تعرفه ضدسونامی در بازار ساخت «مال»
ساختوسازهای تجاری و به‌خصوص احداث پروژه‌های غیرمسکونی چندمنظوره –مال- در تهران از ماه آینده مشمول افزایش چشمگیر عوارض ساختمانی می‌شود.
طبق گزارش‌های رسمی از وضعیت صدور پروانه ساختمانی در سال‌های گذشته، هم‌اکنون بیش از 140 برج ساختمانی در تهران مراحل مختلف ساخت را طی می‌کند که کاربری 53درصد آنها تجاری یا «تجاری چندمنظوره» است. این برج‌ها در فاصله سال‌های 91 تا 93 مجوز احداث گرفته‌اند. بیش از 60 تا 70 درصد «مال»های در حال ساخت، در مناطق یک تا 5 و منطقه 22 قرار دارد.سونامی مال‌سازی در سال‌های اخیر به‌خاطر رکود بخش مسکن از یک‌سو و جذابیت‌هایی که ضوابط شهرداری برای تجاری‌سازی اعمال شد، شکل گرفت. آمارهای رسمی همچنین نشان می‌دهد: اگرچه «هزینه ساخت هر مترمربع تجاری» و همچنین «قیمت زمین غیرمسکونی» در شهر تهران سه برابر این دو رقم برای پروژه‌های مسکونی است و به ترتیب معادل 3 میلیون و 19 میلیون تومان است اما قیمت فروش هر مترمربع بنا در برج‌های تجاری جدید به‌طور متوسط 20 تا 30 میلیون تومان برآورد می‌شود که حداقل 5برابر قیمت مسکن محسوب می‌شود. با این حال، تعداد مال‌های آماده فروش و پیش‌فروش در مناطق خاص به قدری افزایش پیدا کرده که با ارقام نجومی فعلی، عملا امکان فروش از مال‌سازها سلب شده است. در این میان، سطح فعلی عوارض ساخت تجاری در تهران به‌طور متوسط 3 تا 4 میلیون تومان است که بعضا با هزینه ساخت برابری می‌کند. این تعرفه در مناطق شمالی تهران از ماه آینده دو برابر خواهد شد و اعمال نرخ‌های جدید در شهرداری، باعث نوعی بازدارندگی برای سرمایه‌گذاری‌های بدون مطالعه -فاقد توجیه اقتصادی- در پروژه‌های تجاری می‌شود. کارشناسان بازار املاک غیرمسکونی معتقدند: اگرچه شهر تهران با احتساب جمعیت فعلی و جمعیت‌پذیری سال‌های منتهی به 1404، به حداقل 10 میلیون مترمربع فضای تجاری جدید برای تکمیل سرانه مورد نیاز شهری نیاز دارد اما این فضاها باید در طول زمان و در همه مناطق پایتخت توزیع شود. به این ترتیب، اعمال تعرفه‌های جدید در عوارض ساخت مجتمع‌های تجاری، برای مدتی هرچند کوتاه و حداقل یکساله، به توقف نسبی مال‌سازی در مناطقی از شهر و ایجاد فرصت برای تکمیل مال‌های در حال ساخت و فروش یا اجاره مال‌های بلااستفاده در 5 منطقه اول پایتخت خواهد شد. شهرداری تهران پس از گذشت دو سال از مصوبه شورای شهر تهران، «عوارض ساخت و تغییر کاربری پروژه‌های تجاری و چند منظوره» را با فرمول جدید از ابتدای خردادماه محاسبه می‌کند. مطابق با فرمول جدید عوارض تجاری با ضریب K و براساس نسبتی از پایه تراکم مسکونی یعنی A محاسبه خواهد شد. ضریب K بسته به راسته‌ها و بورس‌های تجاری مختلف شهر متفاوت پیش‌بینی شده است به گونه‌ای که در مناطق جنوبی شهر این ضریب با نرخ کمتری اعمال می‌شود اما متوسط نرخ ضریب K بین 5 تا 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع خواهد بود. کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز معتقدند اعمال ضرایب جدید عوارض بر پروژه‌های تجاری بسته به میزان پیشرفت فیزیکی آنها اثرات متفاوتی را خواهد داشت. افزایش ضریب K(ارزش تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راسته‌ها و بورسها و محورهای شهر تهران) که برای مناطق مختلف شهر تهران بین 7 تا 13 تعریف شده است برای پروژه‌های در مرحله طراحی، در حال ساخت و آماده فروش در سال 95، سه مسیر متفاوت رقم خواهد زد. توقف، افزایش سرعت کار و رونق نسبی نسبت به سال گذشته سه اثری است که به دلیل افزایش نرخ عوارض تجاری، بازار ساخت مال یا همان برج‌های تجاری در پایتخت را به شکل جدید درمی‌آورد. پارلمان محلی پایتخت اواخر سال 93، با سه هدف فرمولی بر مبنای نرخ ریالی پایه عوارض تراکم مسکونی (A) و ضریب k طراحی کرد تا متناسب با منطقه شهری ضرایب متفاوتی برای عوارض تجاری در هر یک از مناطق 22 گانه دریافت شود. شورای شهر بنا داشت با اجرا الگوی جدید از یک‌سو به اعمال ضرایب سلیقه‌ای ازسوی شهرداری‌های مناطق و فعالیت دلالان غیررسمی برای تعیین نرخ‌های بالاتر از فرمول مصوب پایان دهد و از سوی دیگر با یک فرمول مشخص بتواند سرمایهگذاران و فعالان حوزه ساخت‌وساز «مال» را مجاب کند تا سهمی از ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربرد تجاری خود را به شهر پرداخت کنند. هدف سوم که یکی از مهم‌ترین اهدافی بود که مدیران شهری با اجرای این مصوبه به دنبال آن بودند تغییر مسیر ساخت‌وساز مجتمع‌های تجاری چندمنظوره از مناطق شمالی و گران قیمت شهر به مناطق جنوبی و مرکزی شهر بود. از این رو مطابق با مصوبه شورای شهر تهران، ضریب K (ارزش تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راسته‌ها و بورسها و محورهای شهر تهران) در مناطق 22گانه تهران بین 7 تا 13 تعیین شد. نرخ واحد این ضریب K برای مناطق یک تا 8 با ضریب 7 تا 10، در منطقه 12 به جز بلوک بازار بین 11 تا 13 و برای سایر مناطق شهری بین 6 تا 8 تعریف شده است که به این ترتیب پایه محاسبه عوارض کاربری تجاری در مناطق پایین شهر تهران کمتر از مناطق شمالی است. در تبصرههای این مصوبه تاکید شده است که آن دسته از واحدهای تجاری و اداری که در راستههای کار و فعالیت قرار دارند و از تسهیلات سابق استفاده نکرده‌اند با اخذ دو برابر تعرفه ارزش هر مترمربع تغییر کاربرد ساختمان این مصوبه تعیین تکلیف میشوند. علاوه بر این در صورتی که تغییر کاربرد ساختمان موجب مازاد تراکم باشد تعرفه متعلقه نسبت به تراکم پایه مالی جداگانه محاسبه و 2 برابر نرخ این مصوبه تعیین تکلیف می‌شود. در حال حاضر، با احتساب میانگین قیمت ساخت مترمربعی بین یک تا یک میلیون و 700 هزار تومان (بدون محاسبه قیمت زمین)، سهم عوارض شهرداری در هزینه‌های احداث هر مترمربع بنای مسکونی در تهران بین 6/ 5 تا 14 درصد برآورد می‌شود. متوسط نرخ A در تهران متری حدود 150 هزار تومان است. این نرخ در مناطق شمالی شهر تهران در هر مترمربع به حدود 300 هزار تومان و در مناطق جنوبی در حدود 50هزار تومان برآورد می‌شود. در میان ساختوسازهای تجاری نیز متوسط هزینه ساخت (بدون احتساب قیمت زمین) مترمربعی 3 میلیون و 500 هزار تا 4 میلیون تومان در مناطق مختلف شهر و سهم عوارض شهرداری در هزینه‌های احداث هر مترمربع بنای تجاری بین 15 تا 20 درصد برآورد می‌شود. مطابق گزارش رسمی بانک مرکزی نیز هزینه یک مترمربع بنای ساختمان‌های غیرمسکونی در استان تهران (میانگین هزینه‌ها در مجموعه شهری تهران شامل تهران و شهرهای اطراف) معادل یک میلیون و 33 هزار تومان در سه ماه اول سال 94 برآورد شده است. در این گزارش ارزش یک مترمربع زمین ساختمان‌های غیرمسکونی نیز معادل 19 میلیون و 124 هزار تومان در استان تهران محاسبه شده است. پیش‌بینی اولیه کارشناسان شهری از افزایش نرخ عوارض تجاری در شهر تهران در مرحله نخست، مهار موج فزاینده مال‌سازی توسط نهادهای بزرگ در محدوده شمالی پایتخت و هدایت آنها به سایر مناطق شهر است و در مرحله دوم به مال‌های در آستانه بهره‌برداری و خالی از کسب‌و‌کار کمک خواهد کرد تا به فروش یا اجاره واحدهای تجاری خود اقدام کنند و بخشی از منابع محبوس بانک‌ها در این مجتمع‌ها را در سال جاری آزاد کند. مسعود فیاض آذر، کارشناس بازار املاک غیرمسکونی ابلاغ فرمول جدید محاسبه عوارض تجاری و ضریب جدید K را دارای سه اثر در بخش‌های مختلف ساختوسازهای غیرمسکونی دانست و گفت: با فرض ابلاغ مصوبه شورای شهر تهران از ابتدای خردادماه، افزایش ضریب k بر پروژه‌های تجاری سه اثر خواهد داشت. به این شکل که افزایش نرخ عوارض تجاری منجر به توقف سرمایه‌گذاری‌های جدید در پروژه‌های تجاری خواهد شد یعنی پروژه‌هایی که هنوز در مرحله طراحی هستند. اما افزایش تعرفه عوارض تجاری اگرچه در قیمت تمام شده مال‌های در حال ساخت تاثیری نخواهد داشت اما توقف مقطعی ساخت مال‌های جدید، باعث بهبود چشم انداز این بازار و در نتیجه افزایش پیش‌بینی فروش واحدهای تجاری خواهد شد که در نتیجه با این اتفاق سرمایهگذاران سرعت کار خود را افزایش خواهند داد. او ادامه داد: از سوی دیگر با افزایش ضریب K در مناطق مختلف شهر تهران، بازار «مال»های آماده شده برای فروش با رونق نسبی در مقایسه با سال گذشته مواجه خواهد شد. این کارشناس بازار املاک غیرمسکونی به سهم اندک عوارض تجاری در قیمت تمام شده واحدهای تجاری اشاره کرد و افزود: سهم عوارض در پروژه‌های تجاری به ویژه در مناطق شمالی شهر تهران کمتر از 20 درصد است بنابراین برای واحدهای آماده فروش این افزایش تعرفه نمی‌تواند تاثیری در کاهش حاشیه سود آنها داشته باشد. به گفته وی میانگین هزینه ساخت پروژه‌های تجاری در تهران برای سال 94، معادل 3 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنای ساختمانی است. او تصریح کرد: در حال حاضر نیز قیمت فروش واحدهای تجاری در شهر تهران حداقل 15میلیون تومان در مناطق جنوبی و حداکثر 90 میلیون تومان در مناطق شمالی است. احتیاط در ابلاغ برخی کارشناسان شهری علت تاخیر ابلاغ مصوبه شورای شهر تهران را برای ساخت و تغییر کاربری پروژه‌های تجاری و اداری احتیاط شهرداری برای کاهش درآمدهای ناشی از صدور پروانه ساخت مال‌ها در شهر تهران می‌دانند. به گفته آنها از آنجا که حدود نیمی از منابع تامین مالی اداره شهر تهران از محل ساخت‌وساز است و ساختوسازهای مسکونی طی دوسال و نیم گذشته در رکود قابل توجهی قرار گرفته است، شهرداری تلاش کرده است برای جبران کسری درآمد خود از محل ساختوسازهای مسکونی، بخش زیادی از منابع درآمدی خود را از پروژه‌های مال‌سازی و مجتمع‌های تجاری چندمنظوره تامین کند. مطابق با آمار طی یکسال گذشته تعداد املاک تجاری اداری ساخته شده، نوساز و در حال ساخت شهر تهران با احتساب ساخت وسازهای سال 94 به حدود 200پروژه می‌رسد که از این تعداد حدود نیمی به ساخت «مال» اختصاص دارد. به ویژه آنکه بیشترین حجم ساختوسازهای غیرمسکونی در شهر تهران به 6 منطقه شهری شامل مناطق یک تا پنج و منطقه 22 محدود شده است. یعنی دقیقا در مناطقی که بیشترین حجم تقاضای مال‌سازی وجود دارد و حاشیه سود سرمایهگذاران نسبت به سایر مناطق بالاتر است که در نتیجه ابلاغ مصوبه جدید شورای شهر تهران برای عوارض تجاری حجم تقاضا برای ساخت مال در این مناطق ممکن است کاهش یابد.
محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با انتقاد از تاخیر شهرداری در ابلاغ مصوبه ضریب k معتقد است: این روش در مورد ابلاغ ضوابط طرح تفصیلی نیز رخ داده است چراکه شهرداری با این روش به سرمایهگذاران پیام می‌دهد که متقاضیان جدید ساخت مال هر چه سریع‌تر برای دریافت پروانه اقدام کنند.با این حال خبر افزایش دو برابری عوارض ساخت‌وساز تجاری از ابتدای خرداد، نمی‌تواند باعث پیش‌‌خرید حجم زیادی پروانه تجاری از سوی سرمایهگذاران طی یک ماه پیش‌رو شود چراکه حجم سرمایه موردنیاز برای تعریف پروژه جدید تجاری و از همه مهم تر هزینه خرید زمین نیمه مسکونی به قدری بالا است که مانع از اقدام سریع برای اخذ پروانه خواهد شد.
