نقطه کور رونق مسکن

غفلت متولی بخش مسکن و سیاست‌گذار پولی از «تکمیل» سبد تسهیلات خرید برای «پوشش کامل» دهک‌های متقاضی تسهیلات مسکن، امکان «رونق غیرتورمی» معاملات مصرفی آپارتمان در پایتخت را سلب کرده است. بررسی‌ها درباره «غایب مالی پرتقاضا» در بازار مسکن کلان‌شهر تهران -که جای خالی آن طی ماه‌های اخیر با ورود تقاضا به صحنه معاملات، بیشتر احساس می‌شود- حاکی است تاخیر طولانی‌مدت در راه‌اندازی بازار «لیزینگ مسکن» ناشی از کم‌توجهی به موانع موجود در مسیر فعالیت شرکت‌های لیزینگ در این بازار، باعث شده در مقطع فعلی از یکسو تقاضای مصرفی میان‌درآمد رو به بالا، «شانس برخورداری» از شرایط نسبی مناسب در بازار خرید مسکن را از دست بدهد و از سوی دیگر «بی‌تعادلی عرضه و تقاضا» در معاملات آپارتمان‌های ریز و کوچک‌متراژ تشدید شود.

کارنامه معاملات خرید مسکن ماه‌های اخیر در تهران نشان می‌دهد: سبد فعلی وام‌های خرید توانسته صرفا تقاضای مصرفی دهک‌های 3 تا 5 را تحریک کند به‌طوری‌که سهم 5/ 63 درصدی آپارتمان‌های تا 90 متر مربع از کل معاملات فروش ماهانه، بیانگر «تحرک موضعی» بازار ملک ناشی از تقویت مناسب قدرت خرید خانوارهای با درآمد متوسط رو به پایین است. در حال حاضر یک زوج خانه‌اولی در این گروه از خانوارها، با دریافت تسهیلات بدون سپرده 120 میلیون تومانی (وام اوراق) می‌تواند دست کم 30 تا 40 درصد بهای خرید‌ آپارتمان‌ مناسب خود را تامین کند. هر چند این تسهیلات با توجه به جنس غالب معاملات در حال انجام از سوی این گروه –واحدهای 50 تا 70 مترمربع- بیش از 50 درصد قدرت خرید متقاضیان را پوشش می‌دهد. اما تقاضای مصرفی در دهک‌های 6 تا 8 به عنوان گروه محروم از سبد ناقص تسهیلات خرید مسکن، به‌رغم حضور در بازار جست‌وجوی ملکی، همچنان از توان مالی لازم برای خرید آپارتمان‌های مناسب خود –نوسازهای 70 تا 90 مترمربعی و همه ردیف‌های سنی واحدهای 90 تا 120 مترمربع- برخوردار نیستند.

تامین قدرت خرید مسکن تقاضای مصرفی در دهک‌های 6 تا 8، نیازمند پرداخت تسهیلات لیزینگ دست‌کم 200 تا 400 میلیون تومانی است. این نوع تسهیلات در حال حاضر به‌خاطر آنچه شرکت‌های لیزینگ، «محدودیت در تامین اعتبارات مورد نیاز و همچنین نامعادله بین سقف دستوری سود تسهیلات لیزینگ و قیمت تمام شده منابع» عنوان می‌کنند، در بازار معاملات ملک غایب است و متقاضیان از آن محروم هستند. دستورالعمل پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن، بانک‌ها را از ورود به این بازار منع کرده است. در این میان، شرکت‌های غیربانکی لیزینگ، بدون استفاده از منابع بانکی، امکان تامین اعتبار مورد نیاز لیزینگ مسکن را ندارند و حتی با توجه به سقف 21 درصد تعیین شده برای سود این تسهیلات، استفاده از سایر روش‌های تامین منابع همچون انتشار اوراق نیز برای لیزینگی‌ها، مقرون به صرفه نیست. پیامد این دو رخداد در بازار معاملات مسکن –تمرکز خریداران بر آپارتمان‌های کم‌متراژ و ناتوانی مالی در خرید واحدهای میان‌متراژ- می‌تواند هم «مانع فراگیر شدن جنب و جوش در خریدهای مصرفی ملکی» شود و هم «ناپایداری قیمتی در کانون فعلی معاملات آپارتمان» را رقم بزند که نتیجه نهایی این آسیب دوگانه، توقف بازار مسکن در فاز میانه رکود-رونق و حتی بازگشت به عقب در اثر بزرگ‌تر شدن دامنه نوسانات قیمت مسکن خواهد بود. تسهیلات لیزینگ مسکن که طبق برآوردهای کارشناسان مالی، با سقفی معادل 3 تا 4 برابر وام خرید قابل پرداخت است، در مقطع فعلی، بیش از هر زمان دیگر کاربرد دارد و نیاز بازار به آن، به مراتب بیشتر از گذشته احساس می‌شود. تسهیلات لیزینگ مسکن در شرایط کنونی بازار معاملات ملک، یک ابزار مالی دومنظوره محسوب می‌شود به‌طوری‌که با شکل‌گیری بازار لیزینگ مسکن، خلأ نوعی از تسهیلات که تامین مالی تقاضای مصرفی متوسط رو به بالا را هدف قرار می‌دهد، از بین خواهد رفت و در نتیجه، موتور بازار خرید آپارتمان‌های متراژ متوسط و بزرگ روشن می‌شود. تحقیقات میدانی حاکی است بخش قابل توجهی از دهک‌های 6 تا 8 متقاضی تسهیلات لیزینگ، برای جابه‌جا شدن از آپارتمان‌های متراژ پایین به واحدهای متراژ بزرگ، قصد خرید مسکن دارند. بنابراین، استارت موتور بازار خرید واحدهای متراژ متوسط و بزرگ با سوخت لیزینگی، باعث افزایش عرضه واحدهای ریز و کوچک متراژ می‌شود و به عنوان اثر دوم تسهیلات لیزینگ، بی‌تعادلی موجود در این بخش از بازار ملک را تا حدودی پوشش خواهد داد. آمارهای رسمی از روند عرضه مسکن در تهران طی سال‌های اخیر، «بی‌تعادلی در بازار معاملات آپارتمان‌های ریز و کوچک متراژ» را تایید می‌کند.

درباره جزئیات این آمارها حاکی است: کانون معاملات خرید آپارتمان در تهران، هم‌اکنون در بخشی از بازار ملک شکل گرفته که میزان عرضه آپارتمان در آنجا، «کمترین» است. در حال حاضر مطابق اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزی از بازار معاملات ملک، 5/ 63 درصد از آپارتمان‌هایی که طی یک ماه در تهران به فروش می‌رسد، واحدهای دارای مساحت حداکثر 90 مترمربع هستند. این درحالی است که طبق اطلاعات مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال 95 از کل موجودی مسکن، حداکثر 57 درصد کل واحدهای مسکونی موجود در تهران به آپارتمان‌های کمتر از 90 مترمربع اختصاص دارد. از طرفی، سهم واحدهای با مساحت حداکثر 90 مترمربع در ساخت‌وسازهای سال‌های 93 تا 95، معادل 13 درصد کل تیراژ ساخت مسکن در تهران بوده است. ساخت و سازهای مسکونی سال‌های 93 تا 95، بازار نوسازهای حال حاضر پایتخت را شکل می‌دهد که کمبود واحدهای ریز و کوچک متراژ در آنها، فعلا اولین آسیب را به شکل کاهش حجم فروش نوسازها، به سمت تقاضا وارد کرده است.

نابرابری آشکار بین میزان عرضه و تقاضای خرید در بازار آپارتمان‌های ریز و کوچک متراژ که از روی آمارهای رسمی قابل ردیابی است در حال حاضر پیش از آنکه به رشد دورقمی قیمت فروش این آپارتمان‌ها منجر شود، باعث افت کیفیت خرید تقاضای مصرفی (به‌خصوص خانه‌اولی‌ها) شده است. سهم «نوسازها» از معاملات خرید آپارتمان، از 1/ 56 درصد در اواخر سال 94 یعنی زمان شروع اولیه فاز پیش‌رونق معاملات، به 2/ 46 درصد در حال حاضر رسیده است. بررسی‌ها درباره علت افت 10 واحد درصدی سهم نوسازها از معاملات خرید آپارتمان نشان می‌دهد: نوسانات افزایشی قیمت این آپارتمان‌ها ناشی از کمبود تنوع فایل در بنگاه‌ها، باعث شده تقاضای مصرفی به آپارتمان‌های با عمربنای بیشتر شیفت کند. سهم معاملات واحدهای مسکونی بالای 15 سال ساخت، نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

در این میان، راه‌اندازی بازار تسهیلات لیزینگ و در نتیجه ذوب شدن خرید و فروش آپارتمان‌های با متراژ بالای 80 مترمربع، به‌صورت خودکار باعث می‌شود در اثر جابه‌جایی دهک‌ 6 تا 8 در بازار ملک، میزان عرضه واحدهای مسکونی کم‌متراژ افزایش پیدا کند و در نتیجه متوسط سنی - عمر بنای- واحدهای زیر 80 مترمربع در معاملات نیز تا حدودی بهبود یابد. کارشناسان مسکن امیدوارند، طرح راه‌اندازی لیزینگ مسکن که اردیبهشت سال 93 به‌صورت جدی در دستور کار متولی بخش مسکن قرار گرفت، بعد از حداقل سه سال پیگیری فرسایشی در دولت و شبکه بانکی، در این مقطع که بازار معاملات مسکن در شرایط حساس خود قرار گرفته، سرانجام قابلیت عملیاتی و اجرایی پیدا کند. بازار معاملات مسکن از رکود عمیق سال‌های 93 و 94 فاصله گرفته، اما رشد موضعی حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق محدودی از پایتخت، وجود نقص در سبد تسهیلات محرک تقاضای مصرفی را تایید می‌کند. این نقص، با راه‌اندازی لیزینگ قابل رفع است.