سهم «مال»ها از تخلف ساختمانی
کانون تخلفات ساختمانی به سمت پروژه‌های مال‌سازی و دارای کاربری غیرمسکونی چرخش پیدا کرده‌است.
گزارش کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران از عملکرد 14 ماهه کمیسیون ماده 100 شهرداری نشان می‌دهد از مجموع 13 هزار و 940 پرونده تخلفات ساختمانی تشکیل شده در بازه زمانی 14 ماه منتهی به اردیبهشت ماه سال 95، برای 7 هزار و 325 پرونده رای صادر شده است. بررسی این آمار حاکی از سبقت تجاری‌سازها در ارتکاب به تخلفات ساختمانی نسبت به ساختمان‌های مسکونی است. به این معنی که معادل 7/ 1 برابر تخلفات مسکونی پرونده تخلفات ساختمانی برای پروژه‌های تجاری تشکیل شده است.
براساس گزارش کارشناسی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران طی 14 ماه منتهی به اردیبهشت ماه سال جاری ماهانه معادل 995 پرونده به کمیسیون ماده 100 شهر تهران ارسال شده است. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران علت تجمع تخلفات ساختمانی در واحدهای غیرمسکونی را اختلاف قیمت و سود پروژه بین ساخت‌و‌سازهای مسکونی و تجاری عنوان می‌کند.
محمد سالاری در توضیح این موضوع می‌گوید به دلیل فصل مشترک بین مدیریت شهری و فعالان ساختمانی در حوزه ساخت وساز غیرمسکونی، حجم تخلفات در این حوزه به مراتب بیش از حوزه مسکونی شده است. بع گزارش دنیای اقتصاد، کارشناسان شهری در چرخش کانون تجمع تخلفات شهری دو عامل را تشریح می‌کنند. عامل اول آنکه هر پروژه ساختمانی غیرمسکونی (مال‌سازی) حداقل معادل 8/ 1 برابر پروژه‌های مسکونی بازدهی سرمایه‌گذاری برای سازنده به همراه دارد. بنابراین این میزان سود ساختمانی ایجاب می‌کند تجاری‌سازی‌ها بیشتر از مسکونی‌سازها مرتکب تخلفات ساختمانی شوند.
سالاری عامل دوم را تعرفه جریمه تخلفات ساختمانی برای کاربری و غیرمسکونی در سطح شهر تهران می‌داند. در حال حاضر عوارض ساختمانی برای هرمترمربع ساختمان مسکونی بین 100 هزار تا 600 هزار تومان محاسبه می‌شود. طبق فرمول‌های تعیین شده جریمه تخلفات ساختمانی برای هرمترمربع اضافه بنا در ساختمان‌های مسکونی یک تا سه برابر عوارض ساختمانی است.
بنابراین جریمه تخلفات ساختمانی برای اضافه بنا در مناطق مختلف شهر تهران به‌طور متوسط بین 100 هزار تا یک میلیون و 800 هزار تومان تعریف شده است. این در حالی است که عوارض ساختمانی هر مترمربع بنای غیرمسکونی در مناطق مختلف شهر تهران بین 2 میلیون تا 6 میلیون تومان متغیر است. طبق فرمول‌های تعریف شده جریمه تخلفات ساختمانی غیرمسکونی یک تا چهار برابر هرمترمربع عوارض ساختمانی است. به این ترتیب جریمه تخلفات ساختمان‌های غیرمسکونی به طور متوسط در مناطق مختلف شهر تهران بین 2 تا 24 میلیون به‌صورت قانونی محاسبه می‌شود. این تفاوت هزینه عوارض ساختمانی و جرایم متعلق به تخلفات ساختمانی احتمالی می‌تواند نشان‌دهنده فصل مشترک مدیریت شهری و سازنده‌های ساختمانی باشد.
گزارش کارشناسی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران عملکرد 14 ماه منتهی به اردیبهشت ماه سال جاری را بیان می‌کند. در این گزارش آمده است از آنجا که تخلفات در گروه‌های مختلف شامل تغییر کاربری، کسری پارکینگ و اضافه بنا به‌عنوان تخلفات عمده اتفاق افتاده ساخت‌وسازها که به دلیل عبور از متراژ مجاز ساخت (تراکم و سطح اشغال) فراتر رفته‌اند و مرتکب تخلفات ساختمانی شده‌اند، ساختمان‌هایی را چه با کاربری مسکونی و چه غیرمسکونی احداث کرده‌اند که در حال حاضر دارای یک میلیون و 666 هزار مترمربع بنا است.
سالاری درباره تبعات اضافه بنای احداث شده در شهر تهران ناشی از این نوع تخلفات ساختمانی می‌گوید: این نوع ساختوساز و تبعات تخلفات ناشی از اضافه بنا برای صرفا پروژه‌هایی که در فاصله ابتدای سال 94 تا پایان اردیبهشت سال جاری کلنگ زده شده‌اند، چیزی در حدود 75 هزار نفر جمعیت اضافه به ظرفیت جمعیت‌پذیری پایتخت تحمیل کرده‌است که این ظرفیت‌سازی غیرمجاز برای پذیرش جمعیت با خطوط قرمز طرح جامع و تفصیلی شهر تهران در تضاد است. البته از مجموع یک میلیون و 666 هزار مساحت تخلفات مربوط به مازاد تراکم غیرمجاز، 80 درصد به بناهای غیرمسکونی مربوط می‌شود.
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران این تاکید را از آنجا مطرح می‌کند که حدود دو سال پیش مدیران ارشد پایتخت از مرگ عناصر و علائم زندگی همچون سلامت هوا، منابع آب شرب و.. به‌عنوان هشدار خبر داده بودند که سبب شده کیفیت زندگی در پایتخت کاهش پیدا کند.
به گفته مقامات ارشد شهرداری تهران هم‌اکنون شهر تهران به نقطه غیرقابل بازگشت از منظر علائم حیاتی رسیده است.
بزرگ‌نمایی آمار تخریب
بخش دیگری از گزارش کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر به تقسیم‌بندی آرای صادره در کمیسیون ماده 100 یا شهرداری تهران اختصاص دارد. بررسی این آمار نشان می‌دهد حدود 40 درصد از 7 هزار و 325 رای صادره در 14 ماه مورد اشاره مربوط به رای رفع خلاف، جمع‌آوری، تخریب و استفاده مجاز و فقط 12 درصد از تخلفات ساختمانی مشمول صدور رای جریمه می‌شود. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری در توضیح این آمار می‌گوید: اگرچه برای 40 درصد از پرونده‌های تخلفات ساختمانی مورد بررسی در کمیسیون ماده رای تخریب صادر شده است؛ اما از آنجا که اجرای حکم تخریب و جمع‌آوری در بسیاری موارد تبعات اجتماعی به همراه دارد، اجرای آرای کمیسیون ماده 100 در این بخش کمتر از 2 درصد است؛ طوری که بخشی از آرای تخریب و جمع‌آوری به مکانیزم دریافت جریمه باز‌می‌گردد. او در عین حال توضیح می‌دهد یکی از مهم‌ترین عواملی که سبب می‌شود آرای دریافت جریمه در مقایسه با آنچه از سوی کارشناسان مطرح می‌شود پایین باشد آن است که بسیاری از پرونده‌های تخلفات ساختمانی پیش از ورود به کمیسیون ماده 100 در شورای توافقات مناطق حل و فصل خواهد شد.
طبق آمار ارائه‌شده از آرای صادره در کمیسیون ماده 100 معادل 5/ 12 درصد آرا به تامین پارکینگ و 9/ 29 درصد آرا به تعطیلی و اعاده پروژه اختصاص داشته است.
دو ابزار بازدارنده
با وجود آنکه به نظر می‌رسد مدیریت شهری می‌تواند از طریق دو ابزار بازدارنده «مهندسان ناظر» و «ماموران شرکت شهربان» حجم تخلفات ساختمانی را کاهش دهد اما سالاری در پاسخ به این سوال که با وجود مکانیزم‌های کنترلی همچون مهندسان و نیروهای شهربان چطور سازنده‌ها اجازه پیدا می‌کنند به رغم نظارت دستگاه‌های مسوول مرتکب تخلفات ساختمانی شوند، می‌گوید: به‌طور قطع از این دو ابزار برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی استفاده می‌شود؛ اما بازهم نظارت کامل و جامع وجود ندارد. ضمن آنکه نیروهای شهربان طبق ضوابط در مرحله بعد از تخلف به پروژه‌ها ورود پیدا می‌کنند. به عبارت دیگر مقررات به شکلی تدوین شده است که امکان جلوگیری از تخلف پیش از وقوع توسط مراجع ناظر بر ساختوساز وجود ندارد.
تکلیف به جای پیشنهاد
کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در پایان ارائه گزارش عملکرد کمیسیون ماده 100 در راستای کاهش حجم تخلفات ساختمانی به ویژه در پروژه‌های مال‌سازی و دارای کاربری اداری یا تجاری به ارائه پیشنهادهایی اقدام کرده است. این در حالی است که بسیاری از کارشناسان شهری تاکید دارند شورای شهر به‌عنوان نهاد نظارتی بر عملکرد شهرداری می‌توانست این پیشنهادها را در قالب تکلیف به شهرداری تهران ابلاغ کند.
اما سالاری می‌گوید اگرچه این پیشنهادها در قالب‌های مختلف به شهرداری تهران ارائه شده است، اما برای آنکه این پیشنهاد به‌عنوان یک مصوبه لازم‌الاجرا از سوی شورا به شهرداری تکلیف شود نیازمند همراهی اکثریت اعضای شورا به ویژه هیات رئیسه شورای شهر است.
او تاکید می‌کند: هر چه تعداد پرونده‌های مورد بررسی در کمیسیون ماده 100 بیشتر باشد نشانه انجام تخلف بیشتر در مراحل ساخت وسازهای شهری و عدول از قوانین و ضوابط و مقررات حاکم بر شهر از جمله طرح تفصیلی است.
