نقشه راه جدید بازار ملک تدوین می‌شود

افت شدید بخش «ساختمان» در کارنامه رشد اقتصادی نیمسال اول 95، تیم اقتصادی دولت را مصمم کرده بار دیگر برای استارت پایدار و پرقدرت به موتور پیشران اقتصاد ایران، ابزارهای محرک وارد بازار ملک کند. گزارش ها ارزش افزوده بخش ساختمان در بهار امسال بیش از 20 درصد کاهش پیدا کرد و در عین حال، تحت تاثیر محرک‌های اولیه که اوایل سال جاری در قالب پرداخت تسهیلات سه رقمی ساخت و خرید مسکن فعال شد، روند سقوط نرخ رشد ارزش افزوده این بخش در تابستان 95 تا حدودی مهار شد و به منفی 2 درصد رسید، اما در نهایت، کاهش دست‌کم 13 درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول امسال به رغم رشد اقتصادی 4/ 7 درصد طی این مدت، از حرکت «خلاف جهت» بخش جلو برنده اقتصاد در مقایسه با رشد مثبت سایر بخش‌ها حکایت دارد. ارزش افزوده بخش ساختمان در دهه‌های 70 و 80، به‌طور متوسط از رشد سالانه 4 تا 6 درصد برخوردار بود و سال 90 نیز رشد 5/ 2 درصد را تجربه کرد. رشد منفی بخش ساختمان در نیمه اول امسال، آن هم در شرایطی که طی یکسال و نیم اخیر، مجموعه سیاست‌های مالی هدفمند برای رکودزدایی از بازار مسکن عملیاتی شد، هم اکنون دو تحلیل جداگانه، درباره تحولات اخیر این بازار به‌وجود آورده است.

تحلیل اول، ابزارهای به‌کار گرفته شده طی ماه‌های اخیر را «کم‌اثر» و «ناکافی» توصیف می‌کند و در قالب تحلیل دوم، رشد منفی 13 درصد بخش ساختمان در مقایسه با «مازاد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های 90 تا 92»،‌ تا حدودی قابل انتظار از بابت «نیاز به زمان برای تنظیم نسبی حجم واحدهای ساخته‌شده و تقاضای به بازار آمده»، عنوان می‌شود.

با این حال، بررسی‌ها درباره ریزش کم‌سابقه نرخ رشد ارزش‌افزوده ساختمان در نیمه امسال، با لحاظ تحولات بازار مسکن در 8 ماه اول 95 نشان می‌دهد: هم روند معاملات خرید مسکن و هم روند ساخت و سازهای مسکونی نسبت به سال گذشته، بهبود پیدا کرده طوری که حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران طی این مدت 12درصد افزایش یافت و تیراژ ساخت واحد مسکونی نیز رشد مثبت 5 درصد را تجربه کرد. این دو اتفاق از روی روند پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن نیز قابل رهگیری است. طی 8 ماه اول امسال، تعداد وام‌های پرداختی برای خرید مسکن توسط بانک عامل بخش مسکن در کل شهرهای کشور، 26درصد افزایش یافت و تعداد تسهیلات پرداختی برای ساخت مسکن نیز رشد 58درصدی را تجربه کرد. بنابراین، نرخ رشد دو رقمی دریافت تسهیلات مسکن در شهرها در کنار آمارهای معاملات و ساخت و ساز در پایتخت، از مراحل پایانی دوره رکود‌ حکایت دارد، اما این وضعیت رو به جلو،‌ به سه دلیل نتوانسته شیب منفی ارزش افزوده ساختمان را به رشد مثبت تبدیل کند.

اولین دلیل این میزان رشد منفی، به «فروکش کردن تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای در بازار ملک و همچنین پایان سرمایه‌گذاری بدون هدف در بازار ساخت و ساز» مربوط است که چون در این راستا،‌ فعالیت‌های ساختمانی یکسال اخیر از سطح کاذب سال‌های قبل فاصله گرفته، اثر این رفتار، در نرخ رشد بخش ساختمان، به شکل کاهش ارزش افزوده، منعکس شده است. ساخت و ساز مسکونی در سال 90 تا 92 در تهران و سایر شهرهای بزرگ، تحت تاثیر رشد قیمت مسکن، رشد درآمدهای نفتی و سطح مطلوب اعتبارات بانکی، به‌صورت نجومی و البته بدون نیازسنجی جامعه تقاضا، جهش کرد به‌طوری که حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در کل کشور طی این سه سال، با رشد مثبت پیاپی، به ترتیب 1/ 23، 7/ 54 درصد و 1/ 23 درصد رشد کرد در این میان، روند فزاینده نرخ تورم در همان سال‌ها عطش سرمایه‌گذاری ملکی توسط بخش خصوصی و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها را با هدف حفظ و تقویت ارزش واقعی دارایی، بیشتر کرد و به سونامی ساخت و ساز منجر شد. در تهران، تیراژ سالانه ساخت مسکن در سال‌های 90 تا 92، به 5/ 2 برابر متوسط سالانه 10 سال قبل از آن رسید و بالای 230 هزار واحد مسکونی در هر یک از این سه سال، آپارتمان در پایتخت احداث شد. در این میان، تضاد بین جنس و متراژ ساختمان‌ها با نیاز و توان خریداران، باعث شد طی دست کم دو سال گذشته، به رغم وجود تقاضای مصرفی خرید، امکان فروش آپارتمان‌های لوکس و متراژ بزرگ، برای سرمایه‌گذاران سلب شود. در ماه‌های اخیر اگر چه معاملات خرید مسکن توسط مصرف‌کننده‌ها رشد مثبت پیدا کرد اما بخش قابل‌ملاحظه‌ای از منابع سرمایه‌گذاران ساختمانی همچنان در بازار آپارتمان‌های متراژ بزرگ و ساختمان‌های ساخته‌شده از قبل، «قفل» است و چرخه سرمایه‌گذاری و فروش ساختمان هنوز با اختلال و نارسایی مواجه است. بازگشت پول‌ها از بازار ساختمانی نیازمند زمان بیشتر برای فروش تدریجی واحدها است. در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید می‌کنند: موجودی آپارتمان در قسمتی از بازار ملک که غالب تقاضای مصرفی در آن وجود ندارد –قسمت واحدهای بزرگ و گران قیمت- از میزان تقاضا فراتر است و حجم این آپارتمان‌ها حتی در دوره پیش‌رونق اخیر معاملات مسکن، به حدی نرسیده که ظرفیت ساخت جدید با حجم بیشتر از سال‌های قبل را برای سازنده‌ها به‌وجود بیاورد. به این ترتیب، با توجه به تفاوت بین مبلغ سرمایه‌گذاری برای احداث گروه ساختمان‌های لوکس و بزرگ با گروه ساختمان‌های مصرفی و کوچک، شدت اثرگذاری افت سرمایه‌گذاری در لوکس‌ها بر رشد بخش ساختمان، به مراتب بیشتر از گروه دوم است. به گزارش دنیای اقتصاد، دومین مولفه اثرگذار بر رشد منفی 13 درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول امسال، از محل «کاهش حجم ساخت و سازهای تجاری و غیرمسکونی» نشات می‌گیرد. تقاضا برای «مال»‌سازی در تهران طی ماه‌های اخیر نسبت به یکی دو سال گذشته، کاهش پیدا کرده و از آن طرف،‌ در مناطقی از پایتخت از جمله منطقه 22 تحت تاثیر اعمال محدودیت‌های شورای عالی شهرسازی، اجازه صدور پروانه ساختمانی برای برج‌سازی‌های غیرمسکونی کم شده است. در سایر شهرها نیز رکود مسکن بر کاهش چشمگیر حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی اثر گذاشته است. با توجه به اینکه میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای احداث هر مترمربع بنای غیرمسکونی، در زمان شروع ساخت و تکمیل پروژه به ترتیب 30 درصد و 100 درصد بیشتر از میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای احداث هر مترمربع بنای مسکونی است، در نتیجه، کاهش ساخت و سازهای غیرمسکونی تاثیرگذاری بیشتری بر رشد منفی بخش ساختمان داشته است. سومین مولفه کاهنده نرخ رشد بخش ساختمان نیز به وضعیت پروژه‌های عمرانی (بخش ساختمان دولتی) برمی‌گردد که به‌خاطر کاهش حجم این پروژه‌ها ناشی از کمبود اعتبارات، باعث افت ارزش افزوده بخش ساختمان شده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کنند: با تخلیه آثار ناشی از مازاد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های اخیر در سال جاری، شیب منفی منحنی رشد بخش ساختمان (تغییرات‌ارزش افزوده بخش) در سال آینده معکوس خواهد شد.وضعیت نیمه اول امسال بخش ساختمان برعکس بخش تولید نفت بود به‌طوری که رشد دست کم 50 درصدی تولید نفت در سال جاری ناشی از رفع تحریم‌ها، توانست رشد مثبت اقتصادی را رقم بزند، اما تخلیه هیجان سرمایه‌گذاری در سال 95، امکان رشد بیشتر حجم تولید ناخالص داخلی را سلب کرد. در سال آینده، اثرگذاری مثبت بخش ساختمان، با توجه به انتظار رونق مسکن می‌تواند قابل ملاحظه باشد به‌خصوص آنکه در صورت رشد مثبت سرمایه‌گذاری ساختمانی، به دلیل رابطه پیشین قوی این بخش با بخش‌های صنعت و خدمات، تولید در سایر بخش‌های دنباله‌رو، به حرکت خواهد افتاد.

جزئیات 4 ابزار محرک مسکن

تیم اقتصادی دولت برای تقویت بیشتر بخش مسکن و تداوم «روند بهبود» شیب منفی ارزش افزوده بخش ساختمان، 4‌ابزار بابت «تحریک مضاعف» بازارهای ساخت و ساز ارزان قیمت و معاملات مصرفی ملک مد‌نظر قرار داده است. این ابزارها، برای تحرک‌بخشی بیشتر به هر دو سمت عرضه و تقاضا تدارک دیده شده است.در این قالب، در نظر است ابتدا سقف تسهیلات مسکن مهر برای حداقل 300 هزار واحد مسکونی مهر نیمه‌کاره و در حال ساخت، افزایش پیدا کند و از 30 میلیون تومان فعلی به 35 یا 40 میلیون تومان افزایش پیدا کند. برای این منظور، باید ابتدا منابع اعتباری مورد نیاز، توسط بانک مرکزی تعیین تکلیف شود، اما یک پیشنهاد برای این منظور، استفاده مجدد از مبالغ بازگشت وام‌های پرداخت شده مسکن مهر (اقساط ماهانه وام‌گیرنده‌ها) است. افزایش سقف وام مسکن مهر، می‌تواند بدهی مالی پیمانکاران ساختمانی را ترمیم کند و امکان شروع پروژه‌های سرمایه‌گذاری را برای آنها‌ فراهم آورد.

در قالب ابزار دوم تحرک‌بخشی،‌ مقرر شده اعتبار مورد نیاز برای پرداخت سالانه 300 هزار فقره وام ساخت و نوسازی بافت فرسوده (مصوبه دو سال پیش که توسط بانک‌ها اجرایی نشده است) توسط سیستم بانکی و سازمان برنامه، تامین شود تا با پرداخت تسهیلات کم‌بهره ساخت مسکن به سرمایه‌گذاران در مناطق مصرفی و ارزان قیمت شهرها، ساخت و ساز هدفمند تحریک شود. سال گذشته 14 هزار فقره از این تسهیلات پرداخت شد و امسال، تاکنون 17 هزار فقره وام توسط بانک عامل بخش مسکن به سرمایه‌گذاران بافت فرسوده ارائه شده است.

ابزار سوم تعیین شده برای تحریک بخش ساختمان به سمت رونق، جامعه تقاضای مصرفی را هدف قرار می‌دهد. متولی بخش مسکن و بانک عامل از بانک مرکزی خواسته‌اند شرایط پرداخت وام‌های سه رقمی خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز «یکم» با هدف تسهیل شرایط برای خانه‌اولی‌ها و ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای مصرفی، «تسهیل» شود. برای این منظور پیشنهاد شده است فرمول سپرده‌گذاری و پرداخت وام از حالت فعلی «پرداخت یک برابر موجودی به ازای هر 6 ماه سپرده‌گذاری» به حالت «پرداخت یک برابر موجودی به ازای هر 4 ماه سپرده‌گذاری»، تغییر کند. در صورت تصویب این پیشنهاد، در تهران، یک متقاضی وام خرید مسکن 160 میلیونی صندوق یکم، به جای آنکه با سپرده‌گذاری 80‌میلیونی (40 میلیون توسط هر یک از زوجین)، یکسال منتظر دریافت وام بماند، ظرف 8 ماه می‌تواند تسهیلات را دریافت کند و دوره انتظار برای خرید مسکن، از این طریق کاهش می‌یابد.

همچنین در قالب همین پیشنهاد، طرح افزایش دوره بازپرداخت وام از 12 سال فعلی به 15 سال ارائه شده است که این نیز باعث کاهش مبلغ اقساط ماهانه و در نتیجه جذاب‌تر شدن تسهیلات برای تقاضای مصرفی خواهد شد. این پیشنهاد بعد از اطمینان سیاست‌گذار پولی از رعایت منابع و مصارف صندوق یکم، قابل تصویب و اجراشدن است.

کارشناسان اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه تسهیلات فعلی خرید مسکن تاحدودی سمت تقاضای مصرفی را به صحنه معاملات کشانده، معتقدند: کشش بازار عرضه ناشی از حجم قابل توجه خانه خالی، می‌طلبد قدرت خرید مسکن به‌صورت هدایت شده، تقویت شود. یک راه تقویت، ساده‌سازی مسیر وام‌دهی به جامعه تقاضای هدف است و راه دیگر، افزایش دامنه در برگیری متقاضیان از طریق افزایش سقف تسهیلات می‌تواند باشد. تسهیلات فعلی برای دهک‌های متوسط رو به بالا، کفایت نمی‌کند.

چهارمین ابزار تحرک بخشی مضاعف به بخش مسکن، در قالب «تامین اعتبار مورد نیاز برای ساخت مسکن اجتماعی» تعریف شده است. دولت برای امسال تامین مسکن 70 هزار خانوار دو تا سه دهک اول را در قالب ساخت مسکن اجاره‌ای و پرداخت یارانه اجاره‌بها در دستور کار دارد و برای سال آینده و 4 سال بعد از آن نیز برنامه سالانه 100 هزار مسکن اجتماعی را تدوین کرده است. سرمایه‌گذاری در این طرح، تاثیر مستقیم بر رونق فعالیت‌های ساختمانی به همراه خواهد داشت.