«محرک بانکی» از بازار مسکن محو شد

کانال پرداخت تسهیلات «بدون سپرده» ساخت مسکن که اوایل امسال با هدف «تحریک سرمایه‌گذاران ساختمانی به خروج از لاک رکودی»، در بازار ملک ایجاد شد، طی روزهای اخیر به دلیل «حذف اولویت رونق مسکن ناشی از صدور اولتیماتوم برای اتمام تکالیف معوق مسکن مهر»،‌ تا زمان نامعلوم، «مسدود» شد. به گزارش دنیای اقتصاد، بازار مسکن شهرهای مختلف کشور مطابق آنچه سازنده‌ها در حال حاضر از «وضعیت خلاف انتظار بازار» اعلام می‌کنند، حاکی است: ترمز پرداخت وام‌های با سقف متوسط 100 میلیون تومانی برای ساخت مسکن کشیده شده و به رغم بازگشت پرحجم سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت و ساز، آن هم به اعتبار دریافت تسهیلات پرقدرت بانکی –به لحاظ پوشش هزینه ساخت- فعلا‌ امکان و اختیار ساخت‌و‌ساز با جذاب‌ترین تسهیلات بانکی، از فعالان ساختمانی سلب شده است.

تسهیلات سه رقمی و بدون سپرده ساخت مسکن اواسط بهار امسال به بازار آمد به‌طوری که با دسته‌بندی همه شهرهای کشور به 5 گروه (تهران و سایر کلان‌شهرها، جزایر جنوبی، مراکز استان و شهرهای بزرگ، شهرهای کوچک، شهرهای کمتر توسعه یافته)، پرداخت وام‌های 110 تا 150 میلیونی در تهران و وام‌های 50 تا 120 میلیون تومانی در سایر شهرها به ازای احداث هر واحد مسکونی، شروع شد. عملکرد واقعی این تسهیلات طی 8 ماه اخیر، به‌خاطر «سقف مناسب ریالی» و همچنین «حذف شرط سپرده‌گذاری»، قابل قبول بود و پرداخت آن از سوی بانک عامل،‌ توانست به تحرک‌بخشی در بازار ساخت و ساز منجر شود.

بررسی‌ها از اثر وام‌های بدون سپرده ساخت مسکن بر توقف «تعمیق رکود ساختمانی» هم در پایتخت و هم در سایر شهرهای بزرگ و کوچک کشور حاکی است: در نیمه اول امسال تحت تاثیر استقبال سازنده‌ها از تسهیلات بدون سپرده که حتی برای «استفاده در پروژه‌های نیمه‌کاره» نیز کاربری داشت، سقوط تیراژ ساخت مسکن در تهران متوقف شد. در پایتخت، بعد از افت 50 درصدی حجم ساخت و ساز مسکونی طی‌ سال‌های 93 و 94، در نیمه اول امسال، شیب تغییرات تیراژ ساخت و ساز از رشد منفی‌ فاصله گرفت و «صفر» شد. در کل کشور نیز طبق آخرین آمار رسمی، نرخ تغییرات تیراژ ساخت مسکن از افت بالای 50 درصد به رشد منفی 2 درصد رسیده که نشانه بهبود نسبی وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی است. در این میان، آمار پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن – وام‌های متوسط 100 میلیون تومانی- در سال جاری، مشخص می‌کند: پایان رکود ساختمانی در سال 95 مدیون این محرک بانکی بوده است. حجم پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به لحاظ تعداد وام طی 11 ماه اول امسال در کل کشور 16 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرد. این میزان رشد ناشی از افزایش حجم فعالیت‌های ساختمانی در شهرها به همین نسبت در مقایسه با سال قبل بوده اما از آنجا که بخش قابل توجهی از تسهیلات بدون سپرده، صرف تکمیل پروژه‌های ناتمام نیازمند نقدینگی شده است، میزان رشد در تیراژ ساخت و سازهای جدید، کمتر از رشد پرداخت تسهیلات بوده است. با توجه به آخرین آمار مربوط به متوسط هزینه ساخت مسکن در کل کشور که متر مربعی کمتر از یک میلیون تومان و حول و حوش 900 هزار تومان اعلام شده است، قدرت واقعی تسهیلات متوسط 100 میلیونی بدون سپرده ساخت مسکن در عمل، هزینه احداث 100 متر مربع بنای مسکونی را برای سازنده تامین می‌کند که این میزان پوشش تسهیلاتی بهای ساخت‌و‌ساز، آن هم با وام بدون سپرده و زود دسترس‌ در سال‌های گذشته بی‌سابقه بوده است.

با این حال در آستانه شروع سال 96، در شرایطی که از یکسو سطح آگاهی سرمایه‌گذاران ساختمانی از کم و کیف تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سطح مناسب رسیده و از سوی دیگر، با پیش رونق در معاملات خرید آپارتمان و فروش واحدهای نوساز قبلی، زمینه کافی برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی فراهم آمده، مراجعه سازنده‌ها به بانک برای دریافت این تسهیلات، پاسخ منفی شعب مختلف را در پی داشته است. آن طور که انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی مراجعه‌کننده به بانک عامل، اعلام کرده‌اند، پرداخت تسهیلات سه‌رقمی و بدون سپرده ساخت مسکن، به‌خاطر «مصرف کامل اعتبارات سال 95»، از چند روز پیش، در شهرهای مختلف متوقف شده است. پیش‌تر، مسوولان بانکی از آمادگی کامل برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده به سازنده‌های مسکن به هر میزان که تقاضا برای دریافت این تسهیلات وجود داشته باشد خبر داده بودند.

هر چند انسداد ناگهانی مسیر پرداخت این تسهیلات، به «اتمام اعتبارات سال 95» نسبت داده می‌شود اما منشأ اصلی آن با یک مصوبه در ماه گذشته ارتباط دارد. ماه گذشته با تصویب افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر از 30 میلیون به 40 میلیون تومان، مقرر شد بانک عامل بخش مسکن در پی صدور یک ضرب‌الاجل از جانب دولت برای اتمام سریع همه پروژه‌های ناتمام مسکن‌مهر تا پایان عمر دولت یازدهم،‌ نسبت به پرداخت 10 میلیون تومان تسهیلات جدید به حدود نیم میلیون واحد مسکونی مهر رسوب شده در این طرح ملی، اقدام کند. این تکلیف، با توجه به ممنوعیت شارژ خط اعتباری مسکن مهر، باید از محل بازپرداخت تسهیلات اولیه مسکن مهر –اقساط ماهانه‌ای که صاحبان واحدهای مسکونی مهر، به بانک پرداخت می‌کنند- اجرایی شود.

از آنجا که طی دست کم یک سال اخیر، بخشی از منابع حاصل از پرداخت ماهانه اقساط وام‌های مسکن مهر، برای پرداخت تسهیلات مختلف بخش مسکن از جمله تعادل‌بخشی به منابع و مصارف صندوق یکم و تسهیلات ساخت، اختصاص پیدا کرد، هم‌اکنون به دلیل نیاز رسوبات مسکن مهر (پروژه‌های ناتمام) به تسهیلات جدید، مسیر تخصیص اعتبارات دستخوش تغییر شده است. به این ترتیب، با لحاظ وضعیت موجود بازار ملک و محو شدن ناگهانی تسهیلات بدون سپرده ساخت، مشخص شده است: منابع مالی از قبل تدارک دیده شده برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده به سازنده‌های مسکن، با تکلیف جدید مسکن مهر، از ریل منتهی به رونق ساخت‌و‌ساز خارج شده است. بررسی‌ها درباره تبعات این تغییر اولویت در تامین مالی بخش مسکن نشان می‌دهد شوک ناشی از توقف پرداخت تسهیلات بدون سپرده به سازنده‌های مسکن، در صورت عدم پیگیری، می‌تواند پیش‌بینی‌های کارشناسی متکی به تحولات مثبت یک سال اخیر بازار ملک درباره «ورود به فاز رونق ساختمانی در سال 96» را ناکام بگذارد و احتمال کسری عرضه در بازار معاملات را تقویت کند.

کارشناسان برای رفع انسداد از مسیر پرداخت وام ساخت بدون سپرده، تنها راهکار ممکن را در افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن مطابق مصوبات به اجرا درنیامده توسط دولت، عنوان می‌کنند. طبق یک تبصره از بودجه سال جاری و همچنین مصوبه هفته گذشته هیات دولت، قرار بوده سرمایه بانک عامل بخش مسکن حداقل 4 هزار میلیارد تومان افزایش پیدا کند. هر واحد سرمایه جدید در بانک، قدرت وام‌دهی در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن را 8 واحد، افزایش می‌دهد. طی هفته‌های اخیر، «رقابت بانک‌ها در پرداخت نرخ سود بالای 20 درصد» به سپرده‌های بانکی نیز در تقلیل توان وام‌دهی بانک عامل به سازنده‌ها، تاثیرگذار بوده است.

عبور قابل انتظار برخی بانک‌ها از نرخ سود دستوری 15 درصد، باعث جابه‌جایی منابع سپرده‌ای بین بانک‌ها –انتقال سپرده‌ها به بانک‌های پرداخت‌کننده سود بیشتر- شده است. در این میان، پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سود تک رقمی و همچنین تسهیلات ساخت با سود حداکثر 18 درصد، تجهیز منابع با سود بالای 20 درصد را غیرممکن می‌سازد و این مغایرت، در نهایت به کاهش منابع سپرده‌ای برای پرداخت تسهیلات مسکن می‌انجامد. در حال حاضر، بانک پرداخت‌کننده تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، در شهرهای مختلف، تعهد جدیدی برای ارائه تسهیلات قبول نمی‌کند. ازنده‌هایی که به اتکای دریافت این تسهیلات به بازار ساخت و ساز برگشته‌اند نیز توان مالی لازم را برای ساخت پروژه‌های جدید بدون دریافت وام ندارند. از ابتدای سال تا پایان بهمن امسال، 115 هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن به سازنده‌ها پرداخت شد.