جبران کمبود زمین با بلندمرتبه‌سازی
در حوزه زمین و مسکن مهم‌ترین فاکتور در تعیین قیمت، کاربری زمین مورد نظر است، یعنی قیمت دو قطعه زمین با متراژ و موقعیت مشابه در یک منطقه در صورتی که کاربری‌های متفاوتی(تجاری، اداری، مسکونی و...) داشته باشند، متفاوت است در واقع همان‌گونه که بیشترین سهم در قیمت ملک متعلق به ارزش زمین است در قیمت زمین نیز مهم‌ترین نقش را کاربری تعیین می‌کند.
حال با توجه به نقش پررنگ زمین در قیمت واحد مسکونی و ملک که بیش از 50 درصد بهای ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد، سوال این است در شرایط کنونی باید تلاش شود، قیمت زمین کاهش یابد تا بدین صورت شاهد افت ارزش مسکن باشیم یا اینکه باید با سیاست‌گذاری‌های متفاوت قیمت مسکن را متعادل کنیم؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت با افزایش عرضه زمین شهری می‌توان قیمت‌ها را متعادل کرد و نباید به صورت مستقیم در کاهش قیمت زمین دخالت کرد زیرا این اقدام اثرات نامطلوبی در اقتصاد کشور به همراه دارد و کاهش قیمت معنوی زمین را به دنبال دارد پس پیشنهاد می‌شود که به جای کاهش قیمت زمین و عرضه رایگان آن در راهکارهای عرضه زمین تغییراتی ایجاد شود. در صورتی که قیمت زمین در منطقه‌یی صفر منظور شود و بعد ساختمان مسکونی، تجاری یا اداری در این زمین ساخته شود با وجود آنکه قیمت زمین صفر بوده اما ملک همچنان ارزشمند است و تفاوتی با ارزش املاک منطقه با همین موقعیت و کاربری نخواهد داشت پس ارائه زمین رایگان نمی‌تواند روش مناسبی برای ساماندهی شرایط کنونی مسکن باشد زیرا مسکن ظرفیت و پتانسیل لازم برای افزایش قیمت حتی با وجود زمین رایگان را دارد و ساخت و ساز در
حالت کلی ارزش‌افزوده زمین را بهبود می‌بخشد. با توجه به آنکه عرضه رایگان زمین شهری نمی‌تواند کمک‌کننده باشد باید در زمینه تولید زمین شهری اقدام کرد تا بدین صورت از افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن جلوگیری کرد و در مقابل این روند فزاینده ایستاد در حال حاضر می‌توان با انجام مطالعات دقیق در تمام شهرهای کشور، عرضه زمین را افزایش داد به عنوان نمونه در شهرهایی مانند قزوین، اصفهان، مشهد، تبریز و... زمین شهری وجود دارد اما مطالعات و ارزیابی‌های دقیقی در این زمینه صورت نگرفته است به عبارت دیگر می‌توان با ارائه سیاست‌هایی، عرضه زمین شهری را بهبود بخشید و به تبع آن شاهد کاهش قیمت مسکن شد اما عرضه زمین باید در محدوده و درون شهر صورت بگیرد و نه در شهرک‌های اقماری و اطراف شهر، ساخت و ساز انجام شود در واقع با توجه به تجربه نامناسب ایجاد شهرک‌های اقماری نباید بیش از این به توسعه این شهرها با اعطای زمین شهری پرداخت. برای افزایش عرضه زمین در شهرها باید راهکارهای متفاوتی را عملیاتی کرد به عنوان نمونه در تهران به علت گسترش بیش از حد شهر دیگر نمی‌توان شاهد توسعه جغرافیایی بود در واقع محدوده شمال، جنوب و شرق تهران بسته شده است
و امکان گسترش در این مناطق وجود ندارد اما در سمت غرب تا حدودی امکان گسترش وجود دارد و می‌توان در این محدوده جغرافیایی اقدام به عرضه زمین کرد، پس پیشنهاد می‌شود با توجه به آنکه در تهران امکان گسترش شهر از سه جهت شمال، جنوب و شرق وجود ندارد و تنها محدوده قابل گسترش غرب است، مسوولان وزارت راه و شهرسازی و شهرداری به دنبال استفاده از ارتفاع و بلند مرتبه‌سازی باشند. در این شرایط و با توجه به دو راهکار پیشنهاد شده برای افزایش عرضه زمین ( تولید زمین و بلندمرتبه‌سازی) بهترین گزینه برای تهران، بلندمرتبه‌سازی است اگرچه این روش نیز تبعاتی منفی به همراه دارد و می‌تواند حجم جمعیت، ترافیک و... را افزایش دهد اما با وجود این در حال حاضر بهترین گزینه برای افزایش عرضه زمین و کاهش قیمت آن همین روش است البته یکی دیگر از پیشنهادهایی که برای بهبود عرضه زمین مطرح می‌شود، گسترش شهرهای میانی است در واقع با توجه به آنکه افزایش عرضه زمین در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها با مشکل مواجه است و نمی‌توان این شهرها را بیش از این گسترده کرد، بهترین راهکار سرمایه‌گذاری بر شهرهای میانی است. باید شهرهای میانی مانند ابهر، تاکستان، سمنان و... گسترش
یابند و شهرداری‌ها دیگر به دنبال توسعه شهرهایی مانند تهران، اصفهان و مشهد نباشند زیرا به دلیل نبود زمین کافی در کلان‌شهرها یا باید بلندمرتبه‌سازی صورت گیرد که تبعاتی دارد یا باید شهرک‌های اقماری افزایش یابد که اثرات اجتماعی منفی آن بسیار است زیرا این شهرک‌ها پایگاهی برای مهاجرت بی‌رویه ساکنان شهرهای مجاور کلان‌شهرها می‌شود. در سایر کشورها با توجه به آنکه در زمینه جمعیت شاهد رشد چندانی نیستیم مشکلات کمتری برای تامین و عرضه زمین وجود دارد به عنوان نمونه در فرانسه، آلمان و... که رشد جمعیت بسیار پایین است شهرداری‌ها مشکلی برای تولید زمین شهری ندارند اما در بیشتر کشورهای اطراف و توسعه نیافته به دلیل افزایش و رشد بی‌رویه جمعیت، مشکل تامین و تولید زمین شهری وجود دارد و در بسیاری از این کشورها بحث ایجاد شهرک‌های اقماری برای افزایش عرضه زمین مطرح شد که هیچ کدام ازآنها با موفقیت همراه نبود و تمامی این کشورها با دلایل یکسانی در این طرح شکست خوردند در واقع در 15کشور اجرا کننده، زندگی در این شهرک‌ها عارضه‌های یکسانی به همراه داشت و این شهرک‌ها بیش از آنکه محلی برای زندگی باشند، تبدیل به شهرک‌های خوابگاهی شدند.
* استاد دانشگاه تهران
ارسال نظرات
