وضعیت پرداخت وام‌های جدید مسکن چگونه است؟
سبد سال 96 تسهیلات خرید مسکن در فاصله «تصویب» تا «شروع پرداخت» با تغییر روبه‌رو شد.
براساس آنچه نیمه اردیبهشت امسال به تصویب رسید بانک عامل بخش مسکن مجاز شده بود در تهران 140 میلیون تومان وام خرید با ترکیبی از «تسهیلات اوراق» و «وام بدون نیاز به خرید اوراق»، به زوجین پرداخت کند و در کنار آن، بانک‌های تجاری نیز با ارائه تسهیلات 100 میلیونی به زوجین، دامنه پوشش تقاضای مصرفی وام مسکن را افزایش دهند. اما با آغاز پرداخت تسهیلات جدید مسکن از دیروز، وام خرید با یک سقف جدیدتر و در عین حال «کمتر از سقف مصوب»، در اختیار زوجین قرار می‌گیرد. شعب بانک عامل بخش مسکن، تسهیلات زوجین را تا سقف 120 میلیون تومان، به متقاضیان واجد شرایط ارائه می‌کنند؛ به‌طوری‌که اخذ این تسهیلات نیازمند خرید اوراق معادل 100 درصد ارزش وام است. علت کاهش سقف وام 140 میلیونی، «کمبود اعتبار» و «احتمال بر هم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک» عنوان شده است. تحقیقات میدانی از شعب عمده بانک‌های تجاری نیز حکایت از «عدم مشارکت» بانک‌ها در هدایت بخش مسکن به ریل رونق از طریق تحریک بیشتر تقاضای مصرفی دارد. در این میان، برای دریافت وام 120 میلیونی، مهلت زمانی 4 ماهه تعریف شده است. به گزارش دنیای اقتصاد، بانک عامل بخش مسکن دستورالعمل نحوه پرداخت تسهیلات بدون سپرده مسکن با سقف‌های جدید را به شکلی ابلاغ کرده که جزئیات آن بدون انطباق کامل با مجوزهایی که شورای پول و اعتبار در این خصوص صادر کرده، اکران متفاوتی از مصوبه مذکور را رقم زده است. بر این اساس، سبد تسهیلات خرید مسکن سال 96 از مرحله تصویب تا پرداخت دستخوش تغییرات قابل توجه شده است. برابر مصوبه‌ای که حدود یک ماه قبل از سوی شورای پول و اعتبار تصویب و ابلاغ شد، بانک عامل بخش مسکن مجوز افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده از محل خرید اوراق در تهران را برای زوجین خانه اولی از 110 به 140 میلیون تومان و برای مجردها از 70 به 90 میلیون تومان دریافت کرد و در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر و مراکز استان‌ها و نیز سایر شهرها نیز به همین نسبت امکان افزایش سقف قابل پرداخت فراهم شد. اما آنچه اخیرا با عنوان «دستورالعمل نحوه پرداخت» توسط بانک تدوین و به شعب ابلاغ شده است، عملا سقف وام زوجین به 120میلیون تومان آن هم به صورت موقت و برای مدت محدودی تا پایان شهریور ماه افزایش پیدا کرده و برای مجردها نیز به جای سقف 90 میلیونی، پرداخت 80 میلیون تومان در این بازه زمانی محدود، برای شعب بانک مسکن مجاز شمرده است.
بانک عامل بخش مسکن به‌دلیل آنچه «کمبود منابع» عنوان کرده، فعلا از پرداخت تسهیلات 140 میلیونی زوجین که به صورت ترکیبی از وام اوراق و وام بدون نیاز به خرید اوراق بوده و برای نخستین‌بار از سوی شورای پول و اعتبار به تصویب رسید، صرف‌نظر کرده است. این در حالی است که با گذشت یک ماه از مصوبه مذکور، بانک‌های تجاری نیز هنوز قدمی برای اجرای بند مربوط به خود در این مصوبه برنداشته و عملا تمایلی به پرداخت تسهیلات خرید مسکن نشان نمی‌دهند.
شورای پول و اعتبار در جلسه 12 اردیبهشت مصوبه‌ای گذراند که به موجب آن مجوز افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده بانک عامل بخش مسکن و دیگر بانک‌های تجاری که در زمینه اعطای تسهیلات بانک مسکن فعالیت می‌کنند، صادر شد. بر اساس این مصوبه بانک مرکزی مجوز افزایش تسهیلات خرید مسکن در بخش تسهیلات بدون سپرده بانک عامل بخش مسکن را در سه بخش مجزا صادر کرد. بخش نخست ناظر بر افزایش تسهیلات خرید مسکن برای زوجین جوان در تهران از 110 میلیون به 140 میلیون تومان بود به این ترتیب که تا پیش از مصوبه مذکور، زوجین می‌توانستند هر یک 50 میلیون تومان وام بدون سپرده و نیز 10 میلیون تومان جعاله بدون نیاز به سپرده‌گذاری مدت‌دار و صرفا از طریق خرید اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن دریافت کنند. این در حالی است که طبق مصوبه مذکور بانک مرکزی به بانک عامل بخش مسکن مجوز داد اولا وام جعاله را برای خریداران مسکن به 20 میلیون تومان افزایش دهد؛ ثانیا 20 میلیون تومان وام بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق نیز پرداخت کند و به این ترتیب برابر مصوبه شورا، سقف وام بدون سپرده خرید مسکن برای زوجین از 110 میلیون به 140 میلیون تومان رسید.
همچنین تسهیلات بدون سپرده‌ای که بانک عامل بخش مسکن به مجردها پرداخت می‌کند پیش از مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار 70 میلیون تومان شامل 60 میلیون تومان وام خرید و 10 میلیون تومان جعاله بود که طبق این مصوبه اجازه افزایش آن به 90 میلیون تومان از طریق افزایش دوبرابری وام جعاله و نیز پرداخت 10 میلیون تومان وام بدون سپرده بدون نیاز به خرید اوراق مسکن صادر شد. در بخش سوم نیز طبق این مصوبه، مجوز پرداخت «دو وام برای یک خانه» برای آن دسته از زوج‌های جوان که سال‌ها قبل به صورت انفرادی در صندوق پس‌انداز مسکن جوانان سپرده‌گذاری کرده بودند و اکنون زمان استفاده آنها از وام فرا رسیده است، امکان استفاده توامان هر دو نفر از این نوع از تسهیلات مسکن برای خرید یک خانه فراهم شد.
بر اساس مصوبه مذکور همچنین بانک‌های تجاری که حدود دو سال قبل مجوز پرداخت وام خرید مسکن بدون سپرده را از بانک مرکزی دریافت کرده بودند، امکان افزایش سقف این وام برای زوجین را پیدا کردند. سقف مصوب قبلی برای همه نوع متقاضی (مجرد و متاهل) 60، 50 و 40 میلیون تومان برای تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها و نیز شهرهای کوچک بود که با مصوبه 12 اردیبهشت شورای پول و اعتبار صرفا برای زوجین به 100، 80 و 60 میلیون تومان افزایش یافت.
نحوه پرداخت تسهیلات جدید
اخیرا با ابلاغ «دستورالعمل نحوه پرداخت» این تسهیلات که همان‌طور که انتظار می‌رفت، فرآیند تدوین و ابلاغ آن به شعب بانک عامل بخش مسکن حدود یک ماه به طول انجامید، اجرای این مصوبه با تغییراتی نسبت به متن مصوبه اجرایی شد. طبق ابلاغیه بانک مسکن، اکران متفاوتی از مصوبه شورای پول و اعتبار در شعب بانک صورت گرفته که به این ترتیب سقف تسهیلات بدون سپرده مسکن اگرچه نسبت به سال گذشته افزایش یافته، اما این میزان افزایش به اندازه سقف پیش‌بینی شده در مصوبه شورای پول و اعتبار نبوده و کمتر است.
براساس این دستورالعمل، سقف تسهیلات جعاله مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار از 10 به 20 میلیون تومان افزایش یافته است اما بانک عامل بخش مسکن به‌دلیل آنچه «کمبود منابع» و احتمال «بر هم خوردن تعادل منافع و مصارف» عنوان کرده، بخش دیگر این مصوبه ناظر بر پرداخت تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق تسهیلات مسکن را اجرایی نمی‌کند.
بر این اساس سقف تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده از محل خرید اوراق برای زوجین خانه اولی در تهران از 110 میلیون تومان سال گذشته به 120 میلیون تومان افزایش یافت که این افزایش صرفا از طریق دو برابر شدن وام جعاله اعمال خواهد شد. بنابراین انتظار برای پرداخت وام 140 میلیون تومانی بدون سپرده به بخش مستعد خرید در جامعه متقاضیان مصرفی مسکن یعنی زوجین جوان، عملا در شرایط فعلی منتفی است. این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان، ابزاری که می‌توانست خانه اولی‌ها را تحریک و روانه بازار مسکن کند و به این ترتیب در تغییر فاز بازار از «پیش‌رونق» به «رونق» نقش موثر داشته باشد، همین تسهیلات با سقف 140 میلیون تومان است. البته خانه اولی‌هایی که سال گذشته در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند، امسال به تدریج وارد بازار مسکن خواهند شد اما بازار برای ورود تمام‌عیار به شرایط رونق، نیازمند ابزار موثری همچون وام 140 میلیونی «بدون سپرده» با قابلیت «پاسخ به تصمیمات آنی خرید» است. هر چند وام مسکن زوجین جوان از 110 به 120 میلیون تومان افزایش یافته است اما چون سقف مصوب شورای پول و اعتبار اجرایی نشده، عملا تاثیر کامل بر تحریک تقاضای مصرفی ندارد. در حال حاضر برای بهره‌مندی از سقف تسهیلات بدون سپرده قابل پرداخت در تهران (120 میلیون تومان) باید حدود 18 میلیون تومان بابت خرید اوراق هزینه شود که در عمل 102 میلیون تومان دست زوجین متقاضی خرید خانه را می‌گیرد. به این ترتیب جای خالی بانک عامل بخش مسکن در اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار برای خانه اولی‌ها به روشنی حس می‌شود. قدرت 102 میلیونی تسهیلات جدید در مقایسه با وام مصوب 140 میلیونی، 17 درصد کمتر است که این رقم معادل 5 مترمربع بنای مسکونی در تهران می‌شود.
سقف وام بدون سپرده مسکن برای مجردها در تهران نیز اگرچه طبق مصوبه شورای پول و اعتبار باید به 90 میلیون تومان افزایش می‌یافت اما طبق دستورالعمل نحوه پرداخت که بانک مسکن روز گذشته ابلاغ کرد، این رقم نیز در عمل محقق نشده و فعلا صرفا از محل افزایش وام جعاله از 10 به 20 میلیون تومان اجرا می‌شود تا به این ترتیب وام مذکور از 70 به 80 میلیون تومان تغییر کند اما باز هم خبری از پرداخت سقف 90 میلیون تومانی که یک ماه قبل مجوز پرداخت آن صادر شد، نیست.
بانک عامل بخش مسکن در حالی کمبود منابع را به‌عنوان دلیل عدم اجرای کامل مصوبه مذکور مطرح کرده است که سرمایه این بانک با تصمیم دولت در روزهای پایانی سال گذشته، «بیش از دو برابر» افزایش پیدا کرد و در هفته جاری نیز مرحله دوم این افزایش سرمایه اعمال شد. به این ترتیب سرمایه بانک عامل بخش مسکن از زیر 4000 میلیارد تومان در سال گذشته، با افزایش بیش از سه برابری طی دو مرحله، به نزدیک 14 هزار میلیارد تومان رسیده است. علی‌القاعده در این شرایط باید توان وام‌دهی بانک افزایش یابد اما مقامات بانکی عنوان می‌کنند که این افزایش سرمایه به‌دلیل تخصیص بابت تسویه مطالبات بانک مرکزی صرفا در اسناد حسابداری اعمال شده و «منابع نقد» به بانک تزریق نشده است. از این رو نتیجه آن، بهبود صورت‌وضعیت‌ها و کاهش بدهی‌های بانک بوده است، نه تقویت توان تسهیلات‌دهی.
بانک عامل بخش مسکن تنها یک بخش از مصوبه شورای پول و اعتبار را بدون اینکه دستخوش تغییرات جزئی یا اساسی کند، عینا ابلاغ کرده است که ناظر بر پرداخت «دو وام برای یک خانه» برای زوجینی است که هر یک به صورت انفرادی از سال‌ها قبل سپرده‌گذار صندوق پس‌انداز مسکن جوانان بوده‌اند و اکنون موعد دریافت تسهیلات برای آنها فرا رسیده است. پیش از این صرفا یک وام از این محل برای خرید خانه قابل پرداخت بود که اکنون هر دو زوجین مشروط به سپرده‌گذاری قبلی، امکان برخورداری از این وام را روی یک خانه مشترک خواهند داشت. البته با توجه به سقف وام مذکور، با شرایط جدید حداکثر حدود 60 تا 80 میلیون تومان دست زوجین را خواهد گرفت که رقم بالایی نیست و در نتیجه تاثیر چندانی هم در افزایش تقاضای مسکن ندارد. ضمن اینکه باید سال‌ها از زمان افتتاح حساب بگذرد تا بتوان از این تسهیلات استفاده کرد؛ بنابراین امکان اینکه زوجین اکنون تصمیم بگیرند از این بخش از سبد تسهیلات بانک عامل بخش مسکن استفاده کنند، وجود ندارد و از این بابت نیز تاثیر چندانی در تحریک تقاضای خرید نخواهد داشت.
وام جعاله فقط تا پایان شهریور
طبق دستورالعمل پرداخت سقف جدید تسهیلات بدون سپرده، بانک عامل بخش مسکن در این مرحله تصمیم گرفته افزایش سقف تسهیلات جعاله را نیز با محدودسازی شرایط زمانی پرداخت کند؛ به این ترتیب که افزایش جعاله 10 میلیون تومانی به 20 میلیون تومان، صرفا تا پایان شهریور ماه امسال به خریداران مسکن پرداخت خواهد شد. علت این تصمیم نیز مراقبت بانک از سطح تعادل منابع و مصارف است. مدیران بانک مسکن اعلام کرده‌اند بعد از شهریور ماه بررسی می‌کنند که آیا پرداخت جعاله 20 میلیونی با توجه به وضعیت منابع بانکی، همچنان امکان‌پذیر خواهد بود یا نه و در صورتی که امکان‌پذیر باشد، درباره ادامه این روند تصمیم‌گیری خواهد شد. با توجه به اینکه وام جعاله به متقاضیان خرید مسکن از طریق خرید اوراق تسهیلات پرداخت می‌شود، اعلام این محدودیت زمانی نوعی ریسک را متوجه بازار اوراق می‌کند؛ به نحوی که ممکن است در هفته‌های آتی قیمت اوراق تحت تاثیر این شرایط دچار نوسان شود. از سوی دیگر طبق دستورالعمل بانک، وام جعاله 20 میلیون تومانی صرفا به خریداران مسکن پرداخت می‌شود و اگر کسی قصد استفاده از این تسهیلات برای «تعمیر مسکن» را داشته باشد، فقط از سقف قدیمی 10 میلیون تومانی برخوردار می‌شود.
«نه» بانک‌های تجاری به وام زوجین
حدود دو سال قبل بانک مرکزی برای بانک‌های تجاری نیز مجوز پرداخت تسهیلات خرید مسکن را صادر کرد و انحصار پرداخت این وام از بانک عامل بخش مسکن روی کاغذ سلب شد. به دنبال این تصمیم، بانک‌های تجاری امکان پرداخت وام خرید مسکن با سقف‌های 60، 50 و 40 میلیون تومان را برای تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به دست آوردند؛ اما تنها چند بانک محدود در این زمینه پیشقدم شدند و دستورالعمل پرداخت این تسهیلات را ابلاغ کردند. شورای پول و اعتبار در مصوبه 12 اردیبهشت‌ماه علاوه‌بر صدور مجوز افزایش سقف تسهیلات برای بانک عامل بخش مسکن، به بانک‌های تجاری نیز اجازه داد این تسهیلات را برای زوجین به ترتیب به سقف‌های 100، 80 و 60 میلیون تومان افزایش دهند.
با این وجود تحقیقات میدانی از شعب هشت بانک تجاری بزرگ کشور نشان می‌دهد بعد از گذشت یک ماه از مصوبه شورای پول و اعتبار، هیچ‌یک از آنها دستورالعملی درباره مصوبه مذکور ابلاغ نکرده‌اند. اغلب آنها حتی مصوبه دو سال قبل مبنی بر صدور مجوز ورود بانک‌های تجاری به حوزه پرداخت وام خرید مسکن را نیز اجرا نکرده‌اند. در معدود بانک‌هایی که مصوبه اولیه پرداخت وام مسکن اجرایی شده است نیز به‌دلیل عدم استقبال عمومی ناشی از اعمال شرط «رسوب 10 تا 15 درصد مبلغ سپرده در طول بازپرداخت»، استقبال از وام به قدری ناچیز بوده که پرداخت آن متوقف شده است. بنابراین فعلا بانک‌های تجاری تمایلی به حضور در بازار مسکن نشان نداده‌اند و حتی زمانی که از شعب برخی از این بانک‌ها سراغ تسهیلات خرید مسکن گرفته می‌شود، آدرس بانک عامل بخش مسکن را به مشتریان خود می‌دهند.
