خطای تحریک تقاضای مسکن در شرایط رکود تورمی
اگرچه مسوولان بخش مسکن طی یکی، دو سال گذشته بارها مدعی شدند که این بخش، رکود را پشت‌سر گذاشته و نشانه‌های رونق در حال خودنمایی است، اما نگاهی به آمار پایین ساخت و ساز، افت معاملات خرید و فروش و... طی دو ، سه سال اخیر نشان می‌دهد که رونقی در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود و تنها در برخی ماه‌های سال، شاهد بهبود شرایط بازار هستیم که نمی‌توان نام رونق را بر آن نهاد.
باتوجه به تداوم رکود مسکن در دولت یازدهم این سوال مطرح می‌شود که آیا برنامه‌های تدوین شده و اجرایی دولت، تعمیق رکود را به همراه داشته یا رکود عمیق اقتصاد کلان، مانعی جدی برای بهبود بخش مسکن بوده است؟
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، فرهاد بیضایی مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، درباره سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن می‌گوید: برنامه‌های اجرا شده در دولت یازدهم در حوزه مسکن و نگاه وزارت راه و شهرسازی به این حوزه، مناسب شرایط اقتصادی سال 92 و پس از آن نبود.
بیضایی می‌افزاید: دولت یازدهم سکان هدایت کشور را در شرایط رکود تورمی تحویل گرفت، نباید از ابزار تحریک تقاضا در بخش مسکن استفاده می‌کرد و اجرای این برنامه یک راهبرد و استراتژی اشتباه بود. وی ادامه می‌دهد: در بسته سیاستی خروج از رکود که در آغاز فعالیت دولت یازدهم تدوین و ارائه شد، هم به این موضوع پرداخته شد که در شرایط رکود تورمی، تحریک تقاضا پاسخ نمی‌دهد.
به گفته بیضایی، بسیاری از بخش‌های اقتصادی راهکار یا راهبرد بسته سیاستی دولت در عدم تحریک تقاضا را پذیرفتند، اما مسوولان بخش مسکن، برنامه‌های خود را بدون درنظر گرفتن این راهکار مهم و حیاتی تدوین و اجرایی کردند. این کارشناس ارشد بخش مسکن اظهار می‌کند: اما سوال این است چرا در شرایط رکود تورمی نباید تحریک تقاضا رخ دهد؟ پاسخ این است در شرایطی که اقتصاد، رکود تورمی را تجربه می‌کند تقاضای مصرفی امکان پس‌انداز ندارد که تحریک تقاضا کمکی به بهبود بخش مسکن کند.
وی بیان می‌کند: در شرایط رکود تورمی، به‌دلیل تورم هزینه‌ها افزایش می‌یابد و از سوی دیگر، رکود موجب کاهش درآمدها می‌شود و توازن میان درآمد و هزینه از میان می‌رود. بیضایی معتقد است، در رکود تورمی، مفهوم پس‌انداز در خانوار قابل اجرا نیست و نگاهی به آمار پایین سپرده‌گذاران در صندوق پس‌انداز مسکن یکم و سایر طرح‌هایی که پس‌انداز در آنها حرف اول را می‌زند به‌خوبی نشانگر درستی این معادله است.
مدیر گروه سیاست‌گذاری دانشگاه علم و صنعت، تصریح می‌کند: در شرایطی که اقتصاد کشور درگیر رکود تورمی است، تحریک تقاضا کمکی به بخش‌های مختلف اقتصادی ازجمله مسکن نمی‌کند و تحریک تقاضا منجر به شکست می‌شود.
وی سیاست مناسب دولت در شرایط رکود تورمی را حمایت از تولید می‌داند و می‌گوید: اگرچه یکی از شعارهای دولت یازدهم حمایت از تولید بود اما در این زمینه اقدام مناسبی انجام نشد درحالی که در این شرایط اقتصادی، بهترین گزینه و راهکار تحریک همزمان عرضه و تقاضا بود. بیضایی اضافه می‌کند: برای تحریک بخش عرضه باید به‌دنبال افزایش سودآوری و بهره‌وری در تولید بود به این معنا که با کاهش هزینه‌های تولید، زمین و همچنین عوارض ساختمانی از سوی دولت هزینه تولید واحدهای ساختمانی را کاهش داد و همین موضوع موجب افت قیمت مسکن و به تبع آن افزایش امکان حضور خانوار در بازار مسکن را پیدا می‌کند.
مدیر گروه سیاست‌گذاری افزایش حجم وام‌ها را در دولت بعدی اقدام تاثیرگذاری نمی‌داند و می‌گوید: زمانی که خانوار توان پس‌انداز ندارد هرگونه سیاستی مبتنی بر پس‌انداز ازجمله افزایش حجم تسهیلات مسکن نمی‌تواند به بخش مسکن کمک کند.
وی ادامه می‌دهد: باتوجه به اینکه تحریک همزمان عرضه و تقاضا در دولت یازدهم رخ نداد شاهد تشدید رکود مسکن در دولت یازدهم بودیم و رونقی در این بخش ایجاد نشد و درواقع برنامه‌های دولت یازدهم موجب تعمیق رکود مسکن شد.
این کارشناس ارشد مسکن درباره ادعای برخی مسوولان درباره ظهور نشانه‌هایی از رونق در بخش مسکن می‌گوید: بخش مسکن کشور در رکود به‌سر می‌برد و هر چند ماه یک‌بار، آمار معاملات مسکن تغییر می‌کند و این مسوولان فراز و نشیب نمودارها را به رونق تعبیر می‌کنند، اما در واقع تغییرات موجود ارزش رسانه‌یی داشته و ارزش اقتصادی ندارد.
بیضایی اظهار می‌کند: دولت دوازدهم باتوجه به شرایط فعلی اقتصاد باید برنامه‌های منسجمی برای بخش زمین به‌ویژه عرضه آن داشته باشد زیرا نهاده تولید مسکن، زمین است در گام بعدی، هزینه‌های جانبی تولید مسکن، عوارض و... را که موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود کاهش دهد تا قیمت تمام شده مسکن کنترل شود. وی اضافه می‌کند: در این شرایط توانایی خانوار برای حضور در بخش مسکن افزایش می‌یابد و به‌دنبال آن افزایش عرضه و تقاضا را خواهیم داشت و این سیاست اگر درراستای حمایت از تقاضای مصرفی باشد منجر به خروج از رکود در بخش مسکن شود. مدیرگروه سیاست‌گذاری بخش مسکن دانشگاه علم و صنعت معتقد است که عرضه زمین افزایش فعالیت‌های ساختمانی را هم به‌دنبال دارد و در کوتاه‌مدت هم با اجرای این راهکارها امکان رونق بخش مسکن وجود دارد.
بیضایی می‌افزاید: بافت فرسوده پتانسیل بزرگی برای ایجاد رونق در بخش مسکن دارد، اما در صورتی که شیوه‌های تجربه شده و کارآمد در این زمینه اجرایی شود. وی اظهار می‌کند: در دنیا طرح موفقی در بافت‌های فرسوده اجرایی می‌شود که طرح «دوباره تنظیم زمین» نام دارد که در ایران، به‌عنوان شیوه کلید به کلید شناخته می‌شود. در این شیوه، یک شرکت توسعه‌گر یک محله در بافت فرسوده را انتخاب کرده و با ساکنان این محله و تحت نظارت دولت و شهرداری وارد مشارکت می‌شود و پس از ساخت واحدهای مسکونی آنها را به ساکنان قبلی واگذار می‌کند.
به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، هزینه‌های ساخت و ساز در این محله، از طریق خریدار واحدهای اضافه دریافت می‌کند.
بیضایی تصریح می‌کند: اجرای این شیوه باعث می‌شود که بافت فرسوده، احیا شود اما در روش کنونی که ساختمان‌ها به‌صورت مجزا نوسازی می‌شوند، زیرساخت‌ها، پیاده‌راه‌ها و تاسیسات نوسازی نمی‌شوند.
رییس سازمان نظام مهندسی کشور نیز معتقد است، رونقی در بازار مسکن رخ نداده پیشنهاد می‌دهد، هر وزیری که از سوی دولت برای بخش مسکن و شهرسازی معرفی می‌شود برنامه‌یی قدرتمند درباره ارتقا و رونق بخش مسکن و ساخت و ساز ارائه کند.
فرج‌الله رجبی می‌گوید: اگر می‌خواهیم از رکود بخش مسکن عبور کنیم، باید برنامه جامع و کاملی برای ساماندهی به بخش مسکن از سوی دولت ارائه شود.
وی اظهار می‌کند: روند ساخت‌وساز تاحدودی بهتر شده است، حدود 4.5 میلیون مسکن خالی از سکنه نشان می‌دهد که تقاضا و انگیزه برای ساخت‌وساز وجود دارد، اما متاسفانه برنامه‌ریزان اقتصادی کشور نتوانستند ارتباط خوبی بین تقاضا و خرید ایجاد کنند. رجبی اضافه می‌کند: توقع از بخش خصوصی و بانک مسکن این است که ارتباط متقاضیان و فروشندگان مسکن را به‌خوبی برقرار کند و بخش مسکن که با 300بخش اقتصادی به‌طور مستقیم در ارتباط است رونق بگیرد.
