مسکن زیر یـوغ ارز
با توجه به وابسته بودن تعداد زیادی از صنایع کوچک و متوسط به صنعت ساخت و ساز به طورحتم تنها گریزگاه برای خروج کشور از رکود اقتصادی، رونق صنعت ساختمان است.
هم اکنون بسیاری از کارخانجات تولیدکننده فولاد، سیمان و گچ در رکود به سر می‌برند به طوری که در حال حاضر این واحدهای تولیدی به دلیل کمبود نقدینگی نه تنها قادر به جذب نیروی کار ماهر و جوان نیستند بلکه مجبور به اخراج کارگران فعلی خود هم شده‌اند. در سال‌های گذشته ، رکود در بخش مسکن ایالات متحده آمریکا باعث فراگیری رکود در تمام صنایع این کشور شد، بنابراین در ضرورت این امر که مسئولان دولتی برای خروج از رکود اقتصادی باید رونق صنعت ساختمان را از اولویت های اصلی برنامه‌های خود قرار دهند، شکی نیست، اما در این دو ماهه اخیر نرخ دلار و ارز در بازار آزاد افزایش قابل توجهی داشته است که بدون شک افزایش نرخ دلار آزاد بر وضعیت بازار مسکن بی‌تاثیر نخواهد بود.
آغاز روند صعودی نرخ ارز
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از قانون ، روند صعودی نرخ دلار از حدود ۳۵۶۰ تومان در آبان‌ماه آغاز و تا بیش از ۴۱۵۰ تومان در روزهای گذشته پیش رفت به طوری‌که دلار در بازار آزاد حدود ۶۰۰ تومان گران شد که این امر بسیاری از فعالان اقتصادی را با مشکلاتی از جمله کاهش تقاضا برای کالاهای تولیدی مواجه کرد. بازار ارز تقریبا دو ماه پرتلاطم را پشت سر گذاشت که سرانجام جلسه‌ای ارزی بین نمایندگان دولت و مجلس برای بررسی عوامل افزایش قیمت ارز و همچنین ایجاد راهکارهایی برای ساماندهی بازار در کمیسیون اقتصادی مجلس تشکیل شد که در این جلسه رییس کل بانک مرکزی وعده داد که دلار در روزهای آینده ارزان و تلاش می‌شود که قیمت آن به ۳۸۰۰ تومان برسد و از روز گذشته نیز شاهد کاهش قیمت‌ها در بازار ارز و سکه هستیم.
وعده رییس کل بانک مرکزی به رساندن دلار به ۳۸۰۰ تومان در حالی است که این نرخ نسبت به نرخی که از آن روند افزایشی شروع شد، بیش از ۳۰۰ تومان گران‌تر است، بنابراین در صورت کاهش نرخ دلار به ۳۸۰۰ تومان و قرارگرفتن بالاتر از نرخی که روند افزایشی از آنجا شروع شده، اتفاق جدیدی نخواهد افتاد زیرا همیشه بازار ارز شرایط این‌چنینی را تجربه کرده است، به طوری که بعد از رشد قیمت دلار آزاد در دوره زمانی مشخص برای جبران کسری بودجه دولت، سرانجام با ورود سیاستگذاران ارزی قیمت تا حدودی کاهش یافت اما نه اینکه به جایگاه قبلی خود برگردد که این نوع سیاست‌های ارزی در بلندمدت تاثیر منفی بر وضعیت بسیاری از صنایع کشور از جمله بخش مسکن می‌گذارد.
نمودار پلکانی رکود و رونق
باید توجه داشت که نمودار رکود و رونق در بازار مسکن با سایر بازارها متفاوت است به طوری که نمودار رکود و رونق در صنعت ساختمان سینوسی نیست بلکه این نمودار به صورت پلکانی است، یعنی در یک بازه زمانی حجم معاملات خرید و فروش و قیمت مسکن در کف پله قرار دارد اما به یکباره با گرفتن برخی از تصمیمات پولی و مالی، حالت عمودی پیدا می‌کند که در این دوره زمانی دولت قادر به جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت‌ها نخواهد بود. به طورحتم افزایش قیمت دلار هر چند در حدود 300 تومان، باعث گرانی کالاهای وارداتی از جمله مصالح ساختمانی وارداتی و دستمزد کارگران در صنعت ساختمان خواهد شد که در این باره احمدرضا سرحدی کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: به طورحتم افزایش سرسام آور نرخ دلار، تبعات منفی در تمام بخش‌های اقتصادی کشور در بلندمدت خواهد داشت که مخرب‌ترین تاثیر را بر بخش مسکن می‌گذارد، به طوری که تا به امروز بخش مسکن به دلیل رکود اقتصادی، مفلوک و گرفتار بود که با افزایش لجام‌گسیخته ارز مفلوک‌ترخواهد شد. پیش‌بینی می‌شد که با کاهش نرخ بهره‌های بانکی، بخشی از سپرده‌های بانکی سپرده‌گذاران از بانک خارج شده و در صنعت ساختمان سرمایه‌گذاری شود، اما با افزایش بی‌رویه نرخ ارز طی دوماه اخیر، احتمال دارد که حجم کمی هم از سپرده‌های بانکی که در بخش مسکن سرمایه‌گذاری شده از این صنعت خارج و در بخش سفته‌بازی دلار و سکه سرمایه‌گذاری شود.
بدون شک، گرفتن این نوع سیاست‌های ارزی نمی‌تواند کمک‌کننده به یک اقتصاد سالم مبتنی بر تولید و استفاده از مسکن و ایجاد اشتغال باشد. سرحدی، با تاکید براینکه سفته‌بازی به ضرر صنعت ساختمان تمام خواهدشد، ادامه می‌دهد: با افزایش نرخ دلار در بازار آزاد، قیمت مواد اولیه وارداتی برای ساخت مسکن گران شده که این امر انتظار قیمتی را در زمان فروش افزایش می‌دهد. هم‌اکنون در صنعت ساختمان به دلیل فاصله زیاد قیمت مسکن با میزان قدرت خرید مردم، تقاضای موثر وجود ندارد که با افزایش بیشتر قیمت آن در راستای افزایش نرخ دلار دور از دسترس خواهدشد که در نتیجه رکود مسکن را تشدید خواهد کرد. افزایش سرسام آور نرخ ارز یک بازی اقتصادی نیست، بلکه یک بازی سیاسی است، بنابراین بازی سیاسی، نوسان نرخ ارز و دلار تا زمان انتخابات ریاست جمهوری سال 96 ادامه خواهد داشت. به طورحتم با افزایش قیمت پول و کاهش ارزش ریال، بخش مربوط به واردات از جمله مصالح ساختمانی گران خواهد شد که این امر باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌شود و به دلیل اینکه درآمدمردم افزایش پیدا نمی‌کند، رکود در بخش مسکن تشدید خواهد شد.
این کارشناس مسکن، درباره زمان مناسب برای خرید مسکن،تاکید می‌کند: تا یک ماه گذشته زمان مناسبی برای خرید مسکن بود که همواره کارشناسان اقتصاد مسکن و مشاوران املاک مردم را به خرید مسکن تشویق می‌کردند به طوری که فروش به دلیل قیمت‌های پایین مناسب نبود، اما زمان خوبی برای خرید مسکن به شمار می‌رفت. به طور حتم اگر متقاضیان نیازمند به مسکن اکنون هم اقدام به خریدکنند بهتر از فردا خواهد بود، زیرا احتمال افزایش قیمت مسکن در آینده‌ای نه‌چندان دور بسیار زیاد است، بنابراین افرادی که توانایی مالی دارند هر چه زودتر وارد بازار شده و اقدام به خرید مسکن کنند، زیرا وقتی قیمت ارز، نجومی افزایش پیدا کند بدون شک مسکن هم گران خواهد شد. به طورحتم در سه ماه پایانی امسال شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود، زیرا مسکن در ماه‌های نخست سال 96 رشد کامل خود را کرده است، کم‌ترین رقمی که برای افزایش قیمت مسکن می‌توان پیش‌بینی کرد این است که 5 تا 10درصد نسبت به قیمت کنونی، گران خواهد شد.
گرانی دلار، مسکن را تکان نمی‌دهد
همچنین عباس زینعلی،کارشناس اقتصاد مسکن، می‌گوید: درحال حاضر بازار مسکن، بازار فعالی نیست که با نوسان قیمت ارز و دلار تحریک شود، بنابراین با تداوم افزایش نرخ دلار در بازار تنها قیمت تمام شده ساخت به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد افزایش پیدا می‌کند. با توجه به اینکه صنعت ساختمان در رکود به سر می‌برد، افزایش قیمت ارز و دلار تاثیر قابل ملاحظه‌ای در بخش مسکن نخواهد داشت، لذا تا بازار عرضه و تقاضا شکل نگیرد و با هم آمیخته نشود در هیچ صنعتی از جمله ساختمان شاهد رونق و توسعه نخواهیم بود. تا به امروز وام‌های بانکی تبدیل به املاک و ساختمان شده است، اما با توجه به رکود مزمن و بیماری که در بخش مسکن به وجود آمده است، تقاضایی برای خرید واحدهای مسکونی نیست. وی، ادامه می‌دهد: افزایش نرخ ارز و دلار تاثیر قابل‌توجهی بر بخش مسکن نخواهد داشت و تنها قیمت تمام‌شده ساختمان را به دلیل افزایش قیمت مصالح از جمله تیرآهن افزایش می‌دهد، بنابراین در صورت تداوم افزایش نرخ دلار، مسکن در آینده‌ای نه چندان دور گران می‌شود که این امر رکود موجود در این بخش را عمیق‌تر خواهد کرد. به طورکلی تا زمانی که دولت نسخه‌ای برای رونق بازار مسکن و ساختمان در راستای افزایش اعتماد مردم به سرمایه‌گذاری تدوین نکند، روند رکودی بخش مسکن ادامه خواهد داشت.
گریزگاه خروج مسکن از رکود
خروج مسکن از رکود رابطه مستقیم با تصمیمات سیاستگذاران در زمینه سیاست‌های پولی و مالی کشور و همچنین احساس امنیت ذهنی مشتریان یا سازندگان صنعت ساختمان نسبت به آینده دارد، دولت برای خروج مسکن از رکود و افزایش تقاضای خرید اقدام به پرداخت وام‌های بانکی کرده است که این وام‌های بانکی تا به امروز تاثیر قابل توجهی در رونق بازار مسکن نداشته است، برای درک بهتر این موضوع در نظر بگیرید که میزان زیادی چوب در یک فضای سرد دارید و این چوب‌ها به دلیل بارش باران نمناک شده‌اند، بنابراین هر چقدر کبریت می‌زنید اشتعالی صورت نمی‌گیرد، کبریت همانند تسهیلات یا وام بانکی است که دولت برای خروج بازار مسکن از رکود به متقاضیان می‌دهد، بدون شک این کبریت یا تسهیلات بانکی به تنهایی باعث خروج مسکن از رکود نمی‌شود، مگر اینکه روی چوب‌ها یک ماده اشتعال‌زا مثل بنزین و نفت ریخته شود که این ماده اشتعال‌زا می‌تواند جذب سرمایه‌گذار خارجی در بخش مسکن باشد، بنابراین جذب سرمایه‌گذار خارجی برای رونق این بازار بسیار ضرورت دارد، اما جذب سرمایه‌گذار خارجی مستلزم مؤلفه‌هایی‌ست، به طوری که باید احساس امنیت ذهنی نسبت به آینده اقتصادی کشور در سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی ایجاد شود، بنابراین قانون باید از سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان حمایت کند.
همچنین به منظور خروج بازار مسکن از رکود، پرداخت قسمتی از نرخ بهره تسهیلات بانکی از سوی دولت ضرورت دارد، زیرا بازپرداخت اقساط تنها از سوی متقاضیان وام، با توجه به کمبود نقدینگی به دلیل رکود اقتصادی مشکل خواهد بود، در حال حاضر به دلیل بالا بودن نرخ بهره بانکی و کوتاه‌مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط ، معمولا افرادی که نیاز واقعی به مسکن نداشته و وام مسکن را در سایر بخش‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند از تسهیلات بانکی برخوردار می‌شوند که این موضوع نیازمند به بررسی از سوی مسئولان است.
