شکست طرحهای مسکن ملکی دولتها | نسخه جدید برای نجات بازار اجاره
سالهاست دولت با اجرای طرحهای مختلف تلاش میکند خانوارهای کمدرآمد را صاحبخانه کند، اما به گفته یک کارشناس اقتصادی این سیاست به دلیل ناتوانی خانوارها در تأمین هزینه خرید مسکن به بنبست رسیده است.
اقتصادآنلاین - مسیحا حیدریان؛ بازار اجاره مسکن طی یک دهه اخیر زیر فشار افزایش قیمتها قرار گرفته و در مقابل، طرحهای خانهدار کردن اقشار کمدرآمد در دولتهای مختلف تحت عناوین مختلف هم نتوانسته به هدف اصابت کند. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح است که آیا وقت آن نرسیده سیاستهای حمایتی دولت از ساخت مسکن ملکی به سمت توسعه بازار اجاره تغییر کند؟
فردین یزدانی، کارشناس اقتصادی، در گفتوگو با خبرنگار اقتصادآنلاین با انتقاد از تداوم سیاستهای مبتنی بر افزایش مالکیت مسکن، تأکید کرد: این رویکرد در سالهای گذشته نتوانسته به اهداف خود برسد و دیگر پاسخگوی نیاز گروههای هدف نیست. با توجه به فاصله عمیق میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن، سیاستگذاری دولت باید از مالکیت به سمت توسعه بازار اجاره تغییر مسیر دهد.
تناسبی بین درآمد خانوار با قیمت مسکن نیست
یزدانی در پاسخ به این پرسش که آیا سیاست خانهدار کردن اقشار کمدرآمد از طریق طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن، مسکن ملی و مسکن مهر رویکرد درستی است، گفت: پارادایمی که بر افزایش مالکیت خانوارها استوار بود، به دلایل مختلف شکست خورده و نتوانسته به گروههای هدف اصابت کند.
وی توضیح داد: مهمترین دلیل این مسئله، نبود تناسب میان درآمد خانوارها و قیمت تمامشده مسکن است. حتی اگر فرض کنیم واحدهای مسکونی بدون سود و فقط با قیمت تمامشده به متقاضیان واگذار شوند، بخش عمده خانوارها توان بازپرداخت اقساط وامهای بانکی را ندارند.
این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: نتیجه چنین شرایطی آن است که یا متقاضیان واقعی برای استفاده از این طرحها به حداقل میرسند یا افرادی از گروههای درآمدی متوسط و بالاتر وارد این طرحها میشوند. بنابراین، پارادایم مالکیت در برنامههای حمایتی دولت به نتیجه مطلوب نخواهد رسید و بهتر است سیاستگذاری به سمت توسعه بازار استیجار حرکت کند. اگر نگاه دولت به سمت بازار اجاره معطوف شود، رویکرد مثبتتر و کارآمدتری خواهد بود.
دولت باید به جای خانهدار کردن، بازار اجاره را تقویت کند
یزدانی در ادامه درباره سازوکارهای مورد نیاز برای توسعه بازار اجاره اظهار کرد: دولت اکنون به دلیل تعهداتی که در قالب طرح نهضت ملی مسکن ایجاد کرده، ناچار است بخش قابل توجهی از منابع خود را صرف تکمیل پروژههای ثبتنامشده و واگذارشده کند، اما در کنار آن باید برنامهریزی مشخصی برای بازار اجاره نیز داشته باشد.
وی افزود: نخستین اقدام، طراحی راهکارهای ابتکاری برای توسعه مسکن استیجاری است. اجرای این سیاست نباید بهصورت یکسان در سراسر کشور دنبال شود، بلکه لازم است مناطق بحرانی از نظر وضعیت اجارهنشینی بهصورت هدفمند شناسایی شوند.
این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: در بسیاری از مناطق کشور، بازار اجاره با بحران جدی مواجه نیست؛ بنابراین در شرایط محدودیت منابع، منطقیتر است که دولت امکانات خود را در مناطقی متمرکز کند که بیشترین بحران را تجربه میکنند تا اثربخشی سیاستها افزایش یابد.
توسعه بازار اجاره بدون مشارکت بخش خصوصی ممکن نیست
یزدانی همچنین بر ضرورت همکاری میان دستگاههای مختلف تأکید کرد و گفت: توسعه بازار اجاره بدون همافزایی میان دولت، نهادهای رفاه اجتماعی و بخش خصوصی امکانپذیر نیست. با توجه به محدودیتهای مالی دولت، بهتر است برنامههای توسعه بازار اجاره و ساخت واحدهای استیجاری با مشارکت این نهادها طراحی و اجرا شود.
وی با اشاره به ظرفیت بخش خصوصی اظهار کرد: دادههای آماری نشان میدهد بازار اجاره به یک فعالیت اقتصادی تبدیل شده و حدود ۲۰ درصد ساختوسازهای مسکونی با هدف اجاره انجام میشود. از این رو، بخش خصوصی توانایی حضور موثر در این حوزه را دارد و دولت میتواند از طریق مشارکت با این بخش، بخشی از نیاز بازار اجاره را تأمین کند.
یزدانی در عین حال تأکید کرد: با ابعاد فعلی منابع، این اقدامات راهحل اساسی محسوب نمیشوند و تا زمانی که گشایشهایی در اقتصاد کلان ایجاد نشود و منابع بیشتری به این حوزه اختصاص نیابد، نمیتوان انتظار تحول جدی در بازار اجاره داشت.
بازار اجاره، ضرورتی که دیگر نمیتوان نادیده گرفت
این کارشناس اقتصادی در پایان با اشاره به روندهای اقتصادی کشور گفت: شرایط اقتصاد کلان، خانوارها را به سمت اجارهنشینی سوق داده است. در چنین وضعیتی، اتکا به ساخت مسکن ملکی برای تحقق اهداف تأمین مسکن دیگر پاسخگو نیست و توسعه بازار اجاره به ضرورتی اجتنابناپذیر تبدیل شده است.
وی هشدار داد: اگر دولت سیاست توسعه بازار اجاره را با سازوکارهای مناسب در دستور کار قرار ندهد، بخش خصوصی این بازار را گسترش خواهد داد، اما احتمالاً با نرخهایی که از توان پرداخت بسیاری از خانوارها خارج است. به همین دلیل، حمایت از توسعه بازار اجاره باید به یکی از اولویتهای اصلی سیاستگذاری دولت تبدیل شود.
