بازار اجاره مسکن، دور از شوک

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، بازار اجاره مسکن هر سال از نخستین روزهای خرداد وارد فصل اوج جابه‌جایی‌ها می‌شود و بیشترین افزایش نرخ اجاره در این زمان اتفاق می‌افتد امسال آغاز جابه‌جایی‌ها با آغاز ماه مبارک رمضان همراه بود که بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بازار خرید و فروش تحت تأثیر ماه رمضان تغییرات زیادی را ندارد اما بازار اجاره تحرکات خود را شروع کرده و افزایش حدود 8درصدی در این بازار به چشم می‌خورد.

آخرین گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات اجاره بهای مسکن تا اردیبهشت ماه نشان می‌دهد که شاخص اجاره بها در شهر تهران و در کل مناطق شهری، نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ترتیب ۱۱.۵ و ۹.۷ درصد رشد دارد. یکی از عوامل تعیین‌کننده نرخ اجاره بها قیمت تمام شده مسکن است که به دلیل تداوم رکود در این بازار در چند سال گذشته انتظار این است که نرخ اجاره نیز افزایش چندانی نداشته باشد اما از طرف دیگر عدم توازن بین عرضه و تقاضا رقابتی را در بازار اجاره ایجاد می‌کند که موجب بالا رفتن نرخ‌ها خارج از عرف معمول می‌شود.

به گفته یکی از مشاوران مسکن در نقاط مرکزی پایتخت بیشترین میزان تقاضا برای اجاره مربوط به واحدهایی با متراژ بین 50 تا 80 متر است که همین تقاضای بالا خودبه‌خود موجب افزایش قیمت اجاره این واحدها می‌شود. به گفته این مشاور املاک بر خلاف سال‌های گذشته که موجران درخواست اجاره بیشتر نسبت به رهن کامل را داشتند اما امسال به خاطر تصمیم برخی بانک‌ها برای پرداخت نرخ سود بیشتر به سپرده‌گذاران، درخواست رهن کامل رو به افزایش است.

عامل دیگری که هر سال بر نرخ اجاره اثر‌گذار است نرخ عمومی تورم است. در 4 سال گذشته نرخ تورم از حدود 40 درصد به کمتر از 10 درصد رسیده است که این موضوع نقش مهمی در کنترل بازار اجاره داشته است. به گفته رئیس مشاوران املاک کشور اگر کنترل تورم اتفاق نمی‌افتاد اجاره بها به‌جای افزایش متوسط 10 درصدی حدود 40 درصد رشد را تجربه می‌کرد.

به گفته یکی از مشاوران املاک در یکی از محله‌های منطقه 11 ؛در خرداد ماه باید نظارت دقیقی داشته باشیم چون به خاطر افزایش تقاضا برخی سوداگری در بازار مسکن را افزایش می‌دهند و سودا طلبی می‌کنند.مردم نباید زیر بار افزایش نامتعارف نرخ اجاره بها بروند ولی اینکه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم انتظار غیر منطقی و غیر اقتصادی است. مشاهدات میدانی نشان می‌دهد فایل‌های اجاره مسکن با شرایط رهن کامل در حال افزایش است. در حال حاضر از آنجا که برخی از این بانک‌ها به ازای سپرده‌گذاری حداقل 100 تا 150 میلیون تومانی، نرخ سودهای بالاتر از 22 درصد نیز به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند، مالکان را به دریافت رهن کامل متمایل کرده و دیگر خبری از درخواست برای اجاره بالا در برابر رهن کمتر نیست. گزارش میدانی از چند بنگاه معاملات مسکن در چند منطقه نشان می‌دهد که تمایل برای تمدید قراردادها با تغییرات اندک خواسته بیشتر مستأجران است و موجران نیز در مقابل این درخواست مخالفتی نمی‌کنند.

نرخ رهن آپارتمان 68 متری در تهرانپارس 65 میلیون تومان تعیین شده که قدمت این آپارتمان حدود 5سال است. در همین منطقه آپارتمان 60متری نوساز حدود 60 میلیون تومان رهن کامل قیمت‌گذاری شده است. در بلوار فردوس آپارتمانی 68 متری با 14سال قدمت 70 میلیون تومان رهن کامل قیمت‌گذاری شده است.

افزایش 10 درصدی اجاره بها

در خصوص قیمت‌های اجاره حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید ۱۵ روز خردادماه را باید ملاک ارزیابی بازار مسکن در سال‌جاری قرار داد؛ چرا که نیمه اول فروردین ماه تعطیل بود و در نیمه دوم متقاضیان نهایتاً از چند فایل بازدید می‌کنند و معاملات چندانی انجام نمی‌شود. اردیبهشت ماه نیز تحت تأثیر دو انتخابات مهم ریاست جمهوری و شوراهای شهر و روستا بودیم که به همین دلیل خریداران و فروشندگان دست نگه داشتند و دیدیم با اینکه همواره حجم معاملات در اردیبهشت ماه سیر صعودی داشت، امسال تعداد معاملات کمتر بود. لذا می‌توان گفت معاملات عملاً در خردادماه آغاز شده و این ماه را می‌توان آغاز پیش‌رونق مسکن عنوان کرد.

عقبایی رشد نرخ اجاره بها در سال‌جاری را بین ۷ تا ۱۰ درصد عنوان کرده و می‌گوید اوایل خرداماه تا پایان شهریورماه فصل اصلی جابه‌جایی مستأجرین و نقل و انتقالات اجاره‌نشینی است. در سال ۱۳۹۶ با وجودی که فصل خردادماه با ماه مبارک رمضان تقارن پیدا کرده و شاهد کاهش نسبی معاملات مسکن به دلیل ماه رمضان هستیم، ولی در بخش اجاره این موضوع به چشم نمی‌خورد. مستأجران درصدد جابه‌جایی هستند و تقریباً از اول خردادماه قراردادهای اجاره افزایش یافته است.

عقبایی معتقد است اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بها در کشور و حتی در دنیا قیمت مسکن است و اجاره بها با رشد قیمت مسکن، افزایش و با کاهش قیمت مسکن، کاهش می‌یابد. با توجه به اینکه در کشور وارد پنجمین سالی می‌شویم که قیمت مسکن رشد نداشته، باید این را در نظر داشت که اجاره بها نباید افزایش یابد. با این حال می‌بینیم نرخ اجاره تحت تأثیر عوامل دیگری مثل سود بانکی، نرخ تورم، بحث تأمین معاش موجرین، رقابت کاذب بین مستأجران در مناطق پرتقاضا و به هم خوردن توازن تولید مسکن قرار می‌گیرد.

عقبایی با بیان اینکه دولت نمی‌تواند به قیمت‌گذاری ورود کند اما می‌تواند تولید مسکن استیجاری را با هدف تعادل بخشی به بازار اجاره در دستور کار قرار دهد به مشاوران املاک توصیه می‌کند: برای جا انداختن این موضوع که اجاره بها ربطی به سود بانکی ندارد حرکت کنند. با همین رویکرد اشتباه، سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار از ۲۵ درصد به حدود ۳۵ درصد رسیده است که این پیام خوبی نیست. این مبین کاهش درآمد عمومی مستأجران و افزایش اجاره‌ها نسبت به درآمد اقشار پایین است. لذا همکاران من نسبت به تعدیل، اجاره منطقی و متناسب با تورم واقعی در کشور و رشد مناسب و معقول گام بردارند.

عقبایی تصریح کرد: رشد متوسط اجاره بها در شهرهای بزرگ بین ۷تا ۱۰ درصد بوده است. البته ممکن است جاهایی کمتر یا بیشتر باشد ولی رشد متوسط بیش از ۱۰ درصد را نشان نمی‌دهد. در شهرهای کوچک هم اجاره بها اصلاً ظرفیت افزایش ندارد و معقول نیست. امیدوارم این روند تا پایان شهریور ادامه پیدا کند و مستأجران، تمدید یا جابه‌جایی بدون اینکه استرس خاصی به آنها وارد شود را سپری کنند.

افزایش آرام نرخ اجاره

علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز در خصوص قیمت‌های اجاره در سال‌جاری می‌گوید: در اجاره‌بها روند افزایش قیمت، ملایم‌تر از سال‌های قبل‌تر بوده است باید توجه کنیم که سه مؤلفه اثرگذار روی قیمت اجاره بها عبارت از تورم، قیمت ملک و درآمد خانوارهاست، با توجه به اینکه، تورم کاهش یافته و قیمت ملک نیز تقریباً ثابت باقی‌مانده است، انتظار نمی‌رود در بخش اجاره بها افزایش زیادی اتفاق افتد.