طلسم نسیه‌فروشی مسکن شکست

 طلسم نسیه فروشی مسکن با «پایان توهم فروش سریع و راحت آپارتمان در فصل تابستان»، شکسته شد. بعد از حدود چهار ماه از ابلاغ طرح «تضمین معاملات غیرنقد آپارتمان» در بانک عامل بخش مسکن، از هفته گذشته سرانجام مراجعه سازنده‌ها به شعب بانک شروع شد و در این چند روز، 4 سازنده در شهرهای مختلف کشور از جمله تهران، مشخصات بیش از 500 واحد مسکونی نوساز خود را برای فروش قسطی به متقاضیان، به بانک ارائه کردند. به گزارش دنیای اقتصاد ، پیشروی طرح فروش قسطی مسکن‌ از مرحله «مصوبه روی کاغذ» به «اقدام عملی سازنده‌ها»، علاوه بر اینکه متاثر از رفتار غیرهیجانی و آرام خریداران در بازار معاملات نقدی آپارتمان است، مدیون یک تغییر در شروط بانک مسکن نیز است. دو هفته پیش بانک عامل این طرح، دامنه مجاز فروش قسطی را از «صرفا انبوه‌ساز» به «همه سازنده‌ها» افزایش داد و شرط «داشتن معرفی‌نامه از تشکل‌های انبوه‌سازی» را حذف کرد. این اقدام هم‌اکنون باعث رقابت در سمت عرضه و پوشش همه پروژه‌های مسکونی آماده فروش، شده و اثر آن شروع فروش قسطی برای پاسخ به حجم قابل توجه تقاضا در بانک عامل شده است.با این حال، انبوه‌سازان نیز برای خارج کردن طرح تضمین فروش قسطی از انحصار بانک عامل بخش مسکن و از همه مهمتر، اصلاح بخش‌های نامنعطف و غیرسازگار طرح با خواسته‌های اقتصادی خریدار و فروشنده، مقدمات ایجاد کانال دوم تضمین معاملات غیرنقد را از طریق مذاکره با دو بانک دیگر، استارت زده‌اند. در شکل فعلی طرح، حداکثر 150 میلیون تومان از بهای آپارتمان، قابل تقسیط است که باید حداکثر در 4 سال از طرف خریدار، به‌صورت ماهانه پرداخت شود. بانک مسکن، پرداخت به موقع اقساط از جانب خریدار را برای فروشنده تضمین می‌کند.

اما انبوه‌سازان با اشاره به ویژگی، متراژ و قیمت آپارتمان‌های آماده فروش قسطی، حجم تسهیلات غیرنقد بانک مسکن را به مراتب کمتر از نیاز بازار معاملات قسطی عنوان می‌کنند. کانون انبوه‌سازان در نظر دارد طرح فروش قسطی را از کانال جدید، با افزایش سقف تسهیلات و طول دوره بازپرداخت، تکمیل کند. در کانال دوم نسیه‌فروشی ملک، امکان عرضه نه فقط برای واحدهای مسکونی که برای آپارتمان‌های اداری و ساختمان‌های تجاری نیز فراهم می‌شود.

کانون سراسری انبوه‌سازان برای سازماندهی عرضه واحدهای مسکونی سازنده‌های عضو، قصد راه‌اندازی بنگاه اینترنتی فروش ملک را دارد. این سامانه که به‌زودی آدرس آن اعلام خواهد شد به فروش نقد و غیرنقد مسکن، فروش غیرنقد واحد اداری و تجاری و همچنین عرضه زمین و آپارتمان اجاره‌ای اختصاص پیدا می‌کند و باعث متمرکز شدن اطلاعات مربوط به کلیه املاک فروشی در یک فضای مجازی مشخص، خواهد شد. عزم کانون برای راه‌اندازی این سامانه باعث برآورد دقیق از حجم کل نوسازهای مانده در بازار شده است. پیش‌تر عنوان شده بود 400 هزار واحد مسکونی نوساز کلیدنخورده در شهرهای کشور روی دست سازنده‌ها قرار دارد اما هفته گذشته، کانون انبوه‌سازان از وجود تنها 250 هزار واحد مسکونی آماده فروش قسطی خبر داد.

تاثیر متقاضیان بر مسکن قسطی

انبوه‌سازان که طرح فروش اقساطی مسکن به دنبال پیشنهاد سال گذشته آنان، اوایل امسال به شعب بانک مسکن ابلاغ شد، با تایید حضور برخی همکاران خود در طرح فروش قسطی با واسطه بانک مسکن، اعلام کردند: همزمان با مذاکره کانون انبوه‌سازان با دو بانک دیگر به منظور ایجاد شرایط متنوع تر و فراگیرتر برای فروش اقساطی انواع املاک شامل آپارتمان و مجتمع‌های اداری و تجاری، در حال طراحی پکیج پنج منظوره برای «پیش فروش»، «فروش» و «اجاره» گروه‌های متنوعی از املاک آماده و نیمه کاره‌ای هستند که هم‌اکنون به دلیل ضعف قدرت خرید متقاضیان، بلا استفاده و خالی مانده است.

تصمیم انبوه‌سازان برای ورود به بازار فروش قسطی ملک پس از یک وقفه سه‌ماهه در حالی طی چند روز گذشته حالت قطعی به خود گرفته که کارشناسان از تاثیر قدرتمند رفتار سمت تقاضا طی یک ماه گذشته بر این تصمیم خبر می‌دهند.کارنامه منتشر شده از عملکرد بازار مسکن شهر تهران طی تیرماه امسال حاکی است خرید آپارتمان در اولین ماه از فصل تابستان نسبت به یک ماه قبل از آن، حدود 4 درصد کاهش یافت و شیب رشد قیمت نیز در همین فاصله زمانی نصف شد و به 5/ 2 درصد رسید. بررسی‌ها در این باره حاکی است: دلیل اصلی بروز کاهش در نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن طی تیرماه – به رغم افزایش حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل و وجود میل به خرید - به رفتار غیر هیجانی متقاضیان بر می‌گردد که هم‌اکنون علاوه بر هدایت بازار در فاز پیش‌رونق، بدون شتاب در انجام معاملات، سمت عرضه را نیز در معرض سیگنال‌های محرک برای افزایش قیمت قرار نمی‌دهند.

به این ترتیب هر چند تیرماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل – تیر 94 – حجم معاملات مسکن با رشد 31 درصدی در پایتخت رو به رو شد اما تغییرات ماهانه بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و قیمت نشان می‌دهد بازار مسکن در حال خروج از رکود است و در فاز پیش رونق قرار گرفته اما این امر به معنای تعجیل متقاضیان مصرفی برای خرید ملک نیست. این رفتار حساب شده سمت تقاضا دربردارنده حداقل یک پیام مهم برای انبوه‌سازان است.انبوه‌سازان که به واسطه امید به خروج بازار مسکن از حالت رکود و ورود به فاز رونق، برای فروش غیر نقدی آپارتمان‌های آماده کاملا بی انگیزه شده بودند، هم‌اکنون به واسطه رفتار غیر هیجانی سمت تقاضا و تامل آنان برای خرید ملک، به این نتیجه رسیده‌اند که فروش واحدهای آماده در بازار نقد، آنطور که ابتدای امسال تصور می‌شد، همچنان کار آسانی نیست.

این در حالی است که مقایسه بازدهی بازار مسکن در 4 ماه اول سال و فاصله قابل توجه آن با سه بازار اقتصادی اصلی یعنی سکه، نرخ بازار پول و ارز، نشان می‌دهد علاوه بر تامل متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن هم‌اکنون این بازار به واسطه بازدهی پایین - 4/ 1 درصد - همچنان از تقاضای سوداگری خالی است. نبود متقاضی سرمایه‌ای در کنار رفتار غیر هیجانی و حساب شده متقاضیان مصرفی نشان می‌دهد هم‌اکنون به رغم پایان دوره رکود و تقویت نسبی قدرت خرید متقاضیان مصرفی به واسطه افزایش سقف وام مسکن، هنوز هم بازار ملک از کشش کافی برای خرید نقدی تمام واحدهای آماده انبوه‌سازان برخوردار نیست. هر چند افزایش وام خرید، یخ رکود را ذوب کرده اما به اعتقاد کارشناسان «فروش غیر نقد» می‌تواند دمای معاملات مصرفی را سریع‌تر افزایش دهد. این در حالی است که حدود دو هفته پیش هم مسوولان بانک مسکن اعلام کردند متقاضیان استفاده از تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن در قالب طرح تضمین فروش اقساطی آپارتمان می‌توانند با هر سازنده‌ای اعم از انبوه ساز و غیر انبوه ساز برای استفاده از این تسهیلات توافق کنند.

به این ترتیب، انبوه‌سازان که از چهار ماه گذشته یعنی آغاز آماده باش شعب بانک مسکن برای پذیرش متقاضیان خرید و فروش قسطی آپارتمان تا چند روز گذشته حتی یک واحد از آپارتمان‌های آماده خود را برای فروش غیر نقدی معرفی نکرده بودند هم‌اکنون علاوه بر آغاز حرکت تدریجی خود در این مسیر، در حال تدارک کانال دوم عرضه غیر نقدی واحدهای خود به بازار تقاضا هستند. علاوه بر آغاز عملیات فروش قسطی کمتر از هزار واحد معرفی شده از سوی انبوه‌سازان طی چند روز گذشته، رئیس کانون انبوه‌سازان از وجود 250 هزار واحد آماده عرضه به بازار مسکن در قالب تسهیلات غیرنقد در سراسر کشور خبر داد.آن طور که جمشید برزگر اعلام کرد این واحدها در تمام شهرهای کشور پراکنده هستند که به محض راه‌اندازی سامانه فروش قسطی از شهریور ماه به متقاضیان معرفی می‌شود.

طراحی بسته پنج منظوره انبوه‌سازی

دبیر کانون انبوه‌سازان همچنین در تشریح اطلاعات کامل‌تری از راه‌اندازی «کانال دوم مسکن قسطی»  اعلام کرد: قرار است کانال دومی برای عرضه مسکن انبوه‌سازی با تسهیلات غیر نقد در قالب بسته پنج منظوره، از طریق معرفی واحدها در سامانه اینترنتی در حال راه‌اندازی طی روزهای آتی رونمایی و به متقاضیان معرفی شود. به گفته فرشید پورحاجت، در کانال دوم عرضه قسطی ملک، فروش قسطی آپارتمان‌های آماده تحویل تنها بخشی از این بسته محسوب می‌شود و علاوه بر در نظر گرفتن انعطاف در آنچه پیش از این به‌عنوان دستورالعمل فروش قسطی مسکن به شعب بانک مسکن ابلاغ شد عرضه سایر املاک به علاوه آپارتمان‌های مسکونی با شرایط مختلف را نیز در بر می‌گیرد. وی در این باره توضیح داد: «فروش قسطی واحدهای آماده تحویل با اتکا به تسهیلات غیر نقد» اولین بخش از این پکیج پنج‌منظوره محسوب می‌شود که در این زمینه در حال مذاکره با دو بانک دیگر غیر از بانک مسکن هستیم تا علاوه بر استفاده از دستورالعملی که به شعب بانک عامل بخش مسکن ابلاغ شده است با توافق سایر بانک‌ها بتوانیم سقف تسهیلات غیر نقد و طول دوران بازپرداخت را افزایش دهیم. پورحاجت ادامه داد: در بسته جدید با همکاری سایر بانک‌ها در نظر داریم تغییراتی در مدت زمان بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقد، سقف تسهیلات، مبلغ کارمزد، میزان قسط ماهانه و همچنین فراگیر کردن طرح فروش قسطی برای سایر پروژه‌ها علاوه بر آپارتمان‌های مسکونی ایجاد کنیم تا فرآیند فروش قسطی با هر نوع توان مالی و شرایط خانوارهای مصرفی و سایر متقاضیان املاک در گروه‌های گوناگون همخوانی پیدا کند.

وی علاوه بر فروش قسطی واحدهای آماده، از «عرضه واحدهای نیمه کاره» انبوه‌سازان با استفاده از تسهیلات غیر نقدی به متقاضیان در طرح جدید انبوه‌سازان خبر داد.به گفته پورحاجت «راه‌اندازی بازار اجاره داری حرفه ای» از سوی انبوه‌سازان بخش دیگری از این بسته پنج منظوره را شامل می‌شود که در قالب آن می‌توان این بخش مورد غفلت واقع‌شده را در بازار مسکن فعال کرد.این در حالی است که بنا بر اذعان وی «عرضه سایر املاک اعم از تجاری، اداری و...» و همچنین «امکان خرید و فروش زمین» در سامانه جدید نیز دو بخش دیگر این بسته را شامل می‌شوند. پورحاجت تاکید کرد: علاوه بر فروش غیر نقدی، انبوه سازانی که تمایل به فروش نقدی واحدهای خود نیز داشته باشند می‌توانند مشخصات واحدهایشان را در این سامانه وارد کنند.وی علاوه بر انعطاف پذیری بیشتر شرایط خرید و فروش واحدها و سایر املاک در کانال دوم فروش قسطی، مزیت دوم این طرح را اطمینان بیشتر متقاضیان از کیفیت و مشخصات واحدها به واسطه عرضه آنها در سایت تحت مالکیت کانون انبوه‌سازان عنوان کرد؛ به گفته او تنها انبوه سازانی مجاز به درج آگهی و فروش یا اجاره املاک خود در این سامانه اینترنتی هستند که مورد اطمینان و مورد تایید کانون انبوه‌سازان و در واقع از اعضای انجمن‌های استانی باشند. پورحاجت همچنین اعلام کرد: تمام 250 هزار واحد آماده معرفی برای فروش غیر نقدی، پیشرفت فیزیکی بالای 80 درصد دارند.

ظرفیت 300 هزار واحدی تهران؟

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه هنوز آنالیز مشخصی از تعداد واحدها و انبوه‌سازان آماده برای ورود به طرح فروش قسطی در پایتخت انجام نشده است، گفت: بر مبنای اعلام اولیه هم‌اکنون 300 هزار واحد آماده فروش در شهر تهران وجود دارد که مشخص نیست چه تعداد از این واحدها و سازندگان آنان تمایل به ورود به طرح فروش قسطی دارند.حسن محتشم افزود: ورود سازندگان به طرح فروش قسطی به دو عامل مهم از جمله شرایط بازار و شرایط سازندگان بستگی دارد.

وی خاطرنشان کرد: تعداد واحدهای آماده فروش در بازار مسکن شهر تهران همچنان در حال افزایش است با این حال در زمان رونق تمایلی از سوی سازندگان وانبوه‌سازان برای فروش قسطی وجود ندارد و به همین علت نمی‌توان به این طرح به‌عنوان یک راهکار مستمر برای فروش واحدهای انبوه‌سازان نگریست.