بازار مسکن تهران تحریک شده است
نگاهی به تحولات بازار مسکن پایتخت و سایر شهرهای کشور در سال‌های گذشته نشان می‌دهد که بازار تهران درقیمت، حجم معاملات و اجاره‌بهای مسکن پیشتاز بوده است.
به عبارت دیگر براساس آمارمنتشر شده ازسوی مرکز آمار ایران، شهر تهران از نظر متوسط بهای یک مترمربع آپارتمان از سال 1384 تا 1394 گران‌قیمت‌ترین و شهر بیرجند ارزان‌‌ترین مرکز استان بوده است. ضمن اینکه براساس پژوهش صورت گرفته ازسوی موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی، تکانه‌های قیمتی وارد شده بر بازار مسکن، ابتدا بر تهران و سپس بر شهرهای اطراف از جمله البرز، اراک، قم، سمنان و... وارد می‌شود.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، علاوه بر پیشرو بودن تهران در قیمت مسکن، حجم معاملات هم در تهران حدود 20 تا 25درصد از معاملات کل کشور را در بر می‌گیرد، یعنی تهران به عنوان یکی از 33 استان کشور، بالاترین سهم را درمیزان قراردادهای مسکن به خود اختصاص داده است. در زمینه اجاره‌بها نیز نرخ کرایه در تهران نسبت به سایر شهرها بالاتر است، این موضوع را داده‌های مرکز آمار از سال 84 تا نیمه اول سال 94 نشان می‌دهد، در واقع براساس این آمار شهرهای استان تهران در زمینه اجاره‌بها گرانترین شهرها هستند.
حال باتوجه به اهمیت بازارمسکن تهران و اثرگذاری این بازار بر بازار مسکن سایر شهرها، روزنامه تعادل در این پرونده از میان سه متغیر قیمت، حجم و نرخ اجاره در بازار مسکن، فاکتور حجم معاملات را مورد توجه قرار داده است و به تفاوت میان تعداد قراردادهای مسکن میان تهران و شهرستان‌ها پرداخته و به این بهانه گفت‌وگویی را با فردین یزدانی، مدیرعلمی طرح جامع مسکن و فرهاد بیضایی، رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ترتیب داده است.
مدیرعلمی طرح جامع مسکن درباره بالابودن حجم معاملات مسکن درتهران نسبت به شهرستان‌ها می‌گوید: بازارمسکن تهران بازاری پیشتاز است و دراغلب موارد رکود و رونق مسکن از پایتخت آغاز می‌شود و به سایر شهرهای بزرگ، متوسط و کوچک سرایت می‌کند. فردین یزدانی، ادامه می‌دهد: افزایش 16.2درصدی حجم معاملات مسکن درتهران نسبت به کل کشور نشان می‌دهد که بازار مسکن در تهران تحریک شده و وارد فاز پیش رونق شده است و می‌توان انتظارداشت طی ماه‌های آتی در شهرستان‌ها نیز تحرکاتی دراین حوزه ایجاد شود.
وی اظهار می‌کند: علت پیشتاز بودن بازار مسکن تهران نسبت به سایر شهرستان‌ها دلایل مختلفی دارد که بالابودن سطح درآمدی تهرانی‌ها درمقایسه با شهرستانی‌ها می‌تواند یکی از این علت‌ها باشد، در واقع بهره‌مندی تهرانی‌ها از درآمد بالاتر از سایر شهرهاست.
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره بازارمسکن تهران می‌افزاید: این بازار نسبت به سایر بازارها تجاری‌تر است و متغیرهای پولی، مالی و بانکی بیشتر و سریعتر از بازارسایر شهرستان‌ها بر بازار مسکن پایتخت تاثیرگذاراست.
ساختار ویژه بازار پایتخت
یزدانی اظهار می‌کند: یکی دیگر از دلایل بالابودن تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران نسبت به سایر شهرها مربوط به ساختار ویژه بازار پایتخت است.
مدیرعلمی طرح جامع مسکن اضافه می‌کند: براساس آمار منتشرشده ازسوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران؛ 20 تا 25درصد از حجم معاملات و 30 تا 40درصد از نقل و انتقالات بازار مسکن و مستغلات مربوط به استان تهران است و درنتیجه تحولات بازار مسکن کل کشور از تهران آغاز می‌شود. به گفته وی، درصورتی که افزایش حجم معاملات مسکن در تهران تداوم یابد، می‌توان امیدوار بود که تا سال آینده در شهرهای بزرگ کشور شاهد رونق بازار مسکن باشیم.
57 درصد تسهیلات بانکی در تهران
فرهاد بیضایی، رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت هم با اشاره به تفاوت حجم معاملات خرید و فروش مسکن میان تهران و شهرستان‌ها درتیرماه سال جاری به «تعادل» می‌گوید: کاهش در حجم معاملات کل کشور و افزایش تعداد قراردادها در تهران می‌تواند دلایل متعددی داشته باشد، اما یکی از دلایل مهم این تفاوت را می‌توان در سطح توان اقتصادی متقاضیان خرید مسکن در شهرستان‌ها و تهران جست‌وجو کرد، برهمین اساس بالابودن قدرت خرید تهرانی‌ها باعث ایجاد نابرابری اقتصادی می‌شود که در بخش‌های مختلف ازجمله مسکن می‌تواند آشکار شود.
به گفته بیضایی، گواه این مدعا آمار منتشرشده بانک مرکزی در فروردین سال 95 است که نشان می‌دهد، 57درصد از تسهیلات و مانده تسهیلات شبکه بانکی فقط در تهران توزیع و پخش شده است، نکته دوم مربوط به سیاست‌های اعمال شده برای دریافت و بازپرداخت تسهیلات مسکن است که موجب می‌شود فقط ساکنان تهران، توان بازپرداخت اقساط را داشته باشند.
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن اظهار می‌کند: در زمان تصویب و اجرای تسهیلات جدید مسکن، یکی از هشدارها و نگرانی‌های کارشناسان اقتصادی این بوده است که رقم بازپرداختی اقساط این تسهیلات بالاست و حقوق بگیران شهرستانی قادر به پرداخت چنین مبالغی به صورت ماهانه نیستند.
بیضایی بیان می‌کند: مسوولان اقتصادی درپاسخ به این هشدار و نگرانی درباره شرایط بازپرداخت این تسهیلات (مبلغ یک میلیون و 200هزار تومان در ماه) اینگونه جواب می‌دهند که این مبلغ درحال حاضر میزان اجاره‌بهای یک واحد مسکونی است و مستاجران چنین هزینه‌هایی را هرماه باید به موجر پرداخت کنند این درحالی است که رقم اعلام شده مربوط به رهن و اجاره یک واحد مسکونی در تهران است و در شهرستان‌ها به ندرت چنین مبالغی به صورت ماهانه از مستاجر دریافت می‌شود. وی معتقد است، باتوجه به حجم سپرده‌گذاری تسهیلات مسکن، شهرهای متوسط و کوچک توان پس انداز مناسب برای سپرده‌گذاری ندارند و توزیع مناسبی باتوجه به ساختار تسهیلات به وجود نخواهد آمد، البته در تمامی بخش‌های اقتصادی این نابرابری وجود دارد و مختص بخش مسکن نیست.
رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت اضافه می‌کند: درنظام بانکی تمرکزگرایی شدیدی در تهران داریم و شرایط تسهیلات جدید نیز متناسب با شرایط اقتصادی تهرانی‌هاست و با درآمد شهرستانی‌ها و قدرت پس انداز آنها سازگار نیست. بیضایی ادامه می‌دهد: آمار تسهیلات مسکن نشان می‌دهد که شهرهای متوسط کمترین میزان سپرده‌گذاری در حوزه مسکن را داشته‌اند و تناسب تسهیلات با توان اقتصادی تهران است.
