تخلیه انرژی قیمت مسکن؟

معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی برخلاف آنچه این روزها هر دو طرف معامله در بازار مسکن نسبت به ایام بعد از انتخابات تصور می‌کنند، معتقد است: انرژی قیمت مسکن بعد از رشد سال گذشته، هم‌اکنون تخلیه شده و به‌رغم احتمالی که درباره حرکت نقدینگی‌ها به سمت بازاری با ریسک‌پذیری پایین همچون ملک، مطرح است، افزایش دوباره قیمت مسکن کاملا بعید به نظر می‌رسد؛ ابوالفضل صومعلو با اعلام تازه‌ترین آمار رسمی از میانگین قیمت آپارتمان در تهران در ماه‌های گذشته از سال92، از نزولی‌شدن منحنی رشد قیمت در فروردین امسال بعد از حداقل 5 ماه صعود مداوم خبر داد. و گفت: پارسال عمده افزایش قیمت مسکن ناشی از التهاب ارز و ترس تقاضا از ادامه آن بود، اما الان از یک‌سو فشار تقاضا کاسته شده و از سوی دیگر کفایت عرضه به‌وجود آمده است که این دو تحول بازار مسکن را به سمت تعادل پیش می‌برد.معاون وزیر راه‌وشهرسازی همچنین میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در دولت دهم را 15 درصد اعلام کرد و آن را کمتر از نصف نرخ رشد قیمت در دولت نهم دانست.آن طور که صومعلو می‌گوید: کابینه آینده باید حداقل پنج برنامه‌کاری اولویت‌دار برای بازار مسکن داشته باشد که مهم‌ترین آنها مداخله مستقیم دولت برای تنظیم بازار و عملیاتی کردن مفاد قانون ساماندهی مسکن است.

سناریوهایی که از اواخر سال گذشته تاکنون برای «رفتارسنجی بازار مسکن در سال92» توسط گروه‌های مختلف کارشناسی - هم منتقدان برنامه‌های دولت در حوزه مسکن و هم طرفداران دولت- پردازش شده بر این پایه استوار است که امسال قیمت مسکن آرام‌تر از سال91 خواهد بود. هر چند دلایل مطرح شده در متن این سناریوها برای حصول چنین نتیجه‌ای کفایت نمی‌کند، اما معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با ترسیم نقشه‌‌ای کامل از عوامل قدیم و جدید موثر بر بازار مسکن حال حاضر، اعلام کرده است: با رشد 30 درصدی نقدینگی در سال91 و فروکش کردن التهاب در برخی بازارها -ارز و طلا- هم‌اکنون احتمال حرکت نقدینگی به سمت بازاری با ریسک‌پذیری پایین همچون مسکن وجود دارد، اما از آنجا که انرژی قیمت مسکن تخلیه شده و حجم عرضه از وضعیت قابل‌اتکا برخوردار است و همچنین فشار تقاضای مصرفی نیز وجود ندارد، لذا ورود نقدینگی به بازار مسکن تهدید محسوب نمی‌شود و افزایش دوباره قیمت بعید خواهد بود. ابوالفضل صومعلو در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با بیان اینکه طبق آخرین اطلاعات رسمی از بازار معاملات ملک، منحنی نوسان قیمت مسکن بعد از 5 ماه رشد تدریجی و مداوم، در فروردین امسال نزولی شد، تصریح کرد: سال گذشته قیمت مسکن در بستر رشد نرخ ارز و هزینه‌های ساخت‌وساز و در نتیجه تعجیل خریداران مسکن به واسطه نگرانی از تداوم رشد قیمت‌ها، افزایش پیدا کرد. معاون نیکزاد معتقد است: دولت یازدهم باید پنج اولویت کاری برای بخش مسکن داشته باشد. اولویت‌هایی همچون مداخله مالیاتی برای تنظیم قیمت مسکن که به رغم تاکید مسوولان مسکن در این دولت، تاکنون اجرایی نشده است. متن گفت‌وگو با معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی را در زیر بخوانید: *** معاملات مسکن در سال گذشته زیر سایه سنگین التهابات ارز و سکه، در دوره‌ای از سال راکد شد و در دوره‌ای هم رونق گرفت فکر می‌کنید امسال چشم‌انداز بازار مسکن چگونه خواهد بود؟ مسکن، کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) می‌باشد. از سوی دیگر نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد؛ به‌گونه‌ای که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد می‌باشیم و طبیعتا مسکن نیز به عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های خانوار، از این اصل مستثنا نبوده و از بازار دارایی‌های رقیب تاثیر پذیرفته و بر آنها تاثیر می‌گذارد. علاوه بر این، نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر تورم (فشار هزینه) در ساخت مسکن بر جای می‌گذارد، ضمن اینکه افزایش هزینه‌های ساخت در طرف عرضه، در سمت تقاضا نیز نوعی حالت تعجیل در متقاضیان مصرفی برای تامین مسکن ایجاد نمود که مهم‌ترین دلیل آن ترس از گرانی مسکن در آینده به علت افزایش هزینه‌های ساخت بود؛ بنابراین تاثیر متقابل دارایی‌های رقیب، اجتناب‌ناپذیر می‌باشد. با این حال بخش مسکن با دارا بودن حجم قابل توجه در بازار دارایی‌ها و همچنین برخورداری از ریسک کمتر نسبت به سایر دارایی‌ها، ضمن جلب اعتماد سرمایه‌گذاران همواره نقش ضربه‌گیر را در اقتصاد ایفا نموده است.

قیمت مسکن سال گذشته بعد از سه سال، از نرخ تورم جلو زد و صعود کرد. آیا این جهش امسال ادامه می‌یابد؟ نرخ رشد قیمت مسکن، برخلاف تورم از یک روند شبه هموار برخوردار نیست؛ به عبارت دیگر، برخلاف تورم که طی دو دهه گذشته حول و حوش 20 درصد بوده، نرخ رشد قیمت مسکن با نوسان بسیار بالایی مواجه بوده است؛ به گونه‌ای که نرخ رشد قیمت مسکن در برخی سال‌ها بیشتر و در برخی از سال‌ها کمتر از تورم عمومی می‌باشد. نگاهی به روند بازار مسکن طی 8 سال گذشته نیز حاکی از آن است که در اواخر سال 84، نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم پیشی گرفت و با اوج‌گیری قیمت مسکن، حداکثر فاصله میان این دو، در سال 86 به وقوع پیوست. (بیش از 60 درصد) سپس به مدت چهار سال (87 تا 90)، مجددا نرخ رشد قیمت مسکن به زیر نرخ تورم نزول یافت؛ بر این مبنا و با طولانی شدن این روند، انتظار می‌رفت در سال 91 افزایش قابل توجهی جهت جبران عقب‌ماندگی قیمت مسکن، دامنگیر این بازار شود؛ با این حال با توجه به وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در این سال، تا حدود زیادی از انرژی بازار خنثی شده به‌گونه‌ای که میانگین نرخ رشد قیمت مسکن که در بازه چهارساله 87-1384 حدود 32 درصد بود، در بازار چهار ساله 91-1388 به 15 درصد رسید. این در حالی است که در صورت عدم کفایت عرضه، بدون شک شاهد افزایش به مراتب شدیدتر قیمت در بازار مسکن طی این سال‌ها به دلایلی چون هدفمندی یارانه‌ها و افزایش نرخ ارز می‌بودیم. درخصوص بازار مسکن در سال جاری (سال 92) نیز باید گفت این بازار با عرضه انبوه، مواجه می‌باشد؛ به‌گونه‌ای که هیچ کمبودی در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود و متقاضیان مصرفی می‌توانند با اطمینان از این مساله، اقدام به خرید نمایند؛ چراکه از یک سو تمام برنامه‌های دولت در چند سال گذشته برای طرح مسکن مهر، به تدریج به ثمر نشسته و علاوه بر اینکه تاکنون حدود 740 هزار واحد مسکن مهر افتتاح شده است؛ در سال جاری، شاهد تکمیل و عرضه الباقی واحدهای در دست ساخت مسکن مهر خواهیم بود؛ از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 89، 90 و 91 مناسب بوده و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، عرضه مسکن از وضعیت قابل اتکایی برخوردار است؛ ضمن اینکه براساس سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال 90، حجم بسیار بالایی از مسکن خالی در کشور وجود دارد. (حدود 6/1 میلیون واحد مسکونی) که پشتوانه سمت عرضه مسکن، تلقی می‌شود. بنابراین با لحاظ جمیع جهات و با فروکش نمودن التهابات سال گذشته، می‌توان پیش‌بینی نمود در سال‌جاری،‌ آرامش در بازار مسکن حاکم باشد.

نزدیک به دو ماه از سال 92 می‌گذرد. اطلاعاتی از وضعیت قیمت‌ها دارید؟ آیا پیش‌بینی تعادل یا همان آرامش در این دو ماه محقق شده است؟ اگر بخواهیم قیمت مسکن را از آبان‌ماه سال 1391، یعنی زمان شروع تاثیر عوامل بیرونی از جمله تغییرات نرخ ارز و ... ببینیم، طبق جدول ملاحظه می‌شود که قیمت مسکن تا پایان اسفندماه سال 1391 افزایش یافته و در فروردین‌ماه سال 1392 مجددا روند کاهشی را نشان می‌دهد. به هر حال میانگین قیمت مسکن در سال 1391 حدود سه میلیون تومان بوده است.

به نظر شما نقدینگی‌ها امسال به چه سمتی حرکت می‌کند؟ آیا ممکن است بازار مسکن مقصد امسال نقدینگی باشد؟ میزان جذب نقدینگی در بازار دارایی‌ها، بسته به میزان و درجه نقدشوندگی، حجم پول لازم برای خرید هر واحد، ریسک‌پذیری معامله آن دارایی و حجم نقدینگی سرگردان، متفاوت است. با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد کشور می‌توان گفت چنانچه شرایط کنونی در طول سال 1392 نیز ادامه یابد، با توجه به رشد نقدینگی حدودا 30 درصدی در طول سال 1391 احتمال جذب بخشی از این نقدینگی به بخش مسکن دور از انتظار نیست که این امر به ویژگی ریسک‌پذیری پایین‌تر مسکن نسبت به سایر دارایی‌ها برمی‌گردد. با این حال توجه به این نکته حائز اهمیت است که تحت این شرایط، وجود عرضه کافی مسکن (افزایش پروانه‌های صادره ساختمانی و تکمیل کلیه واحدهای مسکن مهر طی سال‌جاری)، از افزایش قیمت مسکن حتی با وجود جذب نقدینگی به این بخش، جلوگیری خواهد شد. به ویژه که بهبود شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی نیز گویای عدم‌وجود فشار بر تقاضای مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی می‌باشد؛ بنابراین این عوامل در بازار مسکن می‌تواند کمک شایانی به تعادل بازار مسکن و عدم‌تاثیرپذیری از عوامل بیرونی و فرابخشی مثل افزایش نقدینگی کند.

خبرها از بازار اجاره چندان جالب نیست و اجاره‌بها همچنان میل به افزایش دارد. برای این بازار در تابستان 92 چه برنامه‌ای دارید؟ آیا قرار است دوباره از روش تعزیرات استفاده کنید؟ دولت تمام توان خود را جهت تنظیم بازار اجاره مسکن به کار بسته است تا کمترین التهاب را در این حوزه داشته باشیم. با این حال همان طور که مستحضر هستید مسکن کالایی زمان‌بر، سرمایه‌بر و غیرقابل‌واردات می‌باشد؛ بنابراین تعدیل بازار نیازمند اقدامات ساختاری است و بر این اساس، دولت با اتخاذ سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن درصدد است مشکلات این بخش را به صورت ریشه‌ای حل کند. بر این اساس با عنایت به تکمیل و عرضه کلیه واحدهای مسکن مهر در سال‌جاری، پیش‌بینی می‌شود به تدریج با تحویل این واحدها به متقاضیان واجد شرایط، شاهد بهبود شرایط در بازار به نفع سمت تقاضا باشیم که این موضوع کمک قابل‌توجهی به کنترل بازار اجاره مسکن خواهد کرد. با این حال بازار مسکن به صورت پیوسته پایش می‌گردد تا به مقتضای شرایط، سیاست بهینه جهت کاهش التهابات کوتاه‌مدت بازار مسکن صورت پذیرد، بر این مبنا توسل به تعزیرات جهت مواجهه با موجرین و مشاوران املاکی که ساختار قیمتی متعارف را رعایت نمی‌کنند نیز می‌تواند در صورت لزوم در دستور کار قرار گیرد؛ ضمن اینکه این ابزار، تنها راهکار جهت تعدیل بازار مسکن نبوده و استفاده از این ابزارهای مالیاتی جهت مواجهه با خانه‌های خالی، دلالی در بازار مسکن و ... نیز در دست بررسی می‌باشد تا در صورت تصویب در مجلس در فصل نقل‌و‌انتقالات به کار گرفته شود. در رابطه با اعمال مالیات بر خانه‌های خالی نیز، سازمان امور مالیاتی کشور، به دلیل کاستی‌های موجود در ساختار اطلاعاتی در خصوص شناسایی خانه‌های خالی و سایر مشکلات اجرایی، چندان موافق با اجرای طرح نبود. لکن وزارت راه و شهرسازی به‌رغم تمام مشکلات موجود، معتقد است که اعمال مالیات بر خانه‌های خالی حداقل در کلانشهرها امری ضروری و تا حدودی تاثیرگذار در بازار خواهد بود؛ بنابراین پیشنهاد اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی مجددا از سوی این وزارت اعلام و در حال حاضر در کمیسیون اقتصادی مجلس در دست بررسی می‌باشد. طرح اعمال مالیات بر معاملات مکرر نیز در لایحه اصلاح نظام مالیاتی کشور گنجانده شده است و در مجلس شورای اسلامی در دست بررسی قرار دارد.

اثر انتخابات پیش رو با توجه به تجربه دوره‌های گذشته، بر بازار مسکن چه خواهد بود؟ تجارب گذشته حاکی از آن است که رابطه معناداری میان بازار مسکن با انتخابات وجود ندارد ضمن اینکه همان طور که اشاره شد با عنایت به وضعیت مناسب عرضه مسکن در سال‌جاری، نگرانی خاصی در این بازار مشاهده نمی‌شود؛ با این حال سیاست‌گذاری در وزارت راه و شهرسازی، انعطاف‌پذیر بوده و در صورت لزوم سیاست بهینه اتخاذ می‌شود.

به نظر شما دولت یازدهم برای تدوین سرفصل برنامه‌های بخش مسکن چه مواردی را باید در اولویت قرار دهد؟ 5 محور می‌تواند سرفصل قرار گیرد؛ تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر، تامین تاسیسات خدمات روبنایی و زیربنایی موردنیاز پروژه‌های مسکن مهر، ادامه پرداخت تسهیلات در بافت‌های فرسوده جهت استفاده از این ظرفیت، برای ساماندهی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، اصلاح ابزارهای مداخله دولت برای تنظیم بازار مسکن از جمله اصلاح نظام مالیاتی و عملیاتی کردن مفاد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن.