آمارهای رسمی بانک مرکزی درباره ساختمان‌های تکمیل‌شده نیز مورد استفاده قرار گرفته است.

کنار هم قرار گرفتن این اطلاعات امکان بررسی روند ساخت‌وساز را در یک دوره طولانی فراهم می‌کند؛ از مجوزهایی که برای ساخت صادر شده تا واحدهایی که در نهایت به مرحله تکمیل رسیده‌اند.

از آمار کلان تا اطلاعات ۲۰ هزار خانوار

با این حال، دانستن اینکه چند خانه وجود دارد یا چند خانه ساخته شده، هنوز یک بخش مهم مساله مسکن را بی‌پاسخ می‌گذارد: خانوارها چه میزان توان مالی برای دسترسی به این خانه‌ها دارند؟

برای رسیدن به این بخش، اطلاعات درآمد و هزینه حدود ۲۰ هزار خانوار طی دهه‌های گذشته نیز وارد مطالعات شده است.

این داده‌ها تنها به میزان درآمد یا هزینه خانوار محدود نیست. به گفته اولاد، جزئیاتی از سطح تحصیلات و وضعیت تأهل گرفته تا نوع واحد مسکونی محل سکونت، اندازه واحد و میزان اجاره احتمالی پرداختی خانوارها نیز بررسی شده است.

در نهایت این اطلاعات پردازش شده تا وضعیت گروه‌های مختلف جامعه به تفکیک دهک‌های درآمدی استخراج شود؛ اینکه خانوارهای هر دهک چه ویژگی‌های درآمدی و سکونتی دارند و در چه مناطقی زندگی می‌کنند.

این مرحله تفاوت مهمی در تعریف «نیاز مسکن» ایجاد می‌کند. نیاز به خانه صرفا یک عدد در سطح کشور نیست؛ خانواری که در یک دهک درآمدی پایین در یک استان زندگی می‌کند، الزاماً مسئله مسکن مشابه خانواری در دهکی دیگر یا استانی دیگر ندارد.

از انباشت داده تا سیاست مسکن

مجموع این مراحل تصویری از مسیری می‌دهد که برای تهیه پیش‌نویس طرح جامع مسکن طی شده است؛ مسیری که از سرشماری‌های دهه ۵۰ آغاز می‌شود، به پیش‌بینی جمعیت تا ۱۴۳۰ می‌رسد و در میان آن، تشکیل خانوار، موجودی مسکن، تخریب و نوسازی، سه دهه ساخت‌وساز و اطلاعات اقتصادی و سکونتی خانوارها را کنار یکدیگر قرار می‌دهد.