اتفاق بی‌سابقه در بازار مسکن/ طرح جدید خرید مسکن رونمایی شد

به گزارش اقتصاد آنلاین ،  نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، در نشست خبری مشترک با اتحادیه تعاونی‌های عمرانی، جزئیات این ابزار مالی جدید را تشریح کرد.

به گفته او، «خانه‌ریز» مدلی متفاوت از فروش متری یا توکنایز کردن مسکن است. در این طرح، هر واحد «خانه‌ریز» معادل یک‌صدم مترمربع از یک پروژه مشخص ساختمانی تعریف می‌شود. برای مثال، اگر قیمت هر متر مربع در پروژه‌ای ۱۳۰ میلیون تومان باشد، ارزش هر خانه‌ریز یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان خواهد بود.

معاملات این ابزار در بستر پلتفرم «شهرزاد» متعلق به شهرداری انجام می‌شود و قیمت‌ها به‌صورت ماهانه و بر اساس تورم و پیشرفت فیزیکی پروژه، توسط کارشناس رسمی به‌روزرسانی خواهد شد.

خاصه‌باف تأکید کرد هدف اصلی این طرح، حفاظت از سرمایه‌های خرد در برابر تورم و ایجاد امکان مشارکت مردم در پروژه‌های ساختمانی است؛ موضوعی که به گفته او تاکنون حلقه مفقوده سیاست‌های مسکن بوده است.

چرا شهرداری به سراغ مدل مشارکتی رفت؟

مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری با اشاره به محدودیت منابع ملکی شهرداری توضیح داد که مدیریت شهری دیگر مانند گذشته زمین و املاک گسترده برای واگذاری مستقیم در اختیار ندارد. به همین دلیل، الگو‌های مشارکتی به‌عنوان راهکار جایگزین در دستور کار قرار گرفته‌اند.

او به اقدامات انجام‌شده در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده مانند اسلام‌آباد و منطقه ۲۰ شهرری اشاره کرد، اما اذعان داشت که تملک گسترده اراضی و واگذاری مستقیم، در شرایط فعلی پیچیده و پرهزینه است.

از نگاه شهرداری، «خانه‌ریز» می‌تواند پلی میان سرمایه‌های خرد و پروژه‌های ساختمانی باشد؛ مدلی که مردم را نه‌تنها سرمایه‌گذار، بلکه شریک فرآیند ساخت‌وساز می‌کند.

سود سرمایه‌گذاران چگونه تضمین می‌شود؟

خاصه‌باف درباره سازوکار سودآوری این طرح توضیح داد که حتی در صورت فرض تورم صفر، پیشرفت فیزیکی پروژه موجب افزایش ارزش واقعی سرمایه خواهد شد.

پس از تکمیل پروژه، دارندگان خانه‌ریز در اولویت خرید واحد‌های ساخته‌شده قرار می‌گیرند. چنانچه میزان دارایی فرد برای خرید یک واحد کامل کافی نباشد، امکان تجمیع با دیگر دارندگان خانه‌ریز وجود دارد.

همچنین در صورتی که سرمایه‌گذار پس از پایان پروژه قصد فروش داشته باشد و خریداری پیدا نشود، شهرداری متعهد شده است واحد‌های خانه‌ریز را با کسر ۷ درصد از قیمت روز خریداری کند. امکان انتقال سرمایه به پروژه‌های بعدی نیز پیش‌بینی شده است.

خاصه‌باف با انتقاد از تجربه‌های ناموفق حوزه مسکن در بورس، تأکید کرد در طرح «خانه‌ریز» تمام اطلاعات پروژه شامل محل، میزان پیشرفت، زمان اتمام و مشخصات سازنده به‌صورت شفاف اعلام می‌شود تا ریسک ابهام برای مردم کاهش یابد.

منطقه ۵؛ پایلوت اجرای طرح

بر اساس اعلام شهرداری، منطقه ۵ تهران به‌عنوان پایلوت اجرای «خانه‌ریز» انتخاب شده است. با این حال، برنامه توسعه پروژه به سایر مناطق نیز در دستور کار قرار دارد.

شهرداری اعلام کرده سود مستقیمی از این طرح دریافت نمی‌کند و هدف آن، شریک‌کردن مردم در منافع ساخت‌وساز است؛ نه کسب سود مضاعف از خریداران.

زنگ خطر جدی؛ سهم ۷۰ درصدی مسکن در سبد خانوار

در بخش دیگری از این نشست، خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، تصویری نگران‌کننده از وضعیت بازار مسکن ارائه داد.

به گفته او، در بسیاری از مناطق شهری، سهم هزینه مسکن از سبد خانوار به حدود ۷۰ درصد رسیده است؛ عددی که نشان‌دهنده فشار بی‌سابقه بر معیشت خانوارهاست.

باقرپور با استناد به آمار‌های رسمی اعلام کرد صدور پروانه‌های ساختمانی در بهار امسال ۲۲.۵ درصد و در تابستان ۳۱.۸ درصد کاهش یافته است؛ موضوعی که نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز به‌شدت افت کرده است.

همچنین تورم مصالح ساختمانی در دی‌ماه به حدود ۶۰ درصد رسیده و برآورد می‌شود تورم ساخت‌وساز به مرز ۸۰ درصد نزدیک شده باشد. هم‌زمان، حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان سرمایه بخش خصوصی از بازار مسکن خارج شده است.

بازار به سمت واحد‌های کوچک می‌رود، اما تولید عقب مانده

باقرپور با اشاره به تغییر الگوی تقاضا گفت تمایل بازار به سمت واحد‌های کوچک‌متراژ افزایش یافته، اما سیاست‌های اجرایی و ضوابط ساخت هنوز با این تغییر هماهنگ نشده است.

هرچند مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ساخت مسکن کوچک را برای بخش دولتی بلامانع اعلام کرده، اما ضوابط اجرایی آن هنوز نهایی نشده است.

به گفته او، تحلیل‌ها نشان می‌دهد بازار به سمت مسکن اقتصادی گرایش دارد، اما تولید از این نیاز عقب افتاده و همین شکاف، فشار قیمتی را تشدید می‌کند.

پیش‌بینی افزایش بیش از ۵۰ درصدی قیمت مسکن

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی سه سناریوی محتمل پیش‌رو را شامل درگیری نظامی، تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح و یا توافق سیاسی دانست و تصریح کرد در هر سه حالت، قیمت ریالی مسکن در سال آینده بیش از ۵۰ درصد افزایش خواهد یافت.

او معتقد است در صورت توافق سیاسی و کاهش قیمت ارز و طلا، سرمایه‌ها به بازار ملک منتقل می‌شود و سال ۱۴۰۵ می‌تواند سال جهش بازار مسکن باشد.

هشدار درباره تعاونی‌های قلابی

در پایان این نشست، باقرپور نسبت به فعالیت تعاونی‌های موسوم به «تعاونی‌نما» در منطقه ۲۲ تهران هشدار داد و اعلام کرد حدود ۲۵ شرکت با نیت سوءاستفاده وارد بازار شده‌اند.

او خواستار ورود فوری نهاد‌های نظارتی و امنیتی شد و تأکید کرد اعتماد عمومی به بازار مسکن نباید قربانی فعالیت افراد سودجو شود.

 مسکن در نقطه هشدار

کاهش ساخت‌وساز، رشد هزینه‌ها، افزایش سهم مسکن در سبد خانوار و پیش‌بینی جهش دوباره قیمت‌ها، همگی نشانه‌هایی از شرایط شکننده بازار مسکن است. در چنین فضایی، طرح «خانه‌ریز» به‌عنوان یک ابزار مالی نوآورانه معرفی شده است؛ مدلی که هدف آن پیوند دادن سرمایه‌های خرد مردم با پروژه‌های ساختمانی است.

با این حال، پرسش اصلی همچنان باقی است: آیا این ابزار می‌تواند بخشی از بحران ساختاری بازار مسکن را مهار کند یا تنها مُسکنی موقت در بازاری ملتهب خواهد بود؟