هدایت ‌«مال»‌سازها به جنوب شهر

براین اساس اخذ عوارض تجاری و اداری از ابتدای سال 95 قاعده مند خواهد شد. مدیریت شهری تهران با مصوبه سال گذشته شورای شهر بنا داشت عوارض تغییر کاربری اعم از تجاری و اداری در راسته ها و بورس‌های تجاری و محورهای مختلف شهر تهران را مطابق با یک فرمول یکسان، محاسبه و دریافت کند، اما تعلل یک ساله مجموعه شهرداری برای ابلاغ این مصوبه به شهرداری‌های مناطق 22 گانه سبب شد تا ابلاغ فرمول تعیین عوارض تجاری سازی به ابتدای سال آینده موکول شود. کارشناسان شهری معتقدند اجرای این مصوبه برای دریافت عوارض تجاری و اداری علاوه بر شفاف‌سازی و یکسان‌سازی نسبی دو نتیجه مثبت را برای سرمایه‌گذاری ساخت‌وسازهای تجاری و برای شهر تهران در پی خواهد داشت. اول آنکه مسیر دریافت تعرفه‌های سلیقه‌ای و اضافی از سرمایه‌گذاران بخش تجاری و اداری به دلیل شفافیت فرمول دریافت عوارض ساخت مسدود خواهد شد و دوم آنکه با اجرای این فرمول برای سرمایه‌گذاران، ساخت مال و مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در نیمه جنوبی شهر نسبت به نیمه شمالی پایتخت دارای توجیه اقتصادی خواهد شد. طی چند سال اخیر حجم زیادی از سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در بخش ساخت‌وسازهای تجاری محدود به مناطق یک تا پنج و منطقه 22 تهران بود، این در حالی است که به گفته کارشناسان شهری مساحت زیادی از مناطق تهران شامل منطقه 6، 7، 8، 11، 12، 13، 14، 15 و 16 با فقر مراکز تجاری چندمنظوره و کمبود سرانه‌های خدماتی و ساخت‌وساز تجاری مواجه هستند؛ از این رو به نظر می‌رسد تعدیل ارزش عوارض تغییر کاربری تجاری در جنوب شهر تهران با مصوبه شورای شهر تهران باعث حرکت سرمایه‌گذاران ساخت‌وساز‌های تجاری به سمت جنوب شهر شود.

مدیریت شهری تهران طی سال‌های گذشته با استفاده از فرمول و ضرایب مختلف عوارض ساخت و تغییر کاربری برای راسته‌های تجاری و اداری را در مناطق مختلف شهر تهران تعیین و دریافت می‌کرد؛ اما شورای شهر چهارم در راستای جلوگیری از اخذ عوارض سلیقه‌ای و کاهش قدرت مانور شهرداری‌های مناطق در اواخر سال گذشته، شهرداری تهران را ملزم به ارائه لایحه‌ای برای تعیین ضریب K (ضریب محاسبه عوارض کاربری تجاری و اداری در راسته‌ها و بورس‌ها و محورهای شهر تهران) کرد. اعضای پارلمان محلی پایتخت بنا داشتند با اجرای این مصوبه از یکسو فعالیت دلالان غیررسمی برای تعیین نرخ‌های بالاتر از فرمول مصوب خاتمه پیدا کند و از سوی دیگر سهمی از ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربرد تجاری به شهر پرداخت شود.

پذیرش استدلال شورای شهر تهران برای یکسان‌سازی نرخ عوارض تغییر کاربری تجاری از سوی شهرداری تهران در ابتدا منجر به ارائه لایحه‌ای شد که به دلیل تعیین ارقام نجومی مورد تصویب شورا قرار نگرفت. بررسی‌های میدانی شورای شهر تهران نهایتا به تدوین لایحه‌ای منجر شد که از یک‌سو حجم درآمدهای شهرداری‌های مناطق از این مسیر کاهش پیدا نکند و از سوی دیگر به دلیل بالارفتن نرخ عوارض در شرایط رکود ساخت‌وساز منجر به کاهش استقبال سرمایه‌گذاران در بخش ساخت‌وسازهای تجاری و اداری نشود. به این ترتیب فرمولی بر مبنای نرخ ریالی پایه عوارض تراکم مسکونی (A) و ضریب k طراحی شد که متناسب با منطقه شهری ضرایب متفاوتی برای عوارض تجاری در هر یک از مناطق 22 گانه دریافت شود. در حال حاضر، مجموع هزینه‌ عوارض پروانه و تراکم مسکونی، به‌طور متوسط حدود 200 هزار تومان در هر مترمربع است که با احتساب میانگین قیمت ساخت متری 900هزار تومان (بدون محاسبه قیمت زمین)، سهم عوارض شهرداری در هزینه‌های احداث هر مترمربع بنای مسکونی در تهران حدود 22درصد برآورد می‌شود. متوسط نرخ A در تهران متری حدود 150هزار تومان است. این نرخ در مناطق شمالی شهر تهران در هر مترمربع به حدود 300 هزار تومان و در مناطق جنوبی در حدود 50هزار تومان برآورد می‌شود. براساس فرمول تعیین شده برای ضریب K که نرخ عوارض کاربری تجاری از روی آن محاسبه می‌شود،نرخ پیش بینی شده برای عوارض تجاری به طور متوسط A 36 تعریف شده است.

حداکثر ضریب K پیش بینی شده مطابق با مصوبه شورا A 60 برای مناطق شمالی شهر است تا از این طریق درمناطق شمالی شهر هزینه ساخت‌وسازهای تجاری به دلیل اشباع شدن این مناطق از مال ها بالا رود و انگیزه سرمایه‌گذاری‌های جدید برای املاک تجاری به سمت جنوب شهر تقویت شود. براساس مصوبه شورای شهر تهران، ضریب K (ارزش تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راسته‌ها و بورس‌ها و محورهای شهر تهران) در مناطق 22گانه تهران بین 7 تا 13 تعیین شده است. نرخ واحد این ضریب (K) برای مناطق یک تا 8 با ضریب 7 تا 10 ، در منطقه 12 به جز بلوک بازار بین 11 تا 13 و برای سایر مناطق شهری بین 6 تا 8 تعریف شده است که به این ترتیب پایه محاسبه عوارض کاربری تجاری در مناطق پایین شهر تهران کمتر از مناطق شمالی است. همچنین در تبصره‌های این مصوبه تاکید شده است که آن دسته از واحدهای تجاری و اداری که در راسته‌های کار و فعالیت قرار دارند و از تسهیلات سابق استفاده نکرده اند با اخذ دو برابر تعرفه ارزش هر مترمربع تغییر کاربرد ساختمان این مصوبه تعیین تکلیف می‌شوند. علاوه بر این در صورتی که تغییر کاربرد ساختمان موجب مازاد تراکم باشد تعرفه متعلقه نسبت به تراکم پایه مالی جداگانه محاسبه و 2 برابر نرخ این مصوبه تعیین تکلیف می‌شود.

با تذکر هم اجرا نشد

با گذشت نزدیک به یک سال از مصوبه شورای شهر تهران برای تغییر فرمول اخذ عوارض تجاری و اداری به رغم تذکرات چندباره اعضای شورای شهر، شهرداری از ابلاغ این مصوبه به شهرداری‌های مناطق جلوگیری کرده است. اعضای شورای شهر تهران ادامه رکود ساخت‌وساز و ترس از تعمیق این رکود به دلیل کاهش قدرت مانور مدیران شهرداری در مناطق برای کسب درآمد از این محل را مهم‌ترین دلایل اجرایی نشدن این مصوبه در یکسال اخیر عنوان می‌کنند. محمدمهدی تندگویان سخنگوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران درباره علت اجرایی نشدن این مصوبه گفت: توجیه شهرداری در مقابل چرایی اجرا نشدن این مصوبه در مناطق مختلف شهر تهران به رکود مسکن و ساخت‌وساز بازمی‌گردد. در حال حاضر مطابق با آمار شهرداری درخواست شهروندان برای صدور پروانه ساخت‌وساز چه در بخش تجاری و چه در بخش مسکونی به شدت کاهش پیدا کرده است. به عنوان مثال صدور پروانه ساختمانی طی نیمه اول امسال در مناطق 18، 19 و 10 تقریبا صفر شده است. به نظر می‌رسد مشکلاتی که مدیریت شهری در بخش تامین درآمد از محل صدور پروانه‌های مختلف ساختمانی به واسطه رکود ساخت‌وساز داشته است مانع از ابلاغ این مصوبه طی یکسال گذشته شده است. او ادامه داد: البته شورای شهر تهران همچنان پیگیر اجرای این مصوبه است و به نظر می‌رسد با توجه به مشاهده نشانه‌های جدید از آغاز رونق مسکن در سال آتی، شهرداری تهران برای اجرای مصوبه در سال 95 اقدام کند. علیرضا دبیر رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران نیز از قول قطعی شهردار تهران برای ابلاغ این مصوبه در تاریخ یک فروردین ماه سال 95 خبر داد.

ماجرای «سینما»‌ها در مجتمع‌های تجاری

یک کارشناس و تحلیلگر بازار سرمایه‌گذاری املاک تجاری درباره تاثیر فرمول جدید اخذ عوارض کاربری بر «تعادل‌بخشی منطقه‌ای ساخت مال در نقاط مختلف تهران» اعلام کرد: عوارض شهرداری سهم حدود 10 درصدی از قیمت نهایی این مجتمع‌ها را تشکیل می‌دهد که البته با توجه به تفاوت شدید در قیمت فروش واحد تجاری بین شمال و جنوب پایتخت، به‌طور قطع نسبت ریالی عوارض کاربری به قیمت، در پروژه‌های مناطق پایین شهر، بیشتر از مناطق یک تا پنج خواهد بود و با اعمال فرمول جدید، تسهیلاتی هر چند اندک نصیب مال‌سازها در نیمه جنوبی پایتخت خواهد شد. مسعود فیاض‌آذر گفت: در شرایط موجود که قیمت فروش یک واحد تجاری در یک مال واقع در محله‌های شمالی شهر نزدیک به 4 برابر پروژه‌های تجاری در مثلا محدوده بافت فرسوده تهران است، صرفا با شناورسازی نرخ عوارض کاربری در مناطق مختلف شهر نمی‌توان به تغییر جهت سرمایه‌گذاری‌ «مال»سازها از شمال به سمت جنوب پایتخت امیدوار بود بلکه باید مشوق‌های تکمیلی نیز در این مسیر اعمال شود. در حال حاضر عوارض ساخت تجاری در تهران از متر مربعی 4 تا 10 میلیون تومان در نوسان است و متوسط هزینه ساخت این مجتمع‌ها نیز متر مربعی حدود 3 میلیون تومان برآورد می‌شود اما یک مجتمع تجاری چندمنظوره بعد از تکمیل یا در مرحله پیش‌فروش، در شمال تهران دست کم متری 50 تا 60 میلیون تومان فروخته می‌شود در حالی‌که در مناطق پایین‌تر، قیمت فروش به 15 تا 16 میلیون تومان هم می‌رسد.

کارشناس و تحلیلگر بازار سرمایه‌گذاری املاک تجاری، یکی از مشوق‌های تکمیلی برای انتقال سرمایه‌گذاری تجاری به مناطق جنوبی شهر تهران را تجدیدنظر در امتیاز مربوط به معافیت عوارض در ازای احداث سینما در مال‌ها عنوان کرد و گفت: در حال حاضر به ازای یک مترمربع احداث سالن سینما در مجتمع‌های چندمنظوره، حدود 5/ 0 تا یک مترمربع در محاسبه عوارض ساخت تجاری، معافیت اعمال می‌شود که این میزان سطح معافیت در مناطق جنوبی باید بیشتر شود. در حال حاضر تعداد زیاد سالن سینما در مال‌های تازه افتتاح شده، تراکم مراجعه‌کننده به این مجتمع‌ها را به قدری افزایش داده که حتی ظرفیت انبوه پارکینگ مال‌ها را به‌واسطه پارک خودروی گردشگران تکمیل کرده و به قفل شدن ترافیک عبوری در اطراف این مجتمع‌ها منجر شده است.