موانع نامرئی مقابل «خانهاولی»ها
حضور موج اول «خانه اولی»ها در ایستگاه دریافت وام خرید مسکن «یکم»، به کشف مانع نامرئی در مسیر پرداخت تسهیلات رونق زا در بازار ملک منجر شد.
از دردسر دوم گروهی از «خانه اولی»های واجد شرایط وام «یکم» که بعد از یک سال و نیم سپردهگذاری در صندوق پسانداز، موعد دریافت وامشان فرارسیده، حاکی است: برخی از ثبت نام‌کننده ها در صندوق پسانداز مسکن «یکم»، به دلیل ناتوانی در تامین «ضامن دولتی» برای جلب اعتماد شعبه بابت پرداخت به موقع اقساط ماهانه، هماکنون در ایستگاه آخر – مرحله دریافت تسهیلات- سردرگم یا متوقف مانده اند. به گزارش دنیای اقتصاد، شعب ارائهکننده وامهای 80 و 160 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران، مطابق ضوابط مکتوب در سایت اینترنتی بانک عامل، موظفند برای صحتسنجی «توانایی مالی فرد وام‌گیرنده در بازپرداخت تسهیلات»، یک یا همه شروط 4گانه شامل «درآمد مستقل، حکم استخدامی، فیش حقوقی و گردش حساب بانکی» مربوط به متقاضی را کنترل کنند.
هر چند آنچه در برخی شعب و همچنین سامانه تلفنی کارشناسان بانک، درباره مدارک مورد‌نیاز برای پرداخت وام مسکن «یکم» عنوان میشود، متفاوت از ضوابط مکتوب و دارای ابهام برای متقاضیان است، اما از آنجا که مسوولیت «تایید نهایی» مدارک متقاضی، به «تشخیص» شعبه، محول شده است، برخی شعب در مواجهه با گروهی از واجدان شرایط وام خانه اولی، آن هم در مرحله پرداخت تسهیلات –آخرین مرحله بعد از حداقل یک سال سپردهگذاری- درخواست «معرفی ضامن دولتی» به عنوان یکی از چند مدرک مورد نیاز برای تکمیل پرونده را به متقاضیان، مطرح می‌کنند.
تامین «ضامن دولتی» به عنوان شرط قید نشده در ضوابط مکتوب، در حال حاضر دردسر دوم «خانه اولی»ها، بعد از چالش اول «تامین مبلغ لازم برای سپردهگذاری»، محسوب میشود. در تهران وام 80 میلیون تومانی «یکم» به تامین 40 میلیون تومان نقدینگی از سوی خانه اولی‌ها، برای یک سال پسانداز در صندوق، نیاز دارد اما طی نزدیک به دو سال گذشته از فعالیت این صندوق، خانه اولی‌ها در تهران، به‌خاطر ضعف بنیه مالی‌شان، به‌طور متوسط، 30 میلیون تومان، سپردهگذاری انجام دادند که این موضوع باعث شده، افراد به جای یک سال، بعد از حداقل یک سال و نیم، مشمول دریافت این تسهیلات شوند.
در حال حاضر از آنجا که موعد دریافت وام حجم قابل توجهی از ثبت نام‌کننده ها در صندوق «یکم»، به تدریج در حال فرارسیدن است، گروهی از این افراد که به هر دلیل، امکان تامین 4 شرط مربوط به «اثبات توان پرداخت قسط» را ندارند، به مسیر اضافی و زمانبر «تامین ضامن دولتی» ارجاع داده میشوند. بررسیهای درباره مانع نامرئی – ضامن دولتی- در مسیر پرداخت وام خرید مسکن به خانه اولی‌ها حاکی است: شرط معرفی «کارمند دولت» به عنوان ضامن معتبر برای فرد وام‌گیرنده، اقدام مضاعف و زائد، برای تضمین مالی متقاضی، از بابت اطمینان بانک در پرداخت به موقع اقساط ماهانه تسهیلات، به حساب میآید.
معتبرترین ابزار تضمین بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن، به‌خصوص برای صندوقهای پسانداز، ملک خریداری شده توسط فرد وام‌گیرنده است که تا پایان مراحل بازپرداخت، در «رهن بانک» قرار میگیرد. این فرآیند، «عزم افراد برای بازپرداخت تسهیلات» را تضمین میکند. از طرفی، پسانداز اولیه «خانهاولی»ها در این صندوق آن هم با سود صفر سپردهگذاری، نشانه معتبر از «توانایی مالی حداقلی برای پرداخت قسط حداکثر یک میلیون تومانی وام 80 میلیونی» است.
تجربه پرداخت وام مسکنمهر، به دهکهای ضعیفتر از واجدان شرایط وام «یکم»، مشخص میکند: با لحاظ نرخ پایین مطالبات معوق در بانک عامل بخش مسکن برای تسهیلات مسکن مهر و غالب تسهیلات خرید مسکن، وام‌گیرنده ها، در پرداخت به موقع اقساط، به رعایت نظم حداقلی و قابل قبول بانک، پایبند هستند.
در مسکن مهر، بانک‌ها به دریافت سفته بانکی و تسهیل در اخذ مدارک از متقاضیان، رضایت دادند. کارشناسان مسکن در شرایط فعلی تاکید می‌کنند: با توجه به برنامهریزی سیاستگذار پولی و متولی بخش مسکن و اهداف در نظر گرفته شده برای وام «یکم»، لازم است فرآیند پرداخت این تسهیلات، سادهسازی شود.
«خانه اولی»ها برای تامین «ضامن دولتی» با دو دستانداز «کمیاب بودن کارمند از قبل ضامن نشده» و همچنین «عدم پوشش سقف ضمانت در نامه کسر از حقوق ضامن» روبه‌رو هستند. از ابتدای امسال، برخی دستگاه ها برای معرفی کارمندان خود به بانک‌ها در نقش ضامن، برای حداکثر 40 میلیون تومان تسهیلات، معرفینامه کسر از حقوق صادر می‌کنند. در شرکتهای بخش خصوصی نیز معرفینامه های ضمانت بازپرداخت تسهیلات، اخیرا دارای «سقف مالی مشخص» شده که ارقام آن، کفاف سقف ریالی وام یکم را نمیدهد. در این مسیر، خانه اولی‌ها مجبور به تامین دو ضامن هستند.
فرآیند ثبت نام خانه اولی‌ها برای دریافت ارزانترین تسهیلات خرید مسکن در حالی از خردادماه 94 با سپردهگذاری یکساله در صندوق پسانداز مسکن یکم آغاز شد که با افزایش تعداد ثبت نام‌‌کنندگان در ماه های بعد، عملا بخشی از متقاضیان خانه اولی هماکنون با اتمام دوره انتظار، مشمول دریافت این تسهیلات شده اند. نیمه پارسال آمار ثبت نام روزانه متقاضیان خانه اولی به بالای 400 نفر رسید، این در حالی است که تا قبل از آن یعنی از ابتدای تشکیل صندوق یکم –خرداد 94 تا بهار95- روزانه بیش از 100 نفر برای دریافت این تسهیلات ثبت نام میکردند.
برخی مشمولان دریافت وام خرید مسکن این روزها در حالی برای ارائه «ضمانت نامه کسر از حقوق خود یا ضامن معتبر» به بنبست رسیده اند که انجام معامله خرید آپارتمان قبل از موعد دریافت وام، تعهد آنها برای پرداخت مابقی ارزش معامله به فروشنده از محل وام یکم را مشمول تاخیر زمانی و جریمه احتمالی کرده است.
برخی شاغلان بخش خصوصی و غالب افراد فعال در مشاغل آزاد امکان دریافت و ارائه گواهی کسر از حقوق به بانک ندارند و شرط معرفی ضامن دولتی در ایستگاه آخر دریافت وام برای آنها مشکلساز شده است؛ این درحالی است که علاوه بر کمیاب بودن ضامن دولتی، بسیاری از آنها حتی کارمندانی که خودشان در صف دریافت وام هستند تنها با یک گواهی کسر از حقوق نمیتوانند وام بگیرند چون حقوق آنها به تنهایی، کفاف ضمانت تعیین شده را نمیدهد. بنابراین باید دو ضامن به بانک معرفی کنند.
درحالی که در شرایط مندرج در پرتال اطلاع‌رسانی بانک عامل بخش مسکن برای دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق یکم، تنها شرط احراز توانایی مالی متقاضیان برای تضمین بازپرداخت اقساط، «ارائه حکم استخدامی»، «فیش حقوقی» یا «گزارش مربوط به گردش حساب بانکی» فرد وام‌گیرنده به عنوان ملاک «تمکن مالی» مورد تاکید قرار گرفته است، هماکنون برخی مشمولان دریافت وام با شرط دشوار ارائه «ضمانت‌نامه کسر از حقوق» از سوی ضامن معتبر (کارمند رسمی دولت) مواجه شده اند.
اعمال سلیقه در تامین تضامین اضافی برای احراز توانایی پرداخت اقساط موجب شده درحال حاضر برخی از این متقاضیان به رغم سپردهگذاری یکساله و قرار گرفتن در لیست مشمولان دریافت تسهیلات، عملا قادر به تامین شرط ارائه ضامن معتبر و در نتیجه دریافت وام نباشند. در این باره کارشناسان ارتباط با مشتریان بانک به متقاضیان اعلام می‌کنند: معرفی ضامن معتبر در فرآیند پرداخت همه انواع تسهیلات بانکی روال طبیعی است که در مورد تسهیلات خرید مسکن نیز صدق میکند.
ایندرحالی است که بنا بر اظهار کارشناس مرکز ارتباط با مشتریان بانک، در صورتی که فرد متقاضی بتواند شعبه محل افتتاح حساب برای دریافت وام خانه اولی‌ها را با ارائه فیش حقوقی به عنوان مدرک احراز تمکن مالی متقاعد کند نیازی به معرفی ضامن معتبر و ارائه ضمانت نامه کسر از حقوق کارمندان دولت نیست، هر چند بنا بر تاکید وی این موضوع براساس تشخیص شعبه و در اختیار رئیس هر یک از شعب بانک است؛ به‌طوری که نحوه احراز هویت برای تضمین توانایی مالی متقاضی به منظور بازپرداخت اقساط ممکن است از شعبه ای به شعبه دیگر «متفاوت» باشد. این رفتار هماکنون علاوه بر «ایجاد سردرگمی میان متقاضیان» و مشمولان دریافت تسهیلات، نشاندهنده «نگاه سنتی» به تسهیلات ارزانقیمت خرید مسکن برای خانه اولی‌ها است.
یک کارشناس مرکز ارتباط با مشتریان بانک عامل وام یکم در اینباره اعلام کرد: متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن اعم از خانه اولی‌ها و سایر متقاضیانی که با استفاده از سپردهگذاری یکساله یا خرید اوراق حق تقدم، مشمول دریافت تسهیلات هستند لازم است حتما از طریق ارائه گواهینامه معتبر درآمدی و شغلی خود توانایی مالی‌شان را برای پرداخت اقساط تسهیلات به بانک اثبات کنند. البته این موضوع بیشتر برای کارمندان رسمی دولت صدق میکند و سایر متقاضیان باید برای دریافت تسهیلات، ضامن معتبر دولتی، معرفی و گواهی معتبر کسر از حقوق ارائه کنند. درشرایطی که هماکنون مشمولان دریافت وام خانه اولی‌ها و سایر متقاضیان تسهیلات مسکن از محل اوراق حق تقدم، با شرط پیشبینینشده الزام به معرفی ضامن معتبر و گواهی کسر از حقوق دچار چالش شده‌اند، حتی برخی کارمندان دولت نیز با مشکل «محدودیت ضمانت مالی در گواهی کسر از حقوق» روبه‌رو شده‌اند. هماکنون اغلب ادارات و دستگاه های دولتی تنها تا سقف مشخصی –معمولا 70 درصد-از حقوق کارمندان، گواهی تعهد مالی کسر از حقوق برایشان صادر می‌کنند که با توجه به وضعیت متوسط حقوق ماهانه کارمندان تنها معرفی یک ضامن یا ارائه یک گواهی کسر از حقوق، برای دریافت یک فقره تسهیلات کفایت نمیکند. به‌طوری که بعضا عمده متقاضیان ناچارند برای دریافت تسهیلات خرید مسکن اعم از تسهیلات خانه اولی‌ها یا وام اوراق، معمولا دو ضامن با دو گواهی کسر از حقوق به شعبه موردنظرشان ارائه کنند.
در عمده دستگاه ها، تنها تا سقف 70 درصد و بعضا کمتر، برای کارمندان و شاغلان گواهی کسر از حقوق صادر میشود با این استدلال که کارمندان نمیتوانند در صورت عدم پرداخت اقساط ماهانه وام خود یا کسی که ضامن وی شده اند، 100 درصد حقوقشان را پرداخت کنند و باید بابت حداقلیترین هزینه های زندگی، بخشی از حقوق آنها محفوظ بماند.
بازار سیاه معرفی ضامن
با الزام ارائه ضمانت‌نامه کسر از حقوق برای مشمولان دریافت تسهیلات خرید مسکن و همچنین اوراق حق‌تقدم و در پی محدودیتهایی که سازمانها، ادارات و دستگاه ها برای صدور این گواهینامه اعمال می‌کنند، بازار سیاه معرفی ضامن کسر از حقوق بار دیگر رونق گرفته است. تحقیقات میدانی از بازار آزاد معرفی ضامن کسر از حقوق برای دریافت تسهیلات مسکن نشان میدهد هماکنون تنها تعداد محدودی از دلالان این بازار اقدام به معرفی ضامن برای دریافت تسهیلات خرید آپارتمان می‌کنند. ایندرحالی است که همین تعداد محدود نیز دستکم مبلغ 2 میلیون تومان بابت معرفی هر ضامن برای دریافت کمترین میزان تسهیلات-معمولا هر فقره تسهیلات 60 و 80 میلیون تومانی-از متقاضی مطالبه می‌کنند. با توجه به اینکه عمده متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن هماکنون متقاضیان خانه اولی و زوجهای جوان هستند که برای خرید آپارتمان با تنگنای مالی شدیدی مواجهند و پرداخت این مبلغ و مبالغ بالاتر در بسیاری موارد از توان آنها خارج است. دلالان «ضامن وام»، در بسیاری موارد ضامن مدنظر خود را تنها برای برخی شعب، قابل استفاده عنوان می‌کنند که این بازار سیاه، زمینه رانت و فساد را رقم میزند. دشواری مسیر دسترسی متقاضیان خانه اولی و مصرفی مسکن به وام که رونق بازار مسکن به شیوه درست و غیرسوداگرانه تنها از طریق تحریک و حمایت از تقاضای آنان میسر است، موجب میشود عملا کارآیی وام خرید مسکن که با اقدامات گوناگون از جمله افزایش سقف و کاهش سود تسهیلات تلاش میشد ارتقا یابد، به مانع برخورد کند.
