رونق زمستانی معاملات مسکن

امسال خرید و فروش مسکن در تهران بعد از سکون تابستانی، در ابتدای نیمه‌دوم -فصل پاییز- ناگهان رونق گرفت و در حالی که همه ساله معاملات مسکن متناسب با سردشدن روزهای سال، از تحرک می‌افتد، اما در سال 91 این سنت تکرار نشد طوری که در دو ماه گذشته از زمستان جاری، حجم معاملات ماهانه مسکن در مقایسه با ماه‌های سه‌فصل اول سال، به صورت تصاعدی بیشتر شده است. نتایج حاصل از رهگیری معاملات مسکن در بنگاه‌های املاک شهر تهران نشان می‌دهد: از ابتدای سال تا کنون بیشترین معامله آپارتمان مسکونی در ماه بهمن‌ انجام شده است. به طوری که عقد ماهانه 27 هزار فقره قرارداد خرید و اجاره و پیش‌‌خرید آپارتمان در بنگاه‌ها در نیمه‌اول سال، در ماه میانی زمستان به 36 هزار فقره قرارداد رسید. در ماه‌های فصل پاییز نیز به طور میانگین ماهی 32 هزار معامله مسکن در تهران انجام شده است. به این ترتیب در سال جاری با نزدیک‌شدن به ماه‌های پایانی بر شدت معاملات مسکن افزوده شده است. رونق معاملات مسکن انحصار این روزهای تهران نیست، بلکه در کل کشور، شیب معاملات تند شده است. حجم مبادله آپارتمان در کشور که عمده آن شامل خرید‌وفروش است و اجاره و پیش‌خرید در رتبه‌های بعدی قرار دارند، از 6 هزار و 600 فقره در روز طی فصل پاییز به 9 هزار فقره در روز طی فصل زمستان افزایش پیدا کرده و باعث رشد 34 درصدی معاملات مسکن شده است. همچنین در تهران، معاملات بهمن‌ماه نزدیک به 13 درصد نسبت به دی‌ماه افزایش پیدا کرده است. رونق زمستانی نشانه چیست؟ شتاب فعلی در بازار معاملات مسکن نشانه پاسخ معکوس متقاضیان خرید به قیمت‌های متورم است. تجربه نشان داده هر زمان در یک بازار قیمت کالا افزایش پیدا می‌کند، خرید از آن بازار هم توسط متقاضیانی که تا پیش از افزایش قیمت، قصد خرید داشتند و هم توسط متقاضیانی که رشد قیمت آنها را بابت خریدن وسوسه کرده، ناگهان رونق می‌گیرد. میانگین قیمت مسکن در تهران طی نیمه‌اول امسال 30درصد رشد کرد، آن زمان این نرخ رشد چندان در بازار صدا نکرد و جو روانی غالب در بازار مسکن انتظار ثبات‌نسبی قیمت را داشت. به همین خاطر خرید‌وفروش نیز رونق آنچنانی نداشت. اما در پاییز با واردشدن یکی دو شوک نزولی به قیمت‌ ارز و طلا از یک‌سو و همزمان اوج‌گیری قیمت مسکن از سوی دیگر، توجه‌ها به سمت بازار ملک جلب شد. اثر آنی نزول دلار در حال حاضر با افت پی‌درپی قیمت دلار و سکه در هفته‌های متوالی -دفعات کاهش قیمت در این دو بازار در چند وقت اخیر از تعداد روزهای افزایش قیمت بیشتر شده است- خرید آپارتمان به اولویت اول تقاضای‌مصرفی و همچنین صاحبان سرمایه‌ تبدیل شده است. کارشناسان اقتصادی در این باره معتقدند: اطلاع عمومی از رشد قیمت مسکن در حال حاضر، باعث تحریک خریداران شده و این گروه قصد دارد در وقت‌اضافه -روزهای باقیمانده از سال91- خرید خود را از بازار قطعی کند تا از رشد بیشتر قیمت در سال آینده در امان بماند.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» این تحلیل کارشناسان درست منطبق بر رفتاری است که خریداران مسکن در بازار کنونی دارند از خود بروز می‌دهند. بررسی‌های میدانی در بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد: طرف تقاضا با نوعی نگرانی از آینده، برای خرید واحدمسکونی عجله دارد و این تعجیل، خود بر رشد قیمت اثر گذاشته است طوری که خریداران با رفتارشان باعث التهاب قیمت‌ها شده‌اند. براساس نتایج این بررسی، در ماه‌های اخیر قیمت پیشنهادی مالکان آپارتمان‌های نوساز در برخی مناطق تهران به صورت جهشی در حد 30 تا 50 درصد افزایش پیدا کرده است طوری که گفته می‌شود برای خرید یک واحدمسکونی نوساز در محله‌های متوسط پایتخت، مترمربعی حداقل 4.5 میلیون تومان باید پول پرداخت کرد. این در حالی است که نیمه‌اول امسال، نوسازها در همین محله‌ها مترمربعی حداکثر 3.5میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شد. برای ماه‌های آتی با توجه به نتایج مثبت به دست آمده از مذاکرات هسته‌ای و همچنین عزمی که دولت در روزهای اخیر برای کنترل قیمت‌ کالاهایی همچون خودرو و مواد غذایی نشان داده است، پیش‌بینی می‌شود: روند تبدیل سرمایه‌های موجود در بازارهای کم‌ریسک شدت بیشتری بگیرد و در نتیجه خرید ملک افزایش پیدا کند. در پاییز امسال بیش از 96 هزار فقره معامله ملک مسکونی در تهران انجام شد که در مقایسه با حجم معاملات پاییز سال گذشته، معاملات رشد 40 درصدی را تجربه کرد. پیش به سمت پیش‌‌خرید در دو ماه گذشته از زمستان91 نیز بیش از 68 هزار فقره انواع معامله ملک مسکونی در بنگاه‌های مسکن شهر تهران تنظیم شده است که البته با توجه به تاخیر در ثبت قرارداد در سامانه رهگیری معاملات مسکن، تعداد قراردادهای این دو ماه به طور قطع بیشتر از این رقم است. در بهمن‌ماه امسال به عنوان پررونق‌ترین ماه بازار مسکن در طول سال91، حجم معاملات مسکن از 36 هزار فقره قرارداد فراتر رفت. در این ماه 26 هزار واحدمسکونی در تهران به خریداران فروخته شد و همچنین 8 هزار و 100 فقره اجاره‌نامه برای مستاجرها تنظیم شد. در بهمن‌ماه 2 هزار و 300 واحدمسکونی در حال ساخت نیز پیش‌فروش شد. در بین انواع معاملات مسکن -خرید، اجاره و پیش‌خرید- حجم پیش‌خرید‌ها از دو نوع معامله دیگر، بیشتر افزایش پیدا کرده است. صرفه پیش‌خرید واحدمسکونی در حال حاضر برای متقاضیان چندبرابر شده است هر چند سازنده‌ها این روزها که رشد قیمت مسکن لحظه‌ای شده، آن چنان تمایلی به پیش‌فروش ندارند، اما با این حال، تعداد قراردادهای پیش‌خرید مسکن در تهران از 1700 فقره در ماه‌ طی فصل پاییز به بالای 2000 واحد در ماه طی زمستان جاری افزایش پیدا کرده است. در حال حاضر این کشش در بازار مسکن وجود دارد که اگر سازنده‌ها حاضر به پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت باشند، همه معاملات در پیش‌خرید خلاصه شود و میزان خرید واحد آماده به کمترین حد کاهش پیدا کند. هشدار به خریداران مسکن رییس اتحادیه مشاوران‌املاک تهران با اعلام هشدار به خریداران مسکن بابت رفتار خارج از چارچوب قانونی برخی فروشنده‌ها گفت: اخیرا تعداد فروشنده‌هایی که پای میز قرارداد در بنگاه یا حتی بعد از تنظیم مبایعه‌نامه دبه می‌کنند و خواستار انصراف از معامله می‌شوند، افزایش پیدا کرده است. این گروه از فروشنده‌ها به خاطر رشد قیمت وسوسه می‌شوند و قصد دارند قیمت مورد توافق با خریدار را به قیمت‌های جدید نزدیک کنند. مصطفی قلی خسروی افزود: خریداران مسکن باید به محض توافق با فروشنده، توافق‌شان را رسمی کنند و با تنظیم مبایعه‌نامه و امضای دو طرف پای آن، مانع از دبه‌ فروشنده شوند. خسروی همچنین تاکید کرد: بعد از تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک، انصراف یک‌طرفه از معامله هیچ‌گونه وجاهت قانونی ندارد و اصلا قابل رسیدگی هم نیست مگر اینکه دو طرف به برهم خوردن معامله رضایت دهند.