پیشنهاد تاسیس بانک محلی برای رونق ساخت و ساز

در قالب این کانال غیربانکی و مستقل از بودجه دولت، از یکسو نیاز مالی پیمانکاران پروژه‌های عمرانی مرتفع می‌شود و از سوی دیگر عوامل راه‌انداز موسسات پس‌انداز به‌واسطه جریان مالی پروژه‌ها، متعهد به پرداخت سود سپرده‌گذاری یا تسهیلات ملکی مورد نیاز سپرده‌گذاران می‌شوند. به گزارش دنیای اقتصاد، آن‌طور که نایب رئیس انجمن شرکت‌های ساختمانی از تجربه پیمانکاران در اجرای پروژه‌های عمرانی در شهرهای مختلف کشور گفته است، تعریف یک پروژه با کاربری غیرمسکونی در جهت توسعه خدمات و امکانات یک منطقه شهری، یک ظرفیت بالقوه از بابت همراهی و مشارکت مالی افراد بومی در آن منطقه ایجاد می‌کند که تاکنون امکان استفاده از این ظرفیت فراهم نبوده است. راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای، می‌تواند به استفاده از ظرفیت مشارکت مالی خُرد در پروژه‌های غیرمسکونی اما سودده منجر شود.

 طی دست کم دو سال اخیر،‌ انباشت مطالبات پیمانکاران از دولت و تنگنای مالی بودجه عمرانی کشور، مهم‌ترین عوامل شکل‌دهنده رکود در بخش ساختمان بوده که انعکاس اثر منفی آن در سایر بخش‌ها باعث رشد منفی کل اقتصاد در سال 94 و جلوگیری از رشد مثبت چشمگیر در سال جاری شد.

در حال حاضر 7 هزار پروژه عمرانی نیمه‌تمام و متوقف در سراسر کشور وجود دارد که حداقل 300 هزار میلیارد تومان منابع مالی برای احیا و تکمیل آنها مورد نیاز است. صرف‌نظر از این اعتبار غیرقابل دسترس، پروژه‌های عمرانی قابل تعریف در سال جدید نیز، نیازمند اعتبار و منابع مضاعف است که تامین آن، جز از مسیرهای نوین مالی از جمله اتکا به ابزارها و نهادهای بازار سرمایه، تقریبا غیرممکن خواهد بود.

امسال، بخش ساختمان – این بخش شامل فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی همچون ساخت و سازهای مسکونی و همچنین فعالیت‌های ساختمانی دولتی همچون پروژه‌های عمرانی و زیرساختی است- در رکود کامل قرار داشت به‌طوری که ارزش افزوده در این بخش طی 9 ماه اول سال 95 رقمی معادل 1/ 17 درصد کاهش پیدا کرد. این بخش در سال 94 نیز با رشد منفی 17 درصد روبه‌رو شد. هر چند رکود ساخت و ساز ناشی از رکود در معاملات مسکن طی سال‌های 93 تا 95، عامل بخشی از رشد منفی بخش ساختمان بوده است اما رکود پروژه‌های عمرانی ناشی از نبود منابع نیز در رشد منفی بخش ساختمان موثر بوده است. شرکت‌های ساختمانی برای برون‌رفت از این وضعیت، پیشنهاد به‌کارگیری مسیر جدید تامین مالی مسکن را برای پروژه‌های خود مطرح کرده‌اند. اما کارشناسان مالی و بورسی با اشاره به سابقه جهانی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای و همچنین دستورالعمل تابستان امسال بانک مرکزی برای شروع به کار این موسسات در ایران معتقدند: کارکرد این موسسات، مختص بازار مسکن است، به گونه‌ای که در قالب راه‌اندازی آنها در شهرهای مختلف، بانک‌های محلی با مقیاس کوچک‌تر از بانک عامل بخش مسکن، صرفا برای تامین مالی دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن تاسیس می‌شود. این موسسات صرفا بر جذب سپرده از گروه‌های متقاضی مسکن ساکن هر شهر متمرکز می‌شوند و با سرمایه‌گذاری منابع سپرده‌ای در بازار سرمایه یا پرداخت تسهیلات به سازنده‌های مسکن، در نهایت، به سپرده‌گذاران، تسهیلات خرید با سقف بالا و سود کمتر در مقایسه با وام بانکی خرید مسکن ارائه می‌کنند.

با این حال، برخی متولیان تامین مالی بخش مسکن، استفاده از ظرفیت موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای به نفع پروژه‌های عمرانی را امکان‌پذیر می‌دانند.

به رغم گذشت نزدیک 6 ماه از ابلاغ دستورالعمل راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای، هنوز در هیچ یک از شهرهای کشور، چنین موسساتی فعال نشده اما مقدمات راه‌‌اندازی در سه استان، به مراحل پایانی خود نزدیک می‌شود.

در این میان، یک پیشنهاد نیز از سمت کارشناسان اقتصادی به شرکت‌های ساختمانی ارائه شده است که در قالب آن، عملیات تامین مالی پروژه‌های عمرانی می‌تواند از طریق راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در بورس به اجرا دربیاید. دو کانال جایگزین بودجه عمرانی شامل «شارژ محلی از طریق موسسات پس‌انداز» و «جذب نقدینگی از بازار سرمایه به کمک صندوق‌های زمین و ساختمان»، قرار است در جلسات مشترک انجمن شرکت‌های ساختمانی و مدیران بازارهای پول و سرمایه، بررسی نهایی شود.

جواد خوانساری با اشاره به آمادگی بخش‌خصوصی برای استفاده از ظرفیت‌های قانونی موجود در مسیر راه‌اندازی نهادها و ابزارهای پولی و مالی جدید برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی گفت: یکی از کارسازترین راهکارها برای رفع تنگنای مالی از پروژه‌های ساختمانی و عمرانی، ایجاد امکان راه‌اندازی «موسسات وام و پس‌انداز منطقه‌ای» است که به تازگی با همکاری بانک عامل بخش مسکن امکان تاسیس آنها برای تامین مالی پروژه‌های مسکونی مشخص در هر منطقه فراهم شده است. وی افزود: اما مشکل اینجاست که هم‌اکنون این موسسات تنها برای تامین هزینه ساخت واحدهای مسکونی قابلیت راه‌اندازی دارد؛ اگر سازوکاری طراحی شود که بتوان از این موسسات برای تکمیل یا شروع پروژه‌های غیرمسکونی بخش ساختمان و مسکن کشور نیز استفاده کرد، می‌توان شاهد بازشدن گره بسیار بزرگ در عرصه تامین مالی پروژه‌های عمرانی بود. نایب رئیس انجمن شرکت‌های ساختمانی در حالی پیشنهاد تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای برای گروه‌های به‌خصوصی از پروژه‌های عمرانی را مطرح می‌کند که مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن نیز از این پیشنهاد به‌عنوان طرحی قابل بررسی و مناسب برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی یاد می‌کند. محمد حسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن در این باره گفت: شارژ محلی پروژه‌های عمرانی از طریق تاسیس موسسات تسهیلات و پس‌انداز مسکن منطقه‌ای پیشنهادی قابل بررسی است؛ هر چند هر گونه اقدام در این زمینه نیازمند کسب مجوز و مصوبه از بانک مرکزی است.

وی در عین حال به پیمانکاران ساختمانی پیشنهاد می‌کند هم اکنون روش‌های موثر تامین مالی برای پروژه‌های عمرانی فراهم است که بانک مسکن آمادگی دارد در این باره اطلاعات لازم را در اختیار پیمانکاران قرار دهد و همکاری‌های لازم را نیز متناسب با حیطه اختیار خود با آنان به عمل آورد. تاسیس «صندوق‌های سرمایه‌گذاری» برای تامین مالی پروژه‌های خاص و انتشار «اوراق مشارکت» دو روش دیگری است که به گفته مرادی پیمانکاران بخش خصوصی می‌توانند برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی خود از آنها استفاده کنند. ضمن اینکه تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای به شرط تدوین سازوکار عملیاتی مناسب و کسب مجوز از بانک مرکزی، منبع مالی مناسبی برای تکمیل پروژه‌های نیمه تمام محسوب می‌شود.

همچنین نایب رئیس انجمن شرکت‌های ساختمانی معتقد است: در صورتی که امکانات مالی و مقدمات فعالیت برای بخش خصوصی فراهم شود، شاهد بروز تحولات چشمگیر در نقاط مختلف کشور خواهیم بود؛ تامین زمین و تسهیلات ارزان قیمت با دوره بازپرداخت مناسب قطعا یکی از راهکارهای موثر برای توانمندسازی بخش خصوصی است. این در حالی است که در ارتباط با نحوه همکاری سیستم بانکی با بخش خصوصی علاوه بر آنچه گفته شد قطعا نیاز است تا یکسری قوانین تسهیل شود؛ لازم است سیستم بانکی نیز کمک کند همان گونه که به بخش مسکن تسهیلات پرداخت می‌شود برای سایر پروژه‌های عمرانی که بهره‌برداران واقعی آنان نیز مردم هستند تسهیلات مناسب درنظر گرفته شود. در واقع اقدامات فعلی بانک مسکن در حوزه توانمندسازی مالی بخش مسکن می‌تواند به سایر پروژه‌های عمرانی نیز تسری پیدا کند.

پروژه‌های مشمول تامین مالی محلی

نایب رئیس انجمن شرکت‌های ساختمانی در حالی از آمادگی بخش خصوصی برای تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای به منظور تامین مالی پروژه‌های عمرانی در نقاط مختلف کشور خبر داد که معتقد است این موسسات شیوه مناسبی برای تامین مالی برخی از پروژه‌های عمرانی زودبازده محسوب می‌شود. جواد خوانساری گفت: در حال حاضر سازوکار موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای به‌عنوان یکی از ابزارهای نوین تامین مالی حوزه ساخت و ساز تنها مختص مسکن است این درحالی است که بخش خصوصی آمادگی دارد علاوه بر بخش مسکن اقدام به تاسیس این موسسات برای تامین مالی سایر پروژه‌های عمرانی کند.

وی در مورد ویژگی‌های پروژه‌های عمرانی که می‌توانند با استفاده از این موسسات شارژ محلی شده، تکمیل‌ و به مرحله بهره‌برداری برسند، توضیح داد: اگر چه نمی‌توان تمام پروژه‌های نیمه تمام عمرانی را با استفاده از این روش تامین مالی، به اتمام رساند اما این روش در برخی پروژه‌ها همچون بیمارستان‌ها، سالن‌های ورزشی، فرودگاه‌ها، مدارس و به‌طور کلی پروژه‌هایی که دوران ساخت و مشارکت در آنها طولانی مدت نیست، قابل استفاده است.

خوانساری گفت: این در حالی است که برای دیگر پروژه‌های عمرانی بلندمدت همچون پروژه‌های راهسازی، تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای به‌عنوان بانک‌های محلی کاربرد ندارد. وی با بیان اینکه هم اکنون 7 هزار پروژه عمرانی نیمه تمام، متوقف و نیمه تعطیل در سراسر کشور به دلیل نبود سیستم تامین مالی موثر وجود دارد، پیشنهاد کرد: می‌توان با همفکری بخش خصوصی سازوکاری ایجاد کرد که بتوان از ظرفیت‌های موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای برای تامین مالی سایر پروژه‌های عمرانی و حل مشکلات مالی در این پروژه‌ها به نفع بهره‌برداران و اقتصاد کشور، استفاده کرد. وی در این باره گفت: درحال حاضر این موسسات تنها برای تامین مالی ساخت واحدهای مسکونی قابلیت راه‌اندازی دارد؛ اگر سازوکاری طراحی شود که بتوان از این موسسات برای تکمیل یا شروع پروژه‌های عمرانی غیر مسکونی نیز استفاده کرد می‌توان شاهد باز شدن گره‌های بسیار بزرگ در عرصه تامین مالی پروژه‌های عمرانی بود. وی با اشاره به تنگنای مالی پیمانکاران‌ و سازندگان بخش خصوصی رسیدن پروژه‌های مهم عمرانی به مرحله بهره‌برداری را نیازمند تامین مالی این پروژه‌ها عنوان کرد و افزود: در این زمینه تسهیل و در صورت لزوم تغییر برخی قوانین یا تدوین مقررات جدید به منظور استفاده از این روش تامین مالی در پروژه‌های عمرانی ضروری است و امکان استفاده از روش‌ها، نهادها و ابزارهای مهم تامین مالی همچون موسسات پس‌انداز و تسهیلات نیز ایجاد شود.

وی گفت: برای تدوین سازوکارهای قانونی و تهیه چارچوب‌های لازم به منظور تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای برای شارژ محلی پروژه‌های عمرانی تیم کارشناسی ماهری در بدنه بخش خصوصی و شرکت‌های ساختمانی حضور دارند که به محض اعلام مسوولان سیستم بانکی و سایر مقامات مربوطه مدل عملیاتی این پیشنهاد را کارشناسی و ارائه می‌کنند.

خوانساری حمایت سیستم بانکی کشور از پیمانکاران بخش خصوصی به منظور کمک به تامین مالی پروژه‌های عمرانی به نفع تکمیل و افتتاح این پروژه‌ها را یکی از مهم‌ترین ضرورت‌های حال‌حاضر در تمام شهرهای کشور عنوان کرد و توضیح داد: هم اکنون به دلیل تضعیف بنیه مالی پیمانکاران که در نتیجه انباشت بدهی‌های دولت به بخش خصوصی ایجاد شده است، توان بخش خصوصی به قدری کاهش یافته است که حتی سرمایه‌های موجود در جامعه نیز تمایلی به ورود به پروژه‌های عمرانی ندارند و این در حالی است که در صورت حمایت سیستم بانکی از بخش خصوصی و توانمندسازی مجدد پیمانکاران، سرمایه‌های مردمی به خصوص سرمایه‌های منطقه‌ای و محلی منبع مالی مناسبی برای تامین مالی این پروژه‌ها است که بهره‌برداران اصلی آنان نیز مردم همان منطقه یا محله هستند.

وی گفت: در صورت راه‌اندازی این موسسات برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی، بخش خصوصی آمادگی پرداخت نرخ سود مناسب و همچنین تسهیلات گوناگون به سپرده‌گذاران این موسسات را دارد و در این زمینه هیچ مانع یا ممانعتی از طرف بخش خصوصی وجود ندارد. سود و تسهیلات از محل بهره‌برداری، فروش یا اجاره پروژه‌ها به سپرده‌گذاران موسسات پرداخت می‌شود.

وی افزود: هم اکنون حدود 500 هزار میلیارد تومان پروژه نیمه تمام در کشور وجود دارد که با استفاده از روش‌های جدید تامین مالی می‌توان نسبت به تکمیل و رساندن به مرحله بهره‌برداری اقدام کرد.

شرط راه‌اندازی بانک محلی برای پروژه‌های عمرانی

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن هم در این باره گفت: پیشنهاد اخیر بخش خصوصی مبنی بر فراهم شدن امکان راه‌اندازی موسسات تسهیلات و پس‌انداز منطقه‌ای برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی، پیشنهادی قابل بررسی و البته طرحی با قابلیت عملیاتی شدن است.

محمدحسن مرادی افزود: البته هرگونه اقدام در این زمینه مستلزم تهیه طرح کارشناسی، رایزنی با مسوولان سیستم بانکی کشور و دریافت مجوز و دستورالعمل نهایی از بانک مرکزی است. وی خاطرنشان کرد: موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای، می‌توانند در قالب بانک محلی، پروژه‌های مشخص عمرانی در هر منطقه یا محله را تامین مالی کنند و سپرده‌گذاران در قبال سپرده‌گذاری در این موسسات تسهیلات یا سود سپرده دریافت کنند.

مرادی با بیان اینکه هم اکنون ابزارهای دیگری نیز به منظور تامین مالی پروژه‌های عمرانی در کشور وجود دارد امکان انتشار اوراق مشارکت و همچنین تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری برای تامین مالی پروژه‌های خاص و مشخص را دو نمونه از امکانات موجود برای تزریق مالی به پروژه‌های عمرانی اعلام کرد.

وی گفت: با این حال طرح راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای برای پروژه‌های عمرانی در صورت کسب مجوز قانونی می‌تواند به‌عنوان ابزاری مناسب در اختیار پیمانکاران بخش خصوصی قرار بگیرد. وی تاکید کرد: در صورت فراهم شدن زمینه‌های قانونی، تاسیس این موسسات به لحاظ فنی هیچ گونه مغایرتی با سایر روش‌ها و استانداردهای تامین مالی پروژه‌های عمرانی ندارد.