تدابیر اقتصادی برای اجاره‌نشین‌ها

پارسال و سال قبل از آن، به‌رغم پیش‌فروش حداقل 150 هزار واحد مسکونی‌مهر و تحویل 30 هزار واحد از آنها به اجاره‌نشین‌های تهران و همچنین اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بها - اعمال سقف افزایش حداکثر 15 درصدی نرخ اجاره در بنگاه‌های املاک- بازار اجاره با التهاب غیرطبیعی مواجه شد و در حالی که انتظار می‌رفت این دو برنامه در مهار اجاره‌بها موثر واقع شود، این اتفاق نیفتاد. در سال‌های 90 و 91 اگر چه تحت تاثیر افتتاح‌های مسکن‌مهر در اطراف تهران، ظرفیت بازار اجاره این کلانشهر به لحاظ تناسب بین تعداد واحدهای اجاره‌ای و تعداد مستاجرها، متعادل شد، اما به دلیل اثر شدید نرخ بازدهی یکی دو بازار سرمایه‌ای (ارز و سکه) بر رفتار موجرها، صعود اجاره‌بها متوقف نشد. بررسی‌های اقتصادی یک پژوهشگر اقتصادی در این باره نشان می‌دهد: نرخ تورم و سپس نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازارهایی همچون سکه یا دلار، نقش تعیین‌کننده بر رفتارها در بازار اجاره مسکن دارد طوری که در دو سال گذشته مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، برای عقب‌نماندن از دارندگان سایر کالاهای سرمایه‌ای در کسب سود دارایی، تصمیم گرفتند مبالغ اجاره را به نسبت رشد قیمت کالاهایی همچون سکه، دلار و خودرو افزایش دهند. بنابراین در شرایط کنونی هر چقدر دولت بر افزایش عرضه مسکن اقدام کند، چون سرنوشت اجاره‌بها در جای دیگری - بازارهای سرمایه‌ای- رقم می‌خورد؛ تعدیل نرخ اجاره‌ حاصل نخواهد شد. به همین خاطر برای تابستان پیش‌رو، مسوولان بخش مسکن علاوه بر حفظ دو برنامه قبلی - واگذاری حجم گسترده مسکن‌مهر در ماه‌های آتی و اجرای دوباره طرح تعزیرات- تصمیم گرفته‌اند از تدابیر اقتصادی برون‌زا برای ساماندهی بازار اجاره بهره ببرند. طبق آنچه مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن روز گذشته اعلام کرد، از بانک‌مرکزی در نامه‌ای درخواست شده است نرخ سود سپرده‌های بانکی تا پیش از شروع فصل نقل‌وانتقالات ملکی، مورد بازنگری قرار بگیرد. در صورت افزایش نرخ سود بانکی، حرکت نقدینگی به بازارهای سوداگری متوقف می‌شود و باعث خواهد شد التهاب افزایش قیمت‌ها در بازارهای اثرگذار بر بازار اجاره‌ فروکش کند و در نتیجه اشتیاق افزایش اجاره‌بها در موجرها نیز از بین برود. براساس پیش‌بینی‌های یک پژوهشگر اقتصادی، تابستان امسال عمده قراردادهای اجاره آپارتمان به صورت دریافت «رهن‌کامل» تنظیم خواهد شد. آنچه باعث این تغییر در سبد رهن‌واجاره می‌شود نیاز مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای -که عمدتا بسازوبفروش‌ها هستند- به نقدینگی برای ساخت‌وساز‌های بعدی و همچنین نگرانی موجرها از عدم پرداخت اجاره‌بها در طول قرارداد به خاطر تورم فزاینده است. به این ترتیب از هم‌اکنون روزنه امید در بازار اجاره‌نشین‌ها با تغییر شیوه دریافت مبلغ، به وجود آمده است. اجاره‌نشین‌ها همواره تمایل به پرداخت پول‌پیش دارند و در صورت این تغییر، ظاهر اجاره‌بها در تهران کاهش قابل ملاحظه‌ای را تجربه خواهد کرد. مهار اجاره‌بها منوط به مهار تورم حجت‌اله میرزایی پژوهشگر اقتصادی اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره را منجر به خروج بخشی از خانه‌های عرضه شده در بازار اجاره دانست و گفت: با توجه به اینکه در بازار اجاره تقاضا بیش از عرضه است تعیین کف و سقف برای نرخ اجاره باعث می‌شود تا بخشی از عرضه از صف خارج شود چون مالکان رغبتی به عرضه واحد خود با نرخ تعیین شده ندارند. او به نرخ تورم و نرخ بازدهی سایر بازارهای سرمایه به عنوان دو نمونه از بازده مورد انتظار مالکان در بازار اجاره اشاره کرد و افزود: چون بازدهی در سایر بازارهای سرمایه‌ای در کوتاه مدت بیش از بازار اجاره است و نرخ تورم مورد انتظار در جامعه نیز بیش از تورم رسمی اعلام شده است، بنابراین مالکان سعی می‌کنند تا با افزایش نرخ اجاره بازدهی مورد انتظار خود را بالا ببرند. به طور طبیعی این نرخ می‌تواند معادل نرخ تورم افزایش یابد. این تحلیلگر اقتصادی در تشریح وضعیت کنونی بازار اجاره گفت: در سال‌جاری نظر به اینکه نرخ تورم عمومی رو به افزایش است، مالکان به دلیل عدم اطمینان به شرایط اقتصادی مجبورند سهم رهن را پایین و اجاره ماهانه را افزایش دهند تا جایی که در برخی واحدهای اجاره‌ای مبلغ رهن از کل اجاره دریافتی سالانه کمتر می‌شود. او ادامه داد: به همین دلیل مستاجران مجبورند حجم بیشتری از درآمد خود را به پرداخت اجاره اختصاص دهند. البته برخی از مالکان با توجه به وجود نااطمینانی از شرایط آینده ترجیح می‌دهند که میزان رهن دریافتی در سال جاری را در مقایسه با اجاره ماهانه افزایش دهند. این کارشناس اقتصادی به دو دلیل برای تمایل برخی مالکان به دریافت رهن بیشتر اشاره و تاکید کرد: اول اینکه به دلیل نبود شرایط اقتصادی مناسب مستاجران، نوعی ضمانت پرداخت برای موجر خواهد بود تا اگر توان پرداخت اجاره ماهانه را نداشته باشند از مبلغ رهن طلب خود را برداشت کنند. دوم اینکه بسیاری از مالکان انبوه سازانی هستند که در حال حاضر به نقدینگی برای پیشبرد پروژه‌های خود نیاز دارند. میرزایی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند سیاستی مناسب برای جذب سرمایه‌های موجران و افزایش مبلغ رهن به جای اجاره برای آنها باشد؟ به «دنیای اقتصاد» اظهار کرد: سیاستی همچون افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی نمی‌تواند برای جذب نقدینگی موثر باشد؛ چرا که در آن صورت باز هم در نرخ بازدهی بازار اجاره برای موجران در مقابل سپرده بانکی پایین‌تر خواهد بود. او سیاست‌های اجرایی برای کنترل افزایش نرخ اجاره‌بها را در سال‌های گذشته عملا تورم‌زا عنوان کرد و گفت: از آنجا که اعتماد مردم به سیاست‌های اجرایی در بخش اجاره کم شده است، بنابراین هرگونه اقدام کوتاه‌مدت در این بخش می‌تواند عاملی برای تشویش و به هم ریختگی در بازار اجاره باشد، این در حالی است که دولت می‌توانست با اعمال سیاست‌های کنترل تورم در سطح کلان در سال‌های گذشته از این اتفاق جلوگیری کند. عضو پیشین هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی افزایش عرضه واحدهای استیجاری را راه حل مدیریت رشد نامتناسب نرخ اجاره دانست و ادامه داد: برنامه عنوان شده از سوی مسوولان بخش مسکن افتتاح بخش دیگری از پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای جدید است، این در حالی است که عمده تقاضای بخش اجاره در کلان‌شهر‌ها است که عملا این شهرها توان جذب متقاضی را به سمت خود ندارد. میرزایی تصریح کرد: از آنجا که بازار مسکن تهران به عنوان مرجع و راهنما برای تعیین و افزایش قیمت در بازار مسکن سایر شهرهای کشور است، بهتر است پیشنهاد دهیم تا دولت از هرگونه اقدام شتاب زده برای مدیریت بازار اجاره دوری کند؛ چراکه این عملکرد نتیجه معکوس خواهد داشت و هر مداخله در بازار اجاره امسال وضعیت بازار را بدتر خواهد کرد. برنامه چندمنظوره دولت علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌ وشهرسازی نیز در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با بیان اینکه بازار اجاره تابع عوامل متعدد اقتصادی است، اظهار کرد: قیمت‌ها بازار مسکن، روند تقاضا، نرخ عمومی تورم و سطح درآمد خانوارها از جمله مواردی است که نرخ اجاره را تحت تاثیر قرار می‌دهد؛ اما یکی از مهم‌ترین عواملی که در تعیین نرخ اجاره از سوی مالکان تاثیرگذار است نرخ بازدهی سایر بازارهای سرمایه‌ای همچون طلا و ارز است. او به نامه مسوولان وزارت راه وشهرسازی به بانک مرکزی برای تغییر در سیاست‌های پولی اشاره کرد و گفت: در این نامه از مسوولان بانک مرکزی خواسته‌ایم تا نرخ سود سپرده‌های بانکی را تغییر دهد، البته بحث دیگر مورد توجه در بازار اجاره به عرضه و تقاضای این بازار بستگی دارد. او ادامه داد: زمانی که عرضه بیشتری در بازار صورت بگیرد شدت فشار بر بخش تقاضا کمتر می‌شود؛ در نتیجه نرخ اجاره پیشنهادی از سوی مالکان تا حدی کنترل خواهد شد. چگینی واحدهای مسکن مهر افتتاح شده در شهرهای جدید را به عنوان راه‌حل دیگری برای کنترل نرخ اجاره عنوان کرد وافزود: با این شرایط بخشی از تقاضای بازار اجاره به خارج از شهر تهران خواهد رفت و تعداد واحدهای استیجاری خالی برای بخش دیگر تقاضا باقی می‌ماند. او در پاسخ به این سوال که چگونه ممکن است واحدهای مسکن مهر در شهرهای جدید تقاضای داخل شهر تهران را با توجه به هزینه‌های حمل و نقل بین تهران و این شهرها پاسخ دهد، گفت: به هر حال اگر درصد کمی هم حاضر به این کار شوند به بازار اجاره کمک خواهد کرد؛ چراکه بخشی از مستاجران شهر تهران که جزو گروه کم‌درآمد هستند و به دلیل افزایش هزینه‌های پایتخت تحت فشار قرار گرفته‌اند به شهرهای جدید مهاجرت می‌کنند. او تنظیم بازار اجاره را وابسته به دو دسته سیاست‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت دانست و گفت: اجرای سیاست‌های کلان اقتصادی درون بخش مسکن، اعمال سیاست مالیات بر خانه‌های خالی و تغییر سیاست‌های پولی و مالی در بلند مدت سبب می‌شود تا عرضه واحدهای مسکونی بیشتر شود. او اضافه کرد: علاوه بر این در کوتاه‌مدت نیز اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره می‌تواند به عنوان آخرین حرکت دولت برای کنترل بازار اجاره محسوب شود.