نقاط پربازده مسکن تهران کجاست؟

در تهران «صرف زمان» برای جست‌وجوی «محله ارزان‌تر» بابت خرید آپارتمان مسکونی، با تحولاتی که در نیم‌سال اول 91 در این بازار رخ داده است، تقریبا اقدامی عبث به حساب می‌آید اما در این کلانشهر هنوز نقاطی وجود دارد که بازدهی ملکی در آنها بالاست طوری‌که انتخاب این نقاط برای خرید مسکن هزینه خرید را در درازمدت، زودتر از سایر نقاط جبران می‌کند. در حال حاضر برای سه نوع فعالیت ملکی در تهران، سه دسته مناطق مخصوص وجود دارد طوری که گروهی از مناطق برای خرید مصرفی آپارتمان، گروهی دیگر برای خرید زمین جهت ساخت‌وساز و گروه سوم برای اجاره‌نشینی مناسب است. اطلاعات تازه از رفتاری که قیمت مسکن در هر یک از مناطق پایتخت از خود بروز داده، حاکی است: در 10 منطقه تهران که کاملا در محدوده بافت‌فرسوده قرار دارد و آپارتمان‌های موجود در آنها عملا از حیزانتفاع خارج شده‌اند ، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی کمتر از 2 میلیون تومان -یعنی کمتر از میانگین قیمت کل‌تهران در سال 90- است. این آپارتمان‌ها اگر چه در مقایسه با سطح کنونی قیمت مسکن در تهران با متوسط 2.7میلیون، ارزان به حساب می‌آیند، اما به خاطر فرتوت بودنشان، از پایین‌ترین ارزش خرید به قصد سکونت برخوردار هستند. بهترین فعالیت ملکی در 10 منطقه فرسوده تهران، خرید زمین برای ساخت‌وساز است. اما در مقابل سیگنال غلط این 10 منطقه به خریداران مسکن، 4 منطقه در تهران وجود دارد که خرید مصرفی آپارتمان در آنها صرفه‌اقتصادی به همراه دارد. در مناطق «4و5» و «7و8» آپارتمان‌های مسکونی حاوی دو ویژگی ممتاز است. در منطقه 4 و 5 که به ترتیب در شرق و غرب پایتخت واقع شده، از یک‌سو فراوانی واحدهای نوساز در آنها بیشتر از سایر نقاط شهر تهران است و از سوی دیگر قیمت مسکن در این دو منطقه نزدیک به نرخ میانگین کل‌شهر است با این تفاوت که سرعت «رشد قیمت» در این دو نقطه از شهر در سال جاری تندتر از سایر مناطق بوده است. در مناطق 7 و 8 نیز همین ویژگی‌ها حاکم بوده است، اما تعداد آپارتمان‌های اداری در این دو منطقه قابل‌توجه است و شاید رتبه مناطق 4 و 5 را نتوان بطور کامل برای این دو منظور کرد. به این ترتیب، بازدهی ملک مسکونی در این 4 منطقه در درازمدت بیشتر از سایر نقاط برآورد می‌شود و در عین حال جبران آنچه برای خرید هزینه شده نیز زودتر از سایر محله‌ها اتفاق خواهد افتاد. چشم‌انداز بازار مسکن در تهران حاکی است: در مناطقی همچون 2،1و3 که هم‌اکنون جزو گران‌ترین قسمت‌های شهر محسوب می‌شوند، سال‌ها است شیب رشد قیمت کند شده است. این در حالی است که در نمودار قیمت مسکن، این سه منطقه همچنان در صدر قرار دارند. اما برای اجاره‌نشینی در تهران نیز مناطق مرکزی و در عین حال منطقه 21 و 22 مطلوب مستاجران می‌تواند باشد. در این نقاط اجاره‌بها کمتر از متوسط نرخ اجاره کل‌شهر است. براساس آنچه مرکز آمار ایران از جزئیات قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران اعلام کرده، در این کلانشهر قیمت‌ ملک مسکونی از متری یک میلیون تومان شروع می‌شود و حداکثر تا نزدیک 14 میلیون تومان ادامه پیدا می‌کند. متعادل‌ترین مناطق همان‌طور که اشاره شد، مناطق 4 ، 5، 7 و 8 هستند که هم آپارتمان‌مسکونی به اندازه مناسب برای خرید در آنها وجود دارد و هم اینکه قیمت این آپارتمان‌ها اقتصادی است. در بین مناطق 22گانه، منطقه22 در نیمه اول امسال بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن را به خود اختصاص داده است. در این منطقه که مدت کوتاهی است مورد توجه سازنده‌ها و متقاضیان مسکن قرار گرفته، جوان‌ترین منطقه تهران محسوب می‌شود و بیشترین بلندمرتبه‌های مسکونی در اینجا واقع شده است. طبق گزارش مرکز آمار قیمت مسکن در منطقه22 در نیمه‌اول امسال 43 درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین منطقه20 -شهرری- ارزان‌ترین منطقه در تهران است که در این مدت کمترین نرخ رشد قیمت را به خود دیده است. در شهرری میانگین قیمت مسکن مترمربعی یک میلیون و 400 هزار تومان است و در ماه‌های گذشته از سال91 ارزش آپارتمان‌های مسکونی در آنجا در حد 25 درصد رشد کرده است. گران‌ترین آپارتمان اجاره‌ رفته در تابستان امسال در بازار اجاره مسکن، گرانترین آپارتمان‌ اجاره‌ای با مبلغ اجاره 60 هزار تومان به ازای هر مترمربع به اجاره رفته است که این نرخ در نیمه‌اول سال91 بالاترین نرخ اجاره ماهانه بوده است. این آپارتمان در منطقه یک بوده و متراژ آن بیش از 150 مترمربع است. در مناطق جنوبی تهران آپارتمان‌‌‌های اجاره‌ای با نرخ متری 7 هزار تومان اجاره داده شده است؛ یعنی نصف میانگین نرخ اجاره‌بها در تهران. بالاتر قیمت زمین در سه منطقه براساس این گزارش، مناطق 1، 2و 3 سه منطقه‌ای هستند که قیمت زمین مسکونی در آنها مترمربعی 10‌میلیون تومان است. این قیمت گران‌ترین نرخ زمین در کل تهران است. ارزا‌ن‌ترین زمین مسکونی فروخته‌شده در نیمه‌اول امسال در تهران، در منطقه20 بوده که هر مترمربع آن 500 هزار تومان معامله شده است.