۵ مانع احیای بافت فرسوده تهران

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ،  مطابق معیارهای تعریف‌شده توسط شورای عالی معماری و شهرسازی کشور، بافت‌های فرسوده با سه معیار ریزدانگی (املاک با مساحت بسیار کم)، املاک ناپایدار (املاک غیرایمن در برابر زلزله و حوادث غیرمترقبه) و املاک نفوذناپذیر (عدم دسترسی به خدمات شهری به علت محدودیت‌های متعدد) شناسایی می‌شود. بطورکلی بزرگ‌ترین مشکل بافت‌های فرسوده شهری در میزان تراکم جمعیتی آن نهفته شده، در حال حاضر 370 نفر در هر هکتار بافت فرسوده و 131 نفر در سایر بافت‌های شهر تهران زندگی می‌کنند؛ یعنی حدود 3 برابر جمعیت تهران در محدود ناایمن و فرسوده زندگی می‌کنند. این مورد باعث شده بسیاری از مسوولان به دنبال رفع مشکلات و واردکردن این بافت‌ها به چرخه زندگی مطلوب هستند. حال سوال مهم این است که چه ظرفیتی برای ساخت‌وساز در این مناطق وجود دارد؟ و چند هزار مسکن را می‌توان در این مکان‌های ساخت؟ و درنهایت این ساختمان‌های چه اثری روی بازار خواهند گذاشت؟

به‌هرحال فعالان بازار مسکن معتقدند، ساخت‌وساز در این بافت‌ها می‌تواند نوعی سرمایه‌گذاری برد – برد برای اقشار پایین‌دست جامعه و انبوه‌سازان باشد. اگرچه در اواخر سال 95 طرح زمین صفر از سوی دولت ارائه‌شده اما به نظر می‌رسد این سرمایه منفعل همچنان مغفول مانده بر اساس این طرح، دولت زمین‌های دولتی مستقر در بافت‌های فرسوده را به‌رایگان در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد تا آنها ساخت‌وساز کنند. البته در کنار این زمین صفر تمهیدات دیگری نیز از سوی مسوولان ارائه شد. به‌هرحال به نظر می‌رسد قدم بافت فرسوده همچنان برای انبوه‌سازان مبارک تلقی نمی‌شود.

 آمارها چه می‌گویند؟

براساس آمارهای انتشار یافته از سوی شرکت تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران، در حال حاضر کشور حدود 72 هزار هکتار بافت فرسوده دارد؛ که کمترین مساحت بافت فرسوده مربوط به خراسان جنوبی با 546 هکتار ترتیب اصفهان با داشتن حدود 6 هزار و 807 هکتار، خوزستان با داشتن حدود 5 هزار و 689 هکتار و یزد با داشتن 5 هزار و 238 هکتار بافت فرسوده در رتبه‌های اول تا سوم قرار دارند، تهران نیز با داشتن 3 هزار و 268 در رتبه ششم جدول قرار دارد. اما ذکر این نکته ضروری است که بیشترین درصد تراکم جمعیت بافت فرسود مربوط به کلان‌شهر تهران است.

به گفته کارشناسان بر اساس شـاخص‌های شهرسـازی، چنانچـه 100 هکتار زمین شهری در اختیار شهر ساز گذاشته شود، او موظف است، بـین 20 تا 25 درصد این سطح را برای معابر و شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی کنار بگذارد، 10 درصد را بـه فضای سبز اختصاص دهد. همچنین مجبور است 20 درصد را نیز برای ایجاد کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی نظیر مراکز آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی و نظـایر آن در نظر بگیرد. درنهایت 45 درصد سطح را می‌تواند بـه کـاربری مسـکونی اختصـاص دهـد.

حال این سوال مطرح می‌شود که با 72 هزار هکتار بافت‌های فرسوده در کشور، چند واحد آپارتمان می‌توان ساخت؟ بر اساس جدول زیر 45 درصد از 72 هزار هکتار برابر است با 32 هزار و 400 هکتار؛ 60 درصد این رقم نیز برابر است با 19 هزار و 440 هکتار که با احتساب تراکم متوسط 240 درصد (4 طبقه) برابر با 77 هزار و 760 هکتار می‌شود. ازاین‌رو، می‌توان در 19 هزار و 440 هکتار، حدود یک‌میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط 75 مترمربع ساخت.  اما در خصوص تاثیر احیای بافت‌های فرسوده در تامین مسکن دهک‌های پایینی جامعه باید گفت، این املاک به‌واسطه تجمیع، بروکراسی‌های اداری، مجوزهای ساخت‌وساز و سود سازندگان از قیمت قابل قبولی برخوردار نخواهند بود که بتواند پاسخگوی نیاز دهک‌های پایین جامعه باشد.

در حال حاضر، جدای از قیمت مصالح ساختمانی و سود سازندگان، هزینه‌های پروانه ساخت برای مناطقی از پایتخت بسیار گران تمام می‌شود.

این فرمول معیوب بیانگر این موضوع است که تعرفه‌های ساخت‌وساز در مناطق 10 تا 17 حدود 5 درصد است. این در حالی است که اکثر این مناطق دارای بافت فرسوده انبوهی است، بنابراین این میزان تعرفه برای بسیاری از سازندگان توجیه اقتصادی نخواهد داشت. این مناطق مستعد ساخت‌وسازهای مصرفی، ارزان‌قیمت و پر معامله‌یی که می‌توانست بخشی از بازار تقاضا را پاسخ دهد به علت عدم‌حمایت مسوولان از سازندگان به‌شدت مغفول مانده است.  در این میان، ممکن است تصور شود سازنده‌ها در بافت فرسوده مشمول تخفیف 50 تا 100 درصدی در هزینه صدور پروانه ساختمانی می‌شوند، اما در همین محله‌ها، محدوده‌هایی هستند که جزو مناطق بافت فرسوده محسوب نمی‌شوند و سه شاخص ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری را ندارند، اما از وضعیت مطلوبی برخوردار نیستند.  طبق گفته‌های مسوولان و کارشناسان حدود 60 درصد هزینه خرید خانه صرف قیمت زمین می‌شود. بنابراین املاک فرسوده نیز از این مبنا مستثنا نبوده و دارای هزینه زمین است، مگر اینکه این املاک در زمین‌های به اصطلاح صفر قرار بگیرد، در صورتی‌ که بتوان قیمت زمین را از پرسه حذف کرد با فرمول استثنایی روبرو خواهیم شد. زمین صفر مساوی است با افزایش قدرت خرید دهک‌های پایین‌دست جامعه و درعین‌حال قدرت ساخت‌وساز سازندگان در این زمین‌ها افزایش می‌باید.

در این میان، بنا بر مصوبه سال گذشته قرار شد کل بافت‌های فرسوده دولتی به‌صورت رایگان در اختیار سازندگان قرار بگیرد که می‌توانست گره کور قیمت زمین را باز کند، اما به دلیل وسعت اندک این اراضی (حدود 3 هزار و 600 هکتار) این مصوبه تاکنون چندان موفق نبوده است. اگرچه باید اذعان کرد که از این اراضی می‌توان به عنوان فرصت استثنایی نیز یادکرد. این املاک می‌تواند به‌نوعی مناسب دهک‌های متوسط به پایین جامعه باشد ازآنجایی‌که این املاک در بخش شهری قرار دارد دارای خدمات شهری مناسبی نیز است.

 3 گره مهم در احیای بافت فرسوده

ندا رفیع زاده، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه مشکل بافت‌های فرسوده تنها ساختمان‌ها نیست، گفت: اکثر مناطق بافت‌های فرسوده از تراکم بالای جمعیتی برخوردار و نیازمند برنامه منسجم و ضربتی است. متاسفانه شهرداری‌ها نیز در خصوص کاهش یا ثبات جمعیتی این مناطق بعد از بهسازی موفق نبودند؛ بطور مثال، طی سال‌های 87 تا 89 حدود، ۵۸ هزار ۶۵۳ فقره پروانه ساختمان صادرشده بخش اعظم آن متعلق به مناطق بافت فرسوده 10 تا 12 بوده است.

رفیع‌زاده بابیان این مطلب افزود: متاسفانه جهت‌گیری شهرداری‌ها در خصوص نوسازی همراه با افزایش طبقات و تراکم ساختمانی در این بافت‌ها بوده که به علت عدم زیرساخت‌های مناسب و فرسوده به‌هیچ‌عنوان رویکرد مطلوبی لحاظ نمی‌شود. زیرا این واحدهای جدید پرتراکم بر مشکلات این مناطق افزوده است. وی با بیان اینکه رویکرد شهرداری‌ها در نوسازی این مناطق باید از تک بنایی به نوسازی پهنه و فضاهای شهری تغییر پیدا کند، گفت: در حال حاضر، رویکرد نوسازی و احیای بافت فرسوده با سه گره کور یعنی عدم سرعت کافی در بهسازی، عدم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و نوسازی خدمات شهری روبرو است. بنابراین تا این معضلات حل نشود موفقیت بزرگی در احیای بافت‌های فرسوده نخواهیم داشت.

رفیع‌زاده گفت: از شهرداری جدید تهران می‌خواهیم نگاه جامع‌تری به بافت‌های فرسوده داشته باشد. به‌هرحال اگر بخواهیم یک احیای مطلوب داشته باشیم، باید به چند رویکرد مهم یعنی نوسازی کالبدی به نوسازی فضایی -کالبدی، جلب مشارکت بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری‌های بزرگ در بافت‌های فرسوده، سرعت بخشیدن به روند نوسازی، احیا و نوسازی بخش‌های خدمات شهری توجه داشت.

 سویه‌های اجتماعی نوسازی بافت فرسوده

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه جدای از مباحث یادشده، بافت فرسوده تنها یک معضل کالبدی نیست گفت: این معضل به‌نوعی اجتماعی نیز محسوب می‌شود. درست است که ما در بافت‌های فرسوده با انبوهی از بلوک‌های فرسوده روبرو هستیم اما مشکل بافت‌های فرسوده چه در ایران و چه در سایر کشورها، بحث مسائل اجتماعی و فرهنگی نیز است. احیای بافت‌های فرسوده نیازمند آگاهی‌سازی و افزایش درصد مشارکت است. در حقیقت نوسازی بافت‌های فرسوده فقط تخریب بنا نیست که بخواهیم مردم را بالاجبار وارد کنیم. رفیع‌زاده در پاسخ به اینکه آیا احیای بافت‌های فرسوده می‌تواند کمک‌رسان دهک‌های پایین جامعه باشد، گفت: یکی از دلایل عدم حضور انبوه‌سازان در بافت فرسوده ناشی از سود کم حاشیه‌یی آن است؛ بنابراین با تجمیع بلوک‌ها و اخذ تراکم به دنبال سود هستند. تا زمانی که این تفکر در بین سازندگان این مناطق باشد، نمی‌توانیم به املاک باکیفیت و مناسب برای دهک‌های پایین جامعه باشیم. هرچند که با این روش به علت افزایش قیمت ساخت‌وساز نیز دست دهک‌های پایین جامعه از خرید این املاک کوتاه است. وی گفت: دولت باید با ارائه تسهیلات و طرح‌های تفصیلی مشخص، این مناطق را اصولی بهسازی کند. اگرچه تراکم جمعیت در این بخش‌ها سودهای بالایی برای شهرداری و سازندگان دارد، اما به‌هیچ‌عنوان راهکار مناسبی برای افزایش کمی و کیفی مسکن محسوب نمی‌شود.

 دلیل خروج انبوه‌سازان از بافت فرسوده

محمدعلی مهری، کارشناس شهری در خصوص تاثیر احیای بافت‌های فرسوده در تامین مسکن دهک‌های پایینی جامعه گفت: به نظر می‌رسد، احیای بافت‌های فرسوده بتواند یکی از سناریوهای برنامه جامع مسکنی لحاظ شود.

مهری افزود: برای ساخت ملک‌های ارزان در بافت فرسوده باید اطلاعات آماری جامع از وضعیت شغلی، اجتماعی و جمعیت داشته باشیم. دولت باید ببیند این افراد چه درآمدی دارند و ویژگی‌های جمعیتی آنها چگونه است، بعد برای آنها تعاونی‌هایی ایجاد کند. بخشی از منابع موردنیاز را از بانک بدهد و بخشی از مشغله و شغل آنان تامین شود و زندگی این افراد سامان بگیرد.  وی در خصوص مشکلات کنونی احیای بافت فرسوده اظهار کرد: یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش مشارکت انبوه‌سازان در املاک بافت فرسوده ناشی از انحرافات در پرداخت تسهیلات 4 درصدی وام ساخت‌وساز بود. اگرچه گفته‌شده بود از ابتدای سال 95 وام 50 میلیون تومانی تسهیلات با 4 درصد ارائه می‌شود، اما این وام با تسهیلات 18 درصد محاسبه و درنهایت باعث کنار‌گیری انبوه‌سازان از صحنه ساخت‌وساز شد.  مهری ادامه داد: اما عوامل دیگر مانند بوروکراسی و کاغذبازی برای پرداخت تسهیلات، عدم تامین یارانه نرخ سود وام نوسازی، رفتار سلیقه‌یی بانک‌ها در پرداخت مرحله‌یی اقساط وام نوسازی و همچنین توزیع نامتعادل استانی وام نوسازی، به همراه مشکلات مربوط به تسهیلات پنج مانعی هستند که احیای بافت فرسوده را طولانی‌تر و بی‌اثرتر کرده و این سازندگان به دنبال متراژهای دست بالا رفته‌اند تا سود بیشتری از این بخش دریافت کنند.

وی گفت: ارائه تسهیلات ویژه و حمایت از سازندگان باعث افزایش تولید کمی و کیفی مسکن در بافت‌های مرده شهری می‌شود. بنابراین، بارونق ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده رکود فعلی در این بازار کاهش‌یافته و قیمت‌های نجومی نیز به سمت کاهش میل خواهند کرد. البته بافت‌های فرسوده نیز به‌تنهایی پاسخ گوی نیاز دهک‌های بسیار پایین جامعه نیستند.

 دولت‌ها موفق نبودند

حسن محتشم، رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان نیز با بیان اینکه نوسازی بافت فرسوده در تهران انسجام کافی نداشته و با برنامه‌ریزی لازم انجام نمی‌شود، گفت: ۳۲۰۰ هکتار بافت فرسوده اولویت‌دار داریم که باید بطور جدی وارد نوسازی شود.

محتشم در پاسخ به این سوال که قرار بود بر اساس قانون برنامه سالانه ۱۰ درصد بافت فرسوده نوسازی شود، اما به نظر می‌رسد این هدف محقق نشده است، گفت: بازسازی و نوسازی ۱۰ درصد بافت‌های فرسوده مربوط به این دولت نیست و بر اساس برنامه سوم توسعه قرار شد سالانه ۱۰ درصد بافت فرسوده نوسازی و بازسازی شود، اما در هیچ سالی این اتفاق رخ نداد.

وی افزود: در دولت یازدهم ستاد بازآفرینی توسعه پایدار تشکیل شد تا این اقدام عملی و اجرایی شود اما متاسفانه در یک سال و نیم گذشته که این ستاد تشکیل شد، در عمل با کندی مواجه بوده‌ایم.

محتشم اظهار کرد: به تازگی نیز صندوقی با سرمایه ۱۰ میلیارد تومان تشکیل و قرار شد فعال شود، بنابراین امیدوار هستیم با تشکیل این صندوق، عملیات اجرایی بافت‌های فرسوده بطور جدی شروع شود.

رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن با اشاره به اینکه ۱۳ هزار هکتار بافت فرسوده داریم که باید نوسازی و بازسازی شوند، گفت: از ۱۳ هزار هکتار بافت فرسوده ۳۲۰۰ هکتار بافت فرسوده در اولویت داریم که باید بطور جدی برای نوسازی و بازسازی آن اقدامی عاجل شود. محتشم اظهار کرد: در چند سال گذشته به هر حال بطور پراکنده فعالیت‌هایی در بافت‌های فرسوده صورت گرفته و در حال حاضر هم انجام می‌شود، اما اقداماتی که برنامه‌ریزی و منسجم باشد دیده نمی‌شود.

وی گفت: اگر یک برنامه منسجم برای بازسازی و نوسازی بافت فرسوده داشته باشیم، می‌توان با قاطعیت در مورد تاریخ دقیق و زمان مشخص وضعیت بهتر شدن نوسازی بافت‌های فرسوده اظهارنظر کرد.

 اصلاح بافت‌های قهوه‌‌ای

در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه محدوده‌های درون‌شهری از توسعه نوبنیاد و درون‌زا تشکیل ‌شده است، گفت: رشد و ارتقای وضعیت درون‌زا خیلی کم‌هزینه و مقرون‌به‌صرفه است. این بافت‌ها دارای مترو و زیرساخت‌های شبکه‌یی است. بنابراین باید از هرگونه گسترش شهرها و تخریب زمین‌های کشاورزی یا پهنه‌های زیستی جلوگیری کنیم.

بدری افزود: بنابراین استفاده از بخش‌های درون‌زا بی‌مصرف و قهوه‌یی مانند گاراژها، انباری‌های بی‌مصرف و املاک فرسوده می‌تواند صرفه اقتصادی مطلوبی برای جامعه داشته باشد.  وی بابیان اینکه سیاست‌های غلط، وضعیت کلان‌شهرها را به چالش کشانده است، گفت: ارائه مجوز و پروانه ساخت در بخش‌های نوبنیاد مانند منطقه 22 باعث شده بازار تهران به کما برود.

این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر 1200 ملک در حال اتمام وجود دارد که 600 هزار آماده سکونت و 600 هزار آن در حال اتمام است. با احتساب 3.2 درصدی خانوار، این میزان املاک برای 4 میلیون نفر کافی است که متاسفانه قسمت اعظم آن در منطقه 22 قرار دارد. بدری افزود: توسعه معقول بافت‌های فرسوده باعث ملایم شدن آهنگ رشد معاملات شده و سد محکمی در برابر سیاست‌های غلط است.

وی گفت: در حال حاضر 2600 آپارتمان خالی از سکنه در تهران وجود دارد که حدود یک میلیون و 500 واحد آن مربوط به منطقه 22 است. این میزان به‌وضوح نشان می‌دهد که مسوولان در ساخت‌وساز هیچ برنامه مشخصی ندارد و متاسفانه فقط به دنبال گسترش ملک در بخش‌های نوبنیاد پایتخت است. وی گفت: به‌جز این املاک 400 هزار واحد مسکونی نیز در مسکن مهر بلوکه‌شده بنابراین دولت دوازدهم باید در برابر اشتباهات حاصل از دولت‌های گذشته برنامه‌های منسجم طراحی کند.