اثر ضدنوسانی وام مسکن

قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در سال گذشته با کمترین افت و خیز در مقایسه با 4 سال قبل از آن روبه‌رو شد به‌طوری که بهای هر فقره اوراق حدود 10 هزار تومان نوسان کرد در حالی که سال‌های قبل، دامنه تغییرات قیمت، حداقل معادل دو برابر پارسال و حدود 20 هزار تومان در هر سال بود. به گزارش دنیای اقتصاد ، در سال 94، سقف ریالی وام اوراق خرید مسکن که به شکل بدون سپرده -و به‌صورت آنی در فرابورس از طریق فروش امتیاز اوراق- به متقاضی ارائه می‌شود، در دو مقطع زمانی به ترتیب 55 درصد (در نیمه اول سال) و 57 درصد (در اواخر سال) افزایش پیدا کرد به‌طوری که مبلغ تسهیلات یک‌بار از 45 میلیون تومان به 70 میلیون و بار دیگر به 110 میلیون تومان تبدیل شد اما در این فاصله زمانی تحت‌تاثیر سه عامل اقتصادی، نه‌تنها جهش قیمت سال 93 بازار اوراق تسهیلات، در سال 94 تکرار نشد که فرآیند تقویت سقف تسهیلات، اثر معکوس بر بهای فروش اوراق گذاشت. متوسط قیمت اوراق وام مسکن در سال 94 رقمی معادل 8/ 11 درصد نسبت به سال 93 کاهش یافت و بهای هر فقره اوراق 500 هزار تومانی به سطح 74 هزار و 700 تومان رسید.

پارسال قیمت اوراق در بازه 75 هزار تا 88 هزار تومان نوسان کرد و در حال حاضر قیمت تک‌اوراق، در سطح 82 تا 83 هزار تومان قرار دارد. بررسی‌ها درباره این آرامش قیمتی که در حال حاضر نیز کماکان در بازار اوراق وام مسکن برقرار است، نشان می‌دهد: سه عامل در کنترل خودکار قیمت اوراق تسهیلات مسکن موثر بوده است. این عوامل شامل «رکود نسبی معاملات در یک سال اخیر»، «فعالیت کارآمد سه ابزار ضد سفته‌بازی در بازار اوراق مسکن» و همچنین «تطبیق طبیعی و غیردستوری قیمت اوراق با سطح تورم عمومی» می‌شود. با این حال، «انتظار تغییر شرایط بازار معاملات مسکن» در سال جاری آن هم با توجه به «شروع فاز پیش رونق» طی ماه‌های اخیر، یک نوع علامت میان‌مدت برای بانک عامل اوراق مسکن از بابت «نیاز بازار اوراق به برنامه‌های تنظیم‌کننده» محسوب می‌شود. بانک مسکن به‌عنوان تنها بانک منتشرکننده اوراق تسهیلات مسکن، در سال گذشته 5/ 12 درصد کمتر از سال 93، اوراق منتشر کرد و در نتیجه، میزان منابعی که پارسال در قالب اوراق جدید به متقاضیان ارائه شد، به مراتب کمتر از دو سال قبل بود.

این در حالی است که با افزایش سقف تسهیلات، چون که حجم بسته اوراق 500 هزار تومانی مورد نیاز خریدار نسبت به قبل بیشتر شده است، باید میزان انتشار اوراق نیز افزایش پیدا می‌کرد (برای خرید امتیاز وام 70 میلیونی، بسته 140 فقره‌ای اوراق نیاز است اما وام 45 میلیونی با خرید 90 فقره اوراق، قابل دریافت بود). بررسی‌ها درباره علت کاهش حجم انتشار اوراق مسکن در سال گذشته حاکی است: کمبود منابع مربوط به حساب اوراق مسکن باعث شده بانک مسکن برای رعایت تعادل در منابع و مصارف، درصد تخصیص اوراق به مانده حساب سپرده‌گذاران را از 45 درصد سال 93 به 33 درصد و حتی 27 درصد مبلغ مانده در سال گذشته و امسال برساند و در نتیجه، میزان انتشار ماهانه اوراق تسهیلات مسکن نسبت به قبل کاهش پیدا کند.

در سال 93، ماهانه به‌طور متوسط 455 میلیارد تومان اوراق منتشر می‌شد اما سال گذشته این حجم به 359 میلیارد تومان کاهش یافت. هر چند در سال گذشته، تحت‌تاثیر رکود معاملات خرید مسکن، میزان تقاضای اوراق نیز کاهش یافت و حجم تسهیلات دریافتی از محل اوراق توسط خریداران مسکن 3/ 11 درصد افت کرد اما در همان سال 94، میزان تسهیلات دریافتی 9 درصد بیشتر از حجم انتشار اوراق جدید بود و مابه التفاوت آن، از طریق خرید و فروش اوراق قدیمی، تامین شد. به این ترتیب در سال جاری برای حفظ آرامش قیمتی در بازار اوراق مسکن، لازم است میزان انتشار اوراق تسهیلات افزایش پیدا کند و دست‌کم به میزان سال 93 برسد. ردیابی میزان تقاضا در بازار اوراق مسکن طی 6 سال گذشته از عمر فعالیت این بازار در فرابورس، مشخص می‌کند: میزان تقاضا فقط در دو سال اخیر، از میزان عرضه اوراق جدید، سبقت گرفته است که این موضوع به تقویت سقف تسهیلات خرید پس از سال‌ها سرکوب تقاضا (ممنوعیت افزایش وام خرید مسکن از سال 86 تا 82) برمی‌گردد.

کسری یک میلیون اوراق در سال 94 آخرین آمار رسمی از وضعیت معاملات اوراق وام مسکن طی یک سال گذشته، از سبقت حجم تقاضا در برابر عرضه اوراق حکایت دارد. طی ‌سال 94 در مجموع حدود 9 میلیون و 546 هزار ورقه اوراق حق تقدم وام مسکن منتشر شد. این در حالی است که بیش از 10 میلیون و 445 هزار ورقه اوراق تسهیلات طی 12 ماه سال گذشته تبدیل به وام خرید مسکن شده است. به این ترتیب، در سال 94، تقاضای متقاضیان خرید مسکن برای استفاده از اوراق به منظور دریافت وام خرید آپارتمان، حدود یک میلیون ورقه بیشتر از حجم کل اوراقی بوده که سال 94 از طرف بانک مسکن منتشر شد. سال گذشته، متقاضیان خرید مسکن برای پوشش کسری یک میلیون ورقه‌ای اوراق وام، این اوراق را از محل موجودی اوراق منتشر شده قبلی در فرابورس خریداری کرده‌اند. هر کدام از اوراق تسهیلات مسکن به‌طور معمول دو سال تاریخ مصرف دارد و به این ترتیب سال گذشته حدود یک میلیون ورقه از مجموع اوراق منتشر شده سال‌های 92 و 93 به بازار تقاضای وام مسکن وارد شده و مورد استفاده قرار گرفته است. به این ترتیب اگر چه سال گذشته تقاضا برای خرید اوراق وام به نسبت حجم عرضه افزایش یافت اما بانک عامل بخش مسکن عملا نتوانست متناسب با میزان تقاضا اوراق تسهیلات منتشر کند. این در حالی است که سال گذشته، بنا به دو دلیل عمده ضرورت افزایش عرضه اوراق وام مسکن قابل پیش بینی بود. سال 94، به دلیل افزایش دو مرحله‌ای سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق تقدم دریافت وام، افزایش تقاضا برای خرید اوراق موضوعی قابل پیش بینی بود. از سوی دیگر، با توجه به اینکه سال 94، آخرین سال رکود معاملات مسکن محسوب می‌شد، انتظار افزایش حجم تقاضای خرید اوراق برای وام مسکن انتظاری طبیعی بود. تشدید شکاف عرضه و تقاضای اوراق با این حال، بنا به دلایلی که کارشناسان بازار سرمایه تحت عنوان سیاست‌های شناور بانک مرکزی و بانک مسکن برای تعیین میزان تخصیص اوراق به صاحبان سپرده‌های بانکی در هر سال عنوان می‌کنند، سال گذشته میزان تقاضا از میزان عرضه اوراق بیشتر شد و حتی این شکاف نسبت به سال 93 تشدید نیز شد. کسری 432 میلیارد تومانی حجم اوراق در سال 93 نسبت به تسهیلات پرداختی به خریداران در سال 94 به 449 میلیارد تومان رسید و این میزان کمبود اوراق جدید توسط اوراق قدیمی جبران شد. کاهش 11 درصدی قیمت اوراق وام مسکن در سال 94، حکایت از مصرفی بودن بازار اوراق در سال 94 - به رغم افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا و سبقت حجم تقاضا از عرضه این اوراق- دارد. اسفند سال گذشته، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن به خاطر رشد معاملات خرید مسکن در بهمن، از مرز 86 هزار تومان عبور کرد. اما جهشی که سال 93 قیمت اوراق را به مرز 100 هزار تومان رساند، در سال گذشته تکرار نشد. همچنین به‌رغم افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای اوراق در سال 94 نسبت به سال 93، نرخ سوداگری در بازار اوراق هم کاهشی بوده است. دو پیام مهم به بازار مسکن تحولات سال گذشته بازار اوراق تسهیلات مسکن در بردارنده دو پیام مهم برای مسوولان بانکی و متقاضیان مسکن است.افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق در سال 95 در کنار افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای اوراق تسهیلات، ضرورت افزایش حجم انتشار اوراق از سوی بانک عامل بخش مسکن در سال 95 را بیش از پیش می‌کند.از سوی دیگر، کاهش 11 درصدی میانگین یکساله قیمت اوراق مسکن در سال گذشته به رغم افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای اوراق، دربردارنده این پیام مهم برای متقاضیان خرید مسکن است که بازار اوراق در حال حاضر بازاری کاملا مصرفی و ایمن از حضور سوداگران است.هرچند در چنین شرایطی تقاضاهای سفته‌بازی هم طبیعتا میل به ورود به بازار معاملات اوراق خواهند داشت اما عملکرد بازار اوراق وام در سال گذشته نشان می‌دهد ابزارهای مقابله با سفته‌بازی در فرابورس امکان خرید سرمایه‌ای در بازار اوراق را سلب کرده است. در این میان سه ابزار مهم اعمال محدودیت برای ممانعت از فعالیت سفته بازان موجب شده حجم سفته‌بازی یا میزان معاملات مازاد بر مصرف اوراق تسهیلات مسکن در سال 94، به 5/ 1 درصد کاهش یابد. نرخ سفته‌بازی با اوراق در حد صفر آن طور که رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس اعلام کرد میزان معاملات مازاد بر مصرف اوراق وام مسکن در صورتی که کمتر از 10 درصد از حجم کل معاملات اوراق باشد، اساسا سفته‌بازی به شمار نمی‌رود. نرخ سفته‌بازی در بازار اوراق وام مسکن که در حال حاضر 5/ 1 درصد است، از مابه التفاوت حجم کل اوراق خریداری شده و حجم اوراق تبدیل شده به تسهیلات به دست می‌آید به این معنی که در سال گذشته فقط 5/ 1 درصد اوراقی که در فرابورس معامله شد دست دارندگان اوراق ماند و به وام خرید مسکن برای خرید آپارتمان تبدیل نشد. بنابراین هم اکنون بازار اوراق به‌طور کامل بازاری مصرفی برای متقاضیان محسوب می‌شود. به گفته علیرضا توکلی، از اوایل سال 93 همزمان با اعمال سیاست‌ها و ابزارهای مقابله با سفته‌بازی و سوداگری در بازار اوراق تسهیلات مسکن، معاملات سوداگرانه اوراق از میانگین 3 تا 5 درصد به زیر 2 درصد رسید. وی با اشاره به سه ابزار مهم مقابله با سوداگری در بازار اوراق تسهیلات مسکن که از سال 93 در این بازار مورد استفاده قرار گرفت توضیح داد: اعمال محدودیت زمانی 4 ماهه برای فروش اوراق خریداری‌شده اولین محدودیتی بود که برای مقابله با سفته‌بازی در این بازار اعمال شد. توکلی ادامه داد: با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از نیمه سال 94 به 70 میلیون تومان، اوراقی که قبل از نیمه سال 94 یعنی قبل از افزایش سقف وام منتشر شده بودند اعتبار لازم برای وام 70 میلیونی را نداشتند و همین موضوع باعث شد اوراقی که پیش از این برای وام 45 میلیونی و با قیمت پایین‌تر خریداری شده بودند زمینه ورود سفته‌بازی به بازار معاملات را به دست نیاورند. همچنین اعمال محدودیت در خرید بسته‌های اوراق وام در هر بار انجام معامله، سومین محدودیتی بود که به‌عنوان ابزار مقابله با سوداگری در بازار اوراق تسهیلات مسکن اعمال شد. متقاضیان برای دریافت وام 70 میلیونی تنها در هر بار انجام معامله مجاز به خرید تنها یک بسته 140 فقره‌ای اوراق وام مسکن هستند و اجازه خرید حجم بیشتر اوراق را ندارند. توصیه کارشناسی به متقاضیان وام کارشناسان به آن دسته از متقاضیان خرید اوراق برای دریافت وام مسکن توصیه می‌کنند از آنجا که هم اکنون بازار اوراق، بازار مصرفی و خالی از هر گونه سفته‌بازی و تقاضای سوداگرانه است نگرانی از بابت افزایش قیمت اوراق طی ماه‌های آینده وجود ندارد و بنابراین نیازی به هجوم به بازار اوراق برای خرید نیست. چراکه هجمه تقاضا ناشی از ترس از افزایش قیمت اوراق طی ماه‌های بعد خود می‌تواند مهم‌ترین عامل ایجاد گرانی در بازار اوراق باشد و قیمت‌ها را از حالت فعلی خارج کند. افت حجم کل تسهیلات مسکن اما همزمان با قرار گرفتن معاملات سوداگرانه در پایین‌ترین حد خود در بازار معاملات اوراق وام، حجم کل ارزش تسهیلات ارائه شده از سوی بانک مسکن هم در سال 94 به نسبت سال 93 کاهش یافت. بر مبنای گزارشی که اخیرا از سوی سازمان فرابورس درخصوص عملکرد یک ساله معاملات اوراق مسکن منتشر شده، پارسال 4773 میلیارد تومان تسهیلات مسکن عرضه شد؛ این در حالی است که حجم کل تسهیلات استفاده شده با اتکا به اوراق وام 5223 میلیارد تومان بوده است؛ به این معنا که 449 میلیارد تومان از تسهیلاتی که به متقاضیان در سال 94 پرداخت شده از محل اوراقی بوده که سال‌های گذشته منتشر شده است. در واقع سال گذشته علاوه بر اینکه یک میلیون ورقه اوراق تسهیلات بیش از حجم کل اوراق عرضه‌شده جدید برای دریافت وام از طرف متقاضیان مورد استفاده قرار گرفته است، حجم ریالی استفاده از تسهیلات هم 449 میلیارد تومان بیشتر از حجم ریالی تسهیلات عرضه‌شده از سوی بانک مسکن بوده است. علت کاهش عرضه اوراق رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس دو رخداد اصلی را به‌عنوان مهم‌ترین علل افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای اوراق وام مسکن در سال 94 می‌داند. به اعتقاد علیرضا توکلی، در شرایطی که شکاف بین عرضه و تقاضای اوراق وام مسکن در سال گذشته نسبت به سال 93 شیب تندتری به خود گرفته است، دو اتفاق اصلی را می‌توان به‌عنوان عوامل موثر در بروز این موضوع عنوان کرد. وی گفت: کاهش حجم سپرده‌های بانک مسکن به‌عنوان پشتوانه صدور اوراق وام به دلیل افت سپرده‌گذاری‌های مردم از یک طرف و همچنین کاهش ضریب تخصیص اوراق به سپرده‌گذاران تحت تاثیر سیاست‌های بانک مرکزی و بانک مسکن در سال 94 دو علت مهمی است که علاوه بر ایجاد شکاف بیشتر بین حجم عرضه و تقاضای اوراق تسهیلات خرید آپارتمان، منجر به کاهش عرضه اوراق در سال 94 در مقایسه با حجم کل عرضه اوراق وام در سال 93 شده است. کاهش 14 درصدی خریداران مسکن با اوراق توکلی خاطرنشان کرد: این در حالی است که اگر چه سال گذشته شکاف بین حجم تقاضا و حجم عرضه اوراق نسبت به سال 93 بیشتر شده است اما حجم تقاضا برای خرید اوراق در مقایسه با حجم کل تقاضای سال 93 هم روند کاهشی داشته است. در واقع پارسال متقاضیان خرید مسکن هم به نسبت سال 93 تعداد وام کمتری از بانک مسکن تقاضا و دریافت کرده‌اند. به این معنا که سال 93 مجموعا 130 هزار نفر از محل خرید اوراق، وام مسکن دریافت کرده و با آن اقدام به خرید آپارتمان کردند اما در سال 94 این تعداد به 112 هزار نفر کاهش پیدا کرده است. در واقع حجم تقاضای واقعی برای خرید اوراق در سال 94 به نسبت سال 93 (معادل تعداد وام دریافت شده از بانک مسکن از محل اوراق از سوی متقاضیان) 14 درصد کاهش یافته است. چشم‌انداز افزایش تقاضا در بازار اوراق بر مبنای گزارش شرکت فرابورس از چشم‌انداز معاملات اوراق وام در سال 94، در 6 سال گذشته بانک مسکن با عرضه بیش از 19 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن از طریق اوراق حق تقدم وام، زمینه خانه‌دار شدن بیش از 625 هزار نفر را فراهم کرده است. با توجه به اینکه به‌طور متوسط سالانه حدود یک میلیون معامله خرید مسکن در کشور صورت می‌گیرد، طی 6 سال گذشته حدود 10درصد از معاملات مسکن با کمک تسهیلات از محل خرید اوراق انجام شده است. این گزارش همچنین از پیش‌بینی افزایش حجم تقاضا در بازار خرید اوراق وام مسکن طی ماه‌های آتی خبر می‌دهد. این گزارش می‌افزاید: با توجه به مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن از 5/ 18 درصد به 5/ 17 درصد و همچنین افزایش سقف تسهیلات مسکن زوجین به ارقام 110 میلیون تومان برای شهر تهران، 90 میلیون تومان برای مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و 70 میلیون تومان برای سایر شهرها، پیش‌بینی می‌شود که بازار اوراق تسهیلات مسکن با رونق بیشتری رو به رو شده و تقاضا برای اوراق تسهیلات وام مسکن افزایش یابد.

این موضوع ضرورت افزایش عرضه اوراق وام از سوی بانک عامل بخش مسکن را تشدید می‌کند؛ چراکه افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای اوراق با توجه به این پیش‌بینی می‌تواند به منزله تهدید جدی برای ثبات و آرامش قیمت اوراق به شمار رود. این در حالی است که علاوه بر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن ورود بازار ملک به فاز رونق طی ماه‌های آینده خود می‌تواند عامل مهمی در افزایش حجم تقاضا برای خرید اوراق و در نتیجه تشدید شکاف بین عرضه و تقاضا در این بازار باشد.