رشد ۳۰۰ دلاری قیمت آپارتمان؛ «مسکن» ارزش دلاری خود را پس گرفت
رشد ریالی مسکن از ابتدای امسال و حتی قبل از آغاز سال جدید باعث شد تا برخی تحلیلگران عنوان کنند که مسکن ارزش دلاری خود را بعد از سالها پس گرفته است. اما سوال این است که آیا افزایش ریالی قیمت آپارتمان نسبت به سال گذشته به منزله جذابیت سرمایه گذاری در بخش مسکن است؟
به گزارش اقتصاد آنلاین؛ با بررسی یک سری از فایلهای پیشنهادی در اپلیکیشنها و سکوها به خوبی میتوان نشانههای افزایش و جهش را در این آگهیها دید. آگهیهایی که این روزها در سکوها و حتی دفاتر مشاور املاک فایل میشوند از رشد عجیب و غیر عادی قیمت مسکن حکایت دارد.
رشد تعداد فایلهای فروش اگر چه در این روزهای بدون داده نمیتواند اطلاعات دقیقی از اوضاع و این روزهای بازار مسکن به متقاضیان ارائه کند، اما به خوبی در این فایلها مشخص است که یک سراسیمگی و یک رقابت در بالا بردن قیمتها وجود دارد.
چرا مسکن در فروردین و اردیبهشت گران شد؟
شاید غیرعادی بودن بازار مسکن در این روزهای نه جنگ نه صلح شاید اینطور برآورد شود که معمولاً در فروردین و حتی اردیبهشت تحرک در بازار مسکن به پایینترین سطح خود میرسید، اما امسال تعداد فایلها در پلتفرمهای فروش مسکن و سکوها بیشتر از حد انتظار است. بیآنکه این افزایش به شکلگیری تقاضای واقعی یا رشد معاملات منجر شده باشد.
آگهیهای منتشرشده در فضای مجازی همچنان بدون کنترل
سمانه محرمی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک بر این باور است که قیمتسازی و بار روانی، بازار مسکن را ملتهب کرده است و آگهیهای منتشرشده در فضای مجازی همچنان بدون کنترل و نظارت مؤثر انجام میشود و به همین دلیل بازار مسکن تحت تأثیر نرخسازیهای غیرواقعی قرار گیرد.
اما سوالی که مطرح میشود این است که آیا رشد ریالی قیمت مسکن در سال جاری میتواند به منزله جذابیت سرمایه گذاری تلقی شود؟ آیا این افزایش قیمت توانست بخشی از عقب افتادگی دلار را جبران کند؟ این موارد سوالاتی است که از سوی مراجع ذیربط همواره و در چند ماه گذشته بی پاسخ باقی مانده است. چرا که ماه هاست که هیچ دادهای از سوی مرکز آمار و بانک مرکزی در خصوص بخش مسکن ارائه نمیشود.
کاهش ارزش دلاری مسکن در سال گذشته
خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران در این خصوص میگوید: معمولا در شرایط ثبات بازار، قیمت مسکن به طور متوسط در تهران در محدوده ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده سال گذشته و در دوران جنگ ۱۲ روزه و سپس اتفاقات دی ماه تا حدود ۸۰۰ دلار کاهش یافت.
ارزش دلاری مسکن به محدوده ۱۱۰۰ دلار برگشت
حال برخی تحلیلگران در خصوص وضعیت بازار مسکن و تاثیر رشد ریالی مسکن بر ارزش دلاری میگویند که مسکن از دلار عقب افتاده بود و این افزایش قیمت مسکن در چند ماه گذشته توانست بخشی از عقب افتادگی دلار را جبران کند و قیمتها مجددا به محدوده ۱۱۰۰ دلار برگشت.
بانکها توان اهرم کردن خود برای تحریک تقاضا را ندارند
رحیم پور کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص که آیا ارزش دلاری مسکن به محدوده ۱۱۰۰ دلار رسیده است؟ میگوید: رشد قیمت مسکن و رکود تورمی سنگین از یک سو و کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن از سوی دیگر این پیام را منتقل میکند که نقش شبکه بانکی در این شرایط بسیار مهم و حیاتی میتواند باشد، اما متاسفانه بانکها توان اهرم کردن خود برای تحریک تقاضا را ندارند و همواره بعد از این افزایش قیمتها و ایستایی در یک سطح جدید، رکود سنگینتر معاملاتی رخ میدهد.
او با اشاره به اینکه هنوز افزایش قیمت دلار شروع نشده است ادامه داد: رکود سنگین معاملاتی و اینکه هنوز موج افزایش قیمت دلار آغاز نشده است به نظر میرسد که قیمت مسکن به محدوده هر متر مربع ۱۰۰۰ دلار برسد. در نتیجه اینکه برخی متقاضیان مصرفی در انتظار کاهش قیمت مسکن برای ورود به بازار مسکن هستند اشتباه محاسباتی است. پس به نظر میرسد در ادامه امسال باز هم باید منتظر رکود معاملاتی مسکن و سپس کاهش ارزش دلاری مسکن در ادامه سال به ۱۰۰۰ دلار باشیم.
تضعیف چسبندگی قیمت مسکن به دلار از سال ۱۴۰۰
اما منصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن نیز بر این باور است که چسبندگی قیمت مسکن به دلار از سال ۱۴۰۰ تضعیف شده و دیگر نمیتوان رونق یا رکود این بازار را صرفاً با نوسانات نرخ ارز ارزیابی و سنجید. پس با دقیق شدن به این موضوع باید به گونهای تحلیل کرد که مصرفکننده دچار خطا نشود. چرا که برخی همچنان تلاش میکنند الگویی را که قبلا ارائه میکردند اینطور عنوان و احیا کنند که مسکن گران شود.
کارشناس مسکن با اشاره به اینکه این رویکرد و تحلیل اشتباه است و بازار مسکن را هم برای بخش تقاضای سرمایه گذاری و هم تقاضای مصرفی دچار خطا در تصمیمگیری میکند تاکید میکند که بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا تأثیر میگیرد، اما اینکه این اثرپذیری مستقیم و آنی باشد باید گفت که اینطور نیست. بازار مسکن با تأخیر واکنش نشان میدهد، بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمیدهد.
هر چند برخی از کارشناسان نیز قیمت گذاری دلاری مسکن را یک نوع کلاهبرداری آشکار میدانند.
به هر صورت کارشناسان اینطور تحلیل میکنند که آیا با رشد ریالی مسکن، ارزش واقعی مسکن نیز رشد داشته است؟ به همین دلیل است که وقتی از قیمت دلاری مسکن استفاده میشود به این نتیجه میرسیم که در چند ماه گذشته به دلیل رشد ریالی مسکن و سپس افت نرخ دلار و طلا در بازارهای موازی تا حدودی مسکن توانست ارزش دلاری خود را پس بگیرد.
ارزش دلاری مسکن در سال ۱۴۰۰ به بالاترین حد خود یعنی ۱۶۰۰ دلار رسید
بررسی روند بلندمدت بازار مسکن در تهران نشان میدهد که از دهه ۱۳۸۰ به بعد، میانگین قیمت دلاری هر متر مربع آپارتمان عمدتاً در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار نوسان داشته است و در سال ۱۴۰۰ حتی به بالاترین حد خود یعنی ۱۶۰۰ دلار رسید، اما به یکباره و در سالهای ۱۴۰۱، ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ این روند نزولی بود. به طوریکه در سال ۱۴۰۴ ارزش دلاری مسکن برای هر متر مربع حتی به ۷۵۰ دلار هم رسید.
باید به این نکته نیز توجه داشت که وقتی ارزش دلاری مسکن در سال ۱۴۰۰ برای هر متر مربع حدود ۱۶۰۰ دلار بود، حالا با این رشد قیمت ریالی و افت نرخ دلار به محدوده هر متر ۱۱۰۰ دلار رسیده است میتوان اینطور عنوان کرد مسکن توانسته است تا حدودی ارزش دلاری خود را پس بگیرد.
حال رشد ۳۰۰ دلاری قیمت آپارتمان در سال جاری نسبت به سال گذشته را باید به فال نیک گرفت اما باید پرسید که نرخ دلار و طلا در همین حد باقی میمانند؟ اگر پاسخ منفی باشد باید پاسخ داد که ارزش دلاری مسکن باز هم در ادامه سال کاهش مییابد.